张欢:深圳房地产黑幕揭秘

  在没有跑路之前,他的经历甚至可以看成是一个典型“深圳梦”——外省青年通过自己的努力奋斗最终赚大钱的故事。

  11月14日,深圳房地产界传来一个惊人的消息:中天置业评估公司老板蒋飞携款潜逃,深圳警方已经正式开始调查。据新华社消息,蒋飞可能卷走了1.7亿人民币。

  中天置业曾获得“全国房地产经纪百强企业”称号。截至案发前,在深圳约有110家门店,上海26家,成都参股12家。按照蒋飞的计划,2007年上海的门店应该达到60家,深圳要接近200家。

  一夜之间,中天置业分崩离析。员工开始争抢电脑等办公用品,很多门店的办公用品被直接拉给废品站。各分店的员工甚至在市民广场聚集,声讨自己的权益,深圳警方不得不出动大量警力维持秩序。

  在一个全民关注房价的时代里,蒋飞,这个33岁的前四川农民,以自己独特的人生经历留给了深圳一个耐人回味的背影。

  “深圳梦”

  蒋飞在深圳房地产中介行业里无疑是一个“现象”。

  携款潜逃之前,他的经历甚至可以看成是一个典型的“深圳梦”——外省青年通过自己的努力奋斗最终赚了大钱。

  他在公司时常讲一句话:“我来深圳10年了,一直没离开房地产行业。只要你能坚持,就没有什么做不到的!”

  蒋飞1974年9月14日出生,四川省乐山市井研县高凤乡建国村村民。中天置业前副总经理鲁星星也来自该村。

  早年蒋飞来深圳时,曾经有过睡公园的日子。1997年,他进入房地产中介行业,开始了在深圳的冒险之旅。

  起初,他在中百达、美联地产从事过中介服务,据接近他的手下讲:蒋飞在做业务员期间,工作能力非常强,在拿单业绩上排名总是第一。

  在中天置业分行经理的业务会上,对那些业绩差的地区分行,蒋飞习惯性“恨铁不成钢”地说,“只要给我一部电话,在梧桐山顶(注:深圳最高峰)我也能开单!”

  他给业务员讲当年自己的故事:客户有时会直接打电话给中介公司,这时谁能第一个接到电话,这个单就是他的。蒋飞总是能做到第一个拿起话筒说“您好”。

  “为什么我总是第一个接到电话?我把手就放在电话上,电话一响我就接,谁能拼过我?”

  事情如果只是这么发展下去,我们看到的也就是一个成功学上的典型案例——精神总是振奋、西装革履的中介业务强人。

  狂人

  在深圳这片随时可能发生奇迹的土地上,蒋飞没有只把自己的眼光停留在打工层面上。几年后,他盘下了一个很小的铺面——一个8平米左右的小铺,位于新都酒店旁滨河路立交桥下。

  他的一位合作伙伴回忆说:“这时的蒋飞就已经显露出狂人的特色,他那么小的铺面,就敢说日后要上市。还没赚多少钱,就马上花钱请司机开车接送,那个时候一个月连车带司机就要4000块。”

  蒋飞身边的人告诉记者:“他是一个极具煽动性的人。他说话不太利落,有点大舌头,还有四川口音,可就是能让手下的人为他拼命。”

  2003年1月23日,蒋飞以第一大股东的身份接手了一家小型房地产中介公司——中资信置业评估有限公司,改名为“中天置业评估有限公司”,经营业务包括房地产经纪、评估、经济信息咨询。

  2003年7月14日,一个叫余德钻的广东陆丰人投资中天置业,成为新的大股东。据中天内部核心人士讲,这笔钱是鲁星星拉来的,大概有300多万,成为中天快速扩张的启动资金。

  在中天工作的老员工回忆创业这段时间,还是充满了留恋:“这个时候人才多,老蒋看起来也还像做事情的人,没怎么太乱搞。他这个人江湖气很重,相信用钱就能摆平一切问题。”

  中天创业不久,有客户要毁约,一个买家借口房子是卖方夫妻共有财产,但只有一个签字,要求毁约,并且退回订金。蒋飞闻讯而来,仔细给客户讲解了合同细节后还是遭到拒绝,他当场拍出一个准备好的背包,里面是20万港币,全是1000面额,指着买家说:“这是你的订金,卖家是不会退给你了,我私人给你!你以后不要说你是四川人,我没你这么丢人的老乡!”

