何阳:轻税减费能否作为遏制房价的利器

  在房价成本构成中,税费占去了一半多。这种情况比较普遍。采取轻税减费的办法,能够降低房价,但是,轻税减费牵一发而动全身,当地方与中央、省级与市级等的财权、事权的对应关系得到调整,逐渐趋于一种平衡,才能采取这种措施,促使房价下降。

  十位全国政协委员经过实地调研,向全国政协联名提交了一份提案——《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》。

  税费过高是造成房价居高不下的重要原因之一。全国政协委员对北京市朝阳区“东区国际”小区的调研印证了这一点。该小区每平方米平均售价约为23000元,其成本构成中,建筑成本约为3500元,土地费用近6000元,各种税费近10000元。此外,开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等等。在房价整个构成中,税费就占去了一半多。这并非一个个例。多位全国政协委员此前取得的河南、四川、江苏、安徽等地房地产开发的费用成本构成,与此相差无几。

  与西方国家不同,我国与房地产有关的税费绝大部分集中在开发环节,而这些税费都将计入房地产开发成本,一次性转嫁给消费者。我国房地产领域的税种本来就很多,如税率为5%的营业税;税率为3%的契税;从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税;税率为营业税7%的城市维护建设税;税率为3%教育费附加税;税率为0.5%。的印花税等等。

  我国房地产领域的税收存在着几个问题:

  其一,税率不合理,不是畸高就是畸低。畸低的如耕地占用税,由于税率过低,根本起不到保护耕地的作用。而采用四级累进税率的土地增值税,最高税率达到60%,由于税率过高导致在很长一个时期内,一些地方干脆象征性征收。其二,重复征税。比如,对纳税人的房产所占地块,既从量课征土地使用税,又从价计征房产税等。其三,税种设计不合理。以土地增值税为例,它课税的依据是转让土地使用权、地上建筑物、附着物的增值额,而国际上一般会把土地使用者个人开发所得的利润剔除,因为土地增值税的课税依据是土地增值部分的再分配。

  我国税收的分配机制也不尽合理。在西方国家,房地产税主要归地方,属于地方税种。如美国、法国等,其特点有两个:一是房地产税在地方财政收入中占据非常大的比例。二是地方政府在税收立法、征管等方面具有很大的自主权,可以根据地方的实际情况制定、调整税率。而在我国,房地产税的税收权限集中于中央政府,地方自主权很弱,在这种情况下,地方政府就通过增加收费的办法,来弥补自主权不足的缺陷,由此,导致了我国房地产领域乱收费现象严重的问题。

  据统计,在我国房地产开发过程中,各种收费项目多达100余种。许多收费根本就属于乱收费、白收费。比如,绿化费——企业交了绿化费以后还是要自己花钱做绿化。

  地方政府在房地产领域的乱收费行为,与分税制改革后的财权、事权变化有关。1994年分税制改革以后,中央财政收入占总财政收入中的比重从1993年的22.0%上升到2003年的54.6%,而地方财政收入所占比例呈下降趋势。分税制财政体制对于省、市、县分别拥有哪些财权,应对哪些事权负责,并没有给出明确规定,但地方事权的增加已是大势所趋。同时,省级政府也不断加大对财政收入的集中力度,这使得市级财政收入受到影响。如此类推。

  于是,在事权的倒逼下,各级地方政府不得不通过各种途径创收,以弥补财政缺口。高价出让土地、对房地产领域征收各种收费,成为各级地方政府的首选。全国政协委员的调查显示:“全国各种收费加上税收,每年来自房地产行业的税费,约占到地方财政收入的30%至50%,成为地方政府财政收入的重要来源。”

  现在的问题是,为什么开发商都愿意缴纳不合理甚至违规违法的乱收费呢?直观地说,开发商赚取钱的利润远远超过了因为乱收费增加的负担,否则,他们必然本能地对乱收费、对高昂的土地出让价格进行抵制。追根溯源,在于当开发商配合地方政府,欣然接受乱收费的时候,实际上等于与地方政府之间达成了一种默契,这种默契近似于一种契约关系,即地方政府会对开发商囤积居奇、捂盘惜售等行为熟视无睹,听任开发商哄抬房价,对其主动缴纳乱收费的行为予以补偿。也就是说,通过乱收费这种纽带,在开发商与地方政府之间形成了一种利益共同体,两者共同分享房价上涨带来的好处。

  从2005年至今,中央连续出台严厉的调控措施,屡屡被地方政府化解也与此有关。如果地方政府严格执行调控措施,等于打破了与开发商之间的默契,地方政府收取高昂土地出让金与各种税费的计划就可能受阻。这正是房地产调控在地方上屡屡受阻的根本原因。

  因此,轻税减费能够遏制房价,但是,轻税减费牵一发而动全身,在土地出让金收入降低、乱收费被叫停、税收减少的情况下,地方政府对应的事权如何解决?显然,通过轻税减费来遏制房价,还牵涉到我国分税制度的调整,地方与中央、省级与市级等的财权、事权的对应关系都需要进一步调整,逐渐趋于一种和谐,才能采取这种措施。

  应该认识到,2007年,中国财政比年度预算超收7239亿元,当年增幅达到惊人的31%.在这种情况下,通过对财权、事权的适当调整来平衡各种利益关系,通过对税收分配机制的调整来弥补地方财权、事权不对等的状况,已经具备了比较好的条件。一旦这些关系调整好,地方财政缺口压力降低,实行轻税减费就有了现实的可能,以此遏制房价才更有效果,也更具可行性。

  倘若轻税减费得到实行,至少可能促使房价下降20%以上。这不仅是因为轻税减费降低了商品房的开发成本,更是因为,地方政府与开发商之间的利益共同体被打破,由此降低的开发成本可能更加可观。

  作者单位:南京大学

  作者:何阳

当前位置:中国报道周刊 » 经济随想 » 轻税减费能否作为遏制房价的利器 浏览数

2 条评论 »

  1. phuckcommunism 说:,

    2008年03月19日 星期三 @ 01:05:41

    1

    分析的不错,可惜能实现的可能性为0,狼是不可能吃草的,不榨取利益还叫利益集团吗?

    绝对的权力可以获得绝对的利益,你认为他们会心甘情愿地放弃至高无上的地位吗?

    回复

  2. blake 说:,

    2008年03月19日 星期三 @ 01:52:15

    2

    作者自己也暗示了可行性很小,可这个方向思考得不错,好文~~

    回复

发表您的评论