贾图:珠三角退房风波是房地产业巨变开始

  4月20日,有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起 百亿元炒楼资金深度套牢》的报道,其中提到,仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币,而眼下,这些资金几乎全部被深度套牢。据悉,一些楼盘价格已经下跌近50%.深圳市国土资源和房产管理局4月14日发布的报告也显示,3月份,深圳市新建商品住房销售均价已经回落到去年4月的水平。

  作为实体经济晴雨表的股市也对房地产业的变化作出了最直观的反映。最近一段时间,地产股几乎陷入了自由落体状态。有媒体披露,近段时间众多持有地产股的基金都在卖出地产股,基本没有基金买入。基金如此一致的行动,也就不难解释地产股何以如此暴跌了。

  珠三角房价下跌绝非个别现象,地产股的集体暴跌也绝非偶然,这一切都预示着,中国房地产业正在悄然发生着巨变。

  所谓春江水暖鸭先知,地产界的几个知名巨头早已不约而同地发表了各自的预言。我们所知道的包括:王石的“拐点论”、任志强的“银行先死”论、冯仑的“卖儿卖女”论、潘石屹的“百日巨变”论……尽管房地产商仍在不停地就一些细节进行争吵,但是,他们对房地产业正在或即将面临的变化,观点却惊人的相似。如果向前追溯几年,我们还可以发现,这些房地产商在对于房价的乐观走势观点同样是那么惊人的一致。这难道仅仅是一种巧合?

  无论媒体还是研究者,都没有房地产商自身更了解房地产业的走向与未来。从2005年开始,政府出于对房价持续上涨累积泡沫和伤害民生的担忧,开始着手调控房地产,但是,房价逆势上涨,在2007年达到极致。房价真的变得不可遏制了吗?一些地产商自信地表示,中国房价还有20年的黄金期。这种乐观已经到了盲目的地步。即使从绝对值上来看,目前中国北京、上海、深圳等地的房价,已经与美国每月公布的房屋销售均价非常接近。但是,2007年美国爆发的次债危机,最终让决策层认识到了房地产泡沫的可怕———次债危机正是房地产泡沫破灭的必然结果。同时,通胀压力也开始让政府认识到房价持续上涨对物价带来的强大推动力。当政府把控制物价上涨作为第一个要解决的大问题时,对房地产的严厉调控就变得水到渠成。

  作为房地产界的领军人物,一向出言谨慎的王石发出“拐点”论时,还劝消费者“三四年之后再买房”,很难想象,如果不是出于一种高度的自信,王石会发出这样的建议。王石并非一说了事,万科旗下的楼盘相继降价,随后,更清楚的迹象显现出来,之前嘲弄万科的地产商才忽然意识到,万科通过降价销售加快资金回笼步伐的做法,正是应对未来危机的捷径。

  2007年9月27日出台的“房贷新政”,是政府从资金入手实施“关门”调控的第一步。今年1月7日,国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》,是以打击囤积土地为核心的重拳。

  这两步看似平常的招数实则威力巨大,因为外部环境发生了变化。我们知道,2007年,出于对地价继续上涨的良好预期,一些房地产商已经囤积了大量土地。国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露,全国最大“地主”碧桂园,在2007年7月末的总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。倘若这股囤地风刹不住,仅土地升值给开发商带来的利润,就足以让开发商有足够的实力和耐心化解调控政策。因此,中央在密集出台政策时,不仅动用了法律手段、经济手段,还动用了金融手段和行政问责手段,力度前所未有。

  一方面卡住资金口,一方面将权力与房产商剥离,这种调控终于产生了效果。从去年开始,政府规定土地使用证的取得要与土地出让金全额支付挂钩,不能分期支付土地出让金。这使得开发商的囤地成本大大增加。由于疯狂囤积土地,一些房地产商的资金显得捉襟见肘。据媒体报道,碧桂园目前的现金只有约95亿港元。这些资金显然不足以弥补其进行房地产开发的巨大资金缺口,其囤积的土地10年也开发不完,遗憾的是,根据法律规定,土地两年不开发就将被无偿收回。

  由此,开发商不得不走王石的路子,降价销售房屋,加快资金回笼,但他们发现为时已晚。一些开发商开始转让土地,这导致了地价的急转直下。过去被开发商忽略的资金链断裂的巨大风险,因为房贷新政而显现出来。与此同时,炒房者的成本也因房贷新政大大上升,门槛也越抬越高。更令开发商忧心似焚的是,国务院在2008年工作要点中,明确指示要打击炒楼活动。这是中央政府首次以严厉的措辞,指责楼市炒家扰乱市场,助长楼市泡沫,加剧金融风险。这并非说说而已,国务院明确指令国家发改委牵头,住房和城乡建设部等配合,采取措施,打击炒楼活动。

  炒房热降温,实际上意味着有效供应的增加,这对房价的抑制作用是显而易见的。一方面是外部压力,促使房价回调;一方面是内部压力,促使房地产商不得不通过降价,加快资金的回笼以避免因资金链断裂而猝死。由此,一些开发商不得不通过自买自卖,制造供不应求的假象,以欺骗消费者,有的楼盘合同撤签率高达100%,可惜,这样做已经无法扭转大局。随着两年期的到来,政府将无偿回收部分土地,这些土地将来还会重新回到市场。而这需要的时间正好就是王石所说的三、四年再买房,这难道又是一个巧合?

  房地产行业是一个资金密集型的行业,离不开资本市场和银行的支持,当资金收紧,房地产界必然要重新洗牌。无论王石的“拐点”论,还是潘石屹的“百日巨变”,发出的其实是同一个预言。也许一两年后,我们再回头看看,就会发现,珠三角退房风波与地产股的大跌,原来都是房地产业巨变的开始。

  作者:贾图

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2 条评论 »

  1. 哈哈 说:,

    2008年04月27日 星期日 @ 09:50:30

    1

    还是没钱买房啊!

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  2. 林 说:,

    2008年09月12日 星期五 @ 16:07:19

    2

    巨变也罢,但是不会发生根本性的变化,这是因为房地产收入是各级地方财政的支柱,这笔钱养活着太多的人事。

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