  2004年,中天置业的注册资本扩充到1000万,谭锦洪和曲伟成为新的股东,不过据中天人士透露,两个人基本没来过办公室。直到本月初,曲伟来找蒋飞不得,他们开始觉得形势不对,公司可能要垮。

  一些中天的高管透露,蒋飞后来从一个叫韩丽萍的香港女人手里融资,弄来一大笔钱,并且快速扩张,甚至在一段时间内对铺面数量的增加到了痴迷的地步:布吉的一个店面正常情况下只要两三万就能拿到,但他花8万迅速购入。

  对他来说,只要把企业做大了,问题就好解决了。

  “业务创新”

  蒋飞当年的一个合作伙伴评价他是“又一个牟其中”——一样是四川人,一样极具煽动性和说服能力,一样敢于“大胆创新”。

  中天置业行政副总裁张宇表示,中天置业现在账面亏空约1.7亿元,从8月份开始到现在,每月都会亏损几百万元。

  中天置业的问题主要是挪用客户资金违规操作。中介公司参与房屋交易时,一般都是要求购房者将首期款打入指定银行账户,进行资金监管。等到国土房管部门登记、合同生效后,中介公司才会把房款付给卖方。由于目前监管不力,购房款在中介公司账户上都会停留一段时间。

  房地产中介就可以利用收、付款的时间差,采取“拆东墙补西墙”的办法,挪用这些资金,用于炒房、炒股、开设门店,追求短期利润。挪用这部分资金,在外部是无法看到的,因为只要有成交,截流之后作为资金沉淀,会有源源不断的现金流进公司账目填补,这个问题很难暴露,但是失控的风险相对比较大。

  在某种意义上说,蒋飞这种操作模式是把中介公司当成了银行。

  中天内部的一位人士透露:蒋飞很早就注意到这一可以利用的空间。蒋飞除了打“时间差”这些常规做法,还让员工自己炒楼,用虚高的价格进行交易,以获得银行的高额按揭,在按揭数额越高,业务量越大的情况下,银行也乐意提高他的授信额度。

  据悉,深圳一些银行给他的合作保证金将近两亿。

  蒋飞一次在饭局上说:“我找到了比银行印钞票更快的赚钱办法。”中天高管透露,他指的就是利用银行资金来炒楼。

  蒋飞事发之后,中天长盛担保有限公司浮出水面。这是一家由蒋飞控股的担保公司,专门从事二手房买卖的担保业务,成立于2006年3月。

  凭借这个平台,他可以给客户做二手房交易按揭的担保,将保证金甚至房款转入自己的账户。

  许多二手房卖房者由于是贷款按揭购房,在进行房产交易时,必须向银行还清贷款才能拿回房产证进行交易。银行不会直接向卖房者发放贷款,就给担保公司提供了业务。

  蒋飞利用客户对房地产交易业务知识的有限,开始大玩“乾坤大挪移”——客户在与担保公司签订协议时签订了全权委托书,凭借这份全权授权委托书,可以轻易地将房款划到自己公司的账户里。

  银行将贷款付给中天长盛公司后,蒋飞并没有将银行发放的贷款按合同规定交付给售房人,卖房者平白无故地多了一大笔贷款。

  针对买房者,中天长盛也有办法:为确保买方取得的贷款用于偿还业主的原按揭贷款,买方必须授权按揭银行将贷款划至中天长盛担保公司指定的账户(实际上为蒋飞个人账户),并代业主向原按揭银行办理提前还款的手续,买方不得以任何理由自行领取贷款。

  豪客

  在深圳房地产中介行业,蒋飞素有“豪客”的名声。

  他在多处有自己的物业,最后选择住在某高尔夫球场别墅内,他手下说:“豪华得不得了。”

  他有若干豪车:奥迪A8、保时捷跑车、宝马530轿车、宝马Z4敞篷跑车、宝马X5越野车……

  他用的是VERTU镶钻手机,价值18万元,每次有客户闹过来,他就拿出手机:“你看我用的手机,怎么会没钱给你?”

  身边人评价他说,“就是一个暴发户心态,追求的是及时享乐。”

  一次他开中层会,选择在夜总会,手下都穿黑西装,会场里酒气满天,音乐震耳。他的一个朋友事后回忆说:“简直就像是黑社会在开会。”

  对于女人,他总能保持着持续的热情。一位在他身边工作的女性说:“在追女人上,他从来都是一掷千金,舍得下血本。他会满足一个女人的一切想象。”

  他的合作伙伴评价他是,“钱来得太容易了,根本就不懂得珍惜,能骗就骗。”

  他以第二任妻子的名义注册空壳公司贷款,事后却拿钱跑路,留给前妻大笔债务。

  他鼓励司机去开店,并声称自己投资。起初司机并没有当真,在他反复询问后,真去看好了铺面跟他要钱时,蒋又开始说自己资金紧张。

  据内部人士讲,压垮蒋飞的最后一单生意是他在广州投资的项目,项目资金单生意过亿。珠三角房地产在最近的突然不景气让他难以脱身,资金链的彻底崩溃让他选择了携款潜逃。

  他留下了自己18万的手机,因为手机带有卫星定位功能,他不会让人知道自己的行踪。

  作者是南方人物周刊记者

  作者:张欢

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1 条评论 »

  1. 马斯腾 说:,

    2008年03月17日 星期一 @ 00:05:16

    1

    此乃狂人。

    要是有些良知,能用正当的手法做生意,也许今天就是某个集团的大老板了。

    穷的人不够狂,狂的人没良心,你说这可怎么办

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