杨学武:透明的“黑屋”

  按著名经济学家厉以宁先生的“第二套住宅”的理论,如今有条件的人想提高生活质量,买“二房”时除了考虑面积宽敞、装修精良等“硬件指数”之外,还特别讲究房子的采光、通风等“软件指数”。因此许多房地产开发商把房子建得越来越透明了,以满足人们更高更新的需求。我每次开车到北京第二外语学院看望正在读书的女儿,必经过东三环国贸桥。在国贸大厦的南对面,正是京城赫赫有名的房产大亨潘石屹新开发的“建外SOHU城”。十几幢状如方形积木的房子,其实并不符合我的审美观,但我很欣赏它们的通体透明。房子的四面墙体除了柱梁结构之外,都是玻璃铺就而成,而且是白色透明的玻璃。从远望去,完全是一个“一望无底”的透明体。尤其是晚上路过这里,可以感受到名副其实的灯火通明,强烈的视觉冲击力,使人眼花缭乱。在房子有如森林般的都市里,“建外SOHU城”显得格外引人注目。我不得不佩服潘先生确实具有非凡的生意人眼光,他开发的“建外SOHU城”,既是亮点又是卖点。

  房子越来越透明了,房价也越来越高了。高房价虽然与透明等“软件指数”的提高而导致房子造价提高有关,但建筑和装饰材料及其加工的价格,在市场上也是透明的,人们完全可以看得见算得出。其实无论是内行人还是外行人,都可以通过建设主管部门颁发的有关预算标准资料,计算出房子的整个建筑成本。一般在普通的房地产总投资中,建筑成本约占三分之一。于是有人可能会说,所谓房地产开发,不就是买一块地,用钢筋水泥做成房子么?那么地皮是国家供应的,应该是明码实价;其它有关税费也是国家有明文规定的标准。因此一幢房子究竟需要多少投资,老百姓也应该像看那些透明的房子一样,看得一清二楚。那么如果老百姓要买房子,知道这个房子的成本是多少,就心中有数和开发商讨价还价,以一个明白合理的价格成交。然而现在的事实并非如此,在房地产投资中,透明的投资只是其中一部分,而还有相当一部分投资是不透明的“黑洞”。也正是有投资“黑洞”,才大大增加了整个投资,因而也使房价大大提高。对于投资“黑洞”,房地产开发商是“难得糊涂”,政府有关部门也是“保持沉默”,于是“丈二和尚??摸不着头脑”的老百姓,买房时就任凭开发商漫天要价,成为被任意宰割的羔羊。有人感叹房地产行业“太黑”,黑就黑在投资“黑洞”。既然房子的价值有“黑洞”,那么再透明的房子也就是“黑屋”了。有多少买房人至今还“蒙在鼓里”,不知道自己花了多少冤枉钱住在“黑屋”里。

  房地产投资为何产生“黑洞”呢?其实并非因为开发商的财务是一本“糊涂帐”,而是因为各种利益集团的关系有如“剪不断,理还乱”的一团“乱麻”,使房地产开发的诸多环节处于“暗箱操作”之中,让人们“不识庐山真面目”。房地产开发表面上看起来似乎就是买地皮盖房子的一种再简单不过的“简单再生产”,可它牵涉的利益关系却是一个庞大而又复杂的“系统工程”。如今飞速发展的房地产业不仅成了国民经济的重要支柱之一,而且成了许多部门和人员“先富起来”的“蓄水池”和“黄金屋”。一个房地产项目究竟需要多少投资?开发商大都是高智商的人,有的是高级经济师,有的是名牌大学的名誉教授,有的还是MBA的高才生,他们个个都是“神算子”,哪有自己花多少钱而说不清的?而许多开发商之所以“说不清”,是因为有些钱是花在明处,可以说清;有些钱则花在暗处,是不能说清的。花在明处的钱是可以明着做帐的,花在暗处的钱是不能做帐的,只能或记在“第二套帐”上或记在小本子上或记在老板内心里。花在暗处的钱花到哪去了?众所周知是给有关部门的有关领导送礼和行贿了。过去办理一个房地产开发项目要盖一百多个公章,现在数量少了,但公章的“含金量”和“使用价值”提高了。每办一个证件和手续,都要“过五关,斩六将”。在“不花钱不办事”的各个衙门里,开发商“无可奈何花钱(落)去”,业内人士总结“经验教训”说:“舍不得孩子套不住狼,舍不得花钱盖不了房。”花在暗处的钱究竟有多少?如今在编制房地产开发项目的投资预算时,有一个名目叫“不可预见费”,本来这个费用是指预算者没有和不可能预见到的政策、技术、市场等因素的变化而需要增加的投资,可在实际中这个项目的费用大都是用于送礼和行贿。由于“种种原因”不可能有人站出来说清花在暗处的钱到底有多少,但有一个“参照系”可以估计得“八九不离十”,那就是近年来许多贪官污吏,十有八九都与房地产开发有关。这不是我信口开河乱说的,而是中央电视台著名主持人白岩松,最近在《新闻会客厅》中采访国土资源部副部长时说道:“在我们过去做的采访以及我在跟审计署的采访,重点谈到了一个问题,在我们查到的十个贪官当中也许有八个就都会跟土地是有关系的。”

  有道是“羊毛出在羊身上”,不管是花在明处的钱还是花在暗处的钱,开发商是要通过卖房把所有投资都收回去的,而且还要在此基础上大赚一笔,而结果都是由买房的人全部“买单”。也正是因为如此,开发商在花这些“黑钱”时,总是非常慷慨大方,原来他们慷的是买房人之慨,“崽花爷钱心不痛”;而那些收受这些“黑钱”的贪官污吏,也总是理直气壮,原来他们认为开发商在他们的“大力关照”之下赚那么多钱,收受几个“小钱”算得了什么?完全可以说,发生在房地产行业的腐败,正是房地产投资“黑洞”的原因,也正是房价居高不下的原因之一。

  正因为房地产投资的“黑洞”,开发商们才能不尽暴利滚滚来,贪官污吏们才能攫取“不明财产收入”。也正因为如此,当中央政府一而再、再而三地对过热的房地产进行宏观调控时,却在相当一些地方和部门遇到重重阻力。有的地方领导阳奉阴违,表面上喊调控,私下却鼓励开发商;有的开发商四处活动,利用金钱结成的关系网与中央政策博弈;还有的卖身成为开发商利益代言人的经济学家也到处游说,试图改变宏观调控政策的走向。于是,当国务院的“国八条”和七部委的“组合拳”刚刚实行不久,就有舆论说如果房价大跌,“就不光是房地产的灾难,会酿成整个经济和社会的灾难性的问题。”其实谁最害怕房价下跌?是那些在高房价中谋取暴利的开发商和贪污受贿的腐败分子。因为如果房地产一旦冷下来,房价一旦降下来,那些“利益共同体”的成员们,就没有多少油水了。而且开发商和贪官污吏们还有一个非常重要的担心,如果任由房价跌下去,就像“水落石头现”一样,投资“黑洞”就有可能显现出来,说不定有更多的腐败案件随之暴露出来。这样看来,敲响房地产过热的警钟,也可能敲响了腐败分子的丧钟。

  于是我想,什么时候房地产投资也像“建外SOHU城”那样透明了,什么时候房地产才会真正地“健康发展”,什么时候老百姓也才可以放心大胆地买房子了。而要实现这个目标,中央政府在整治房地产开发市场时,不要单纯采用经济手段在房子价格上做文章,还要采用政治和法律手段在反腐败上下工夫。腐败不除,房价难降;房价不降,民愤难平!

  作者:杨学武

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