叶檀:抑制住房投资不能走火入魔

  鼓励自住性需求,抑制投资性需求,是抑制房价的既定住房政策,对此很少有人反对。不过,如果鼓励自住性需要到了以居住证限制外地人购房的程度,属于走火入魔,与劳动力的自由流动与市场经济为敌。

  2007年12月24日,上海市发布《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》(下称《意见》)称,上海市房地、发展改革、公安等部门,将研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策,合理引导跨地区购房。此后,上海市房屋土地资源管理局有关人士表示,目前该方案尚在研究,还没有具体实施办法,也没有时间表。

  希望这样的政策永远也没有时间表。以居住证为核心进行购房限制,其实质是以居住者的身份为主体对于购房进行地域性限制,这样地方政府就能够以居民身份掌握二三套住房的信息,以最大限度地减少住房投资的可能性。不过,这样的逻辑推到极致,政府就会推出居民按户籍所在地只购一套房的政策,这样岂止不会存在住房投资,短期投机更无容身之地。

  应该承认,以居住证为核心的购房政策,比以户口所在地为主体进行购房限制是前进了一大步,但这样的政策仍然是限制性的,是对劳动力与资源流动的逆向之举。一些国外长期在国内进行投资的人士,一些民营企业的老总,白领打工人士,他们的身份所在地天南海北,但都希望在上海或者北京安家,而居住证制度就成为很大的阻碍。

  这是一项无法执行的政策,事实上,大城市都希望成为市场核心人士的聚集区,地方政府也在想方设法集聚人才,这项政策是吸引人才的一大阻碍。以美国为例,上世纪80年代垃圾债券盛行之时,人才集聚在东海岸,而不是纽约华尔街,难道纽约就因为人才的地域性限制他们在本地买房发展吗?

  居住证是个门槛,以上海为例,申领对象包括具有本科以上学历或者特殊才能,以不改变其户籍的形式来本市工作或者创业的国内人员。那些国外人员,或者不具有本科学历具有创新能力的企业家不得不证明自己具有虚无缥缈的“特殊才能”。而且,各地居住证制度有个相同点,就是对高收入或者有特殊技能者网开一面,限制普通劳动力的流动,那些收入位居底层的打工者希望通过在大都市淘金得到居住权的人,不得不面对更高的门槛。实际上,能够在大城市购房居住者多数是境内外高收入群体,以居住证为核心的购房投资限制属于无的放矢。

  抑制住房的投资性需求没有比以居住证难道就没有更好的办法了吗?当然有。比如央行在推出第二套住房的信贷抑制措施时,他们所利用的工具就是银行内部的信息共享系统,事实上,现在虽然做不到全国联网,但是对于个人的信用信息以及大笔资金的流动,银行已经有足够的手段加以控制,地方政府完全可以利用这样的资源系统了解本地投资性住房需要的基本情况。两者都是公共资源,互相利用不会存在任何法理上的障碍。

  另一套信息系统来自于房管与税收部门,每笔购房交易都纪录在案,追溯原始信息的工作也基本告一段落,各部门可以通过联网对于居民的购房情况做到心中有数,而后推出信贷与不同的税收政策加以控制。而不是用阻碍市场流通的办法,以有身份歧视色彩的居住证制度实行购房控制。而且强化地域限制,对于提高政府部门的信息共享能力,无法激励银行减少信贷风险,这样的倒退与中国经济发展趋势是相悖的。

  抑制投资住房,政府能够运用的既有合法性也具合理性的制度包括征收物业税,紧缩多套房信贷等,前两年政府已经推出了增加二手房交易税费等一系列措施。之所以无法起到抑制房价的作用,政策叠加之后互相消解恐怕难辞其咎。在某项政策出台时,有关监管部门有必要加以效果评估,以提高政策效率,而不是在一项政策出台以后叠加无数政策,最后政策收效或者难以收效原因何在,成为一笔糊涂帐。

  以居住证限制外地人购房本不应提,上海市的无时间表也算是亡羊补牢,其他政府与各部门不应追随其后,以地域设限,以返回劳动力流动与投资作为限制投资的捷径。政府有必要也有能力通过更科学、更具有合法性的政策,来证明自己的房价调控决心。

  作者:叶檀

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