时寒冰:首付和利率调整难阻房价下跌

  10月22日晚上,财政部宣布:从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策;金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%.同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点;加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。

  几乎同时,人民银行决定:自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%.一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。三是下调个人住房公积金贷款利率。其中,五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%,五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%,分别下调0.27个百分点。

  从地方政府纷纷救市,到建设部、发改委部分官员的奔走呼吁,一直到今天财政部、央行出台政策,“组团”救市的阵容越来越强大了。楼市中的既得利益集团,在关键时刻,展示出了强大的力量。那么,应该如何解读相关政策的调整呢?

  从内容来看,降低契税和免征印花税、暂免征收土地增值税,有利于降低住房的建设成本和交易成本,有利于促进房价的理性回归。同时,“加快廉租住房建设,加大实物配租力度”,也有利于扩大住房供应,促使房价的理性回归。但是,在具体执行过程中,却存在明显漏洞。根据央行10月22日晚上出台的规定,“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定”。

  问题是,商业银行在逐利的驱使下,是否愿意是否有动力对“借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房”进行区分呢?商业银行是否愿意并且能够承担得了由此增加的成本呢?尽管央行规定,“对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高”,但是,在各商业银行对业绩的追逐依然强烈,市场的竞争比较激烈的情况下,这项规定得到执行的可能性微乎其微。政策给一些人画了一个美丽的大饼,而给另外一些人一个真正的大饼。

  另一方面,有关部门提出“加快廉租住房建设,加大实物配租力度”,但这项政策能否落实到位是一个未知数。而且,这一政策发出的信号很容易被相关利益主体误读,一些开发商会重新拒绝打折、降价,一些地方政府会拒绝降低土地出让金收入,这些利益主体会继续带着暴利和掠夺的心态与民众博弈。这将使房价刚刚出现的调整迹象暂时被中止。由于我国住房交易量下降的根源是房价远离了民众的实际购买力,如果房价不跌,交易量萎缩的状况很难有明显的改变——短期看或有所回升。如果开发商误读这项政策,有可能暂时阻止房价的自然调整,使房价出现一个短暂的回光返照般的快感,使泡沫进一步累积,而这必将引发破坏性更强的调整。这是值得警惕的。

  由于房价连年上涨,住房的供求关系已经发生明显变化。高房价不可能维持下去。有些很像开发商的官员经常说推动房价上涨的是刚性需求,后来我发现这些人不学无术,根本没有弄明白什么是刚性需求,或者说,他们是把刚性需求与潜在需求混为一谈了。所谓刚性需求,是相对于弹性需求而言的,是指商品供求关系中受价格影响较小的需求,或者说,对价格不敏感的需求。当住房远离民众实际购买力的情况下,民众对价格是非常敏感的,此时的价格严重扼杀了消费,使得潜在的需求无法变成实际需求。

  目前,由于房价高企,能够买得起房的人越来越少,潜在需求无法得到购买力的支持。另一方面,住房供应却在急剧放大。我在上篇文章中举了北京的例子:根据媒体的公开报道,今年下半年,北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场,预计总供应量将达600万平方米、7万套;与此同时,今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米,15万套。加起来已经是22万套,如果再加上此前没有售出的存量住房,及炒房客由于预期房价下跌抛向市场的住房,北京市场的存量住房在下半年将远远超过30万套,而北京上半年的住房销售才3万多套!供大于求的趋势日益明显!

  有人会说,北京是全世界的北京,全世界都到北京买房。这是一种类似于夜郎自大的无知下的荒唐幻觉。如果了解国外同类城市的宜居状况,就不会对北京的宜居性作出如此离谱的判断了。

  实际上,北京的房价在形势逆转的情况下更缺少支撑力。我们知道,北京是政治权力中心,许多单位仍然在建福利房,他们根本不用到市场上买房。支撑北京房价的最重要的力量是山西等地的炒房客,这些炒房行为在房价上涨预期发生变化时会消失,跟风性购房也会消失,投资性住房也大幅减少,只有急于结婚的夫妇的需求减幅会小一些。而本应成为购房主体的北京居民,由于房价太高,已经被边缘化。联合国和世行规定的房价合理标准是,房价为家庭收入的3到6倍,而北京四环内房价已经是北京人均收入的30倍以上。根据9月24日,中国人保资产管理公司发布的报告,中国的房价是有史以来泡沫最严重的时期——中国楼市的“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国,更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。

  因此,北京市场所谓的“特殊”性,并不能掩盖其泡沫严重的状况。北京的状况类似于现在的深圳,在未来的某一时刻,北京的房价会像深圳的房价一样,步入自由下滑轨道。在供求关系逆转的情况下,什么力量也难以阻止它。由于房价高企,蚕食民众购买力,支撑房价的基础已经不复存在。在这种情况下救楼市,不仅会恶化住房民生,令公众寒心,而且,会给中国经济带来更大的伤害。由于对未来的房价预期已经发生变化,试图通过救楼市来维持高房价的企图是不可能得逞的,也不可能促使成交量的上升(尽管短期有这种可能性),并且,高房价也不可能维持下去(尽管有极其短暂的回光返照的可能)。实际上,各方迫不及待救楼市的焦躁感,正反映出他们对楼市即将深度调整的恐惧和担忧,民众不是傻子——过去曾经是,现在不再是了。以掠夺和蚕食民众财富为基础搭建起来的房地产繁荣,在民众觉醒之后,也已经走到了穷途末路。中国经济要健康发展,必须从房地产的绳索下走出来,让房地产变成有益民生而非损害民生的产业,变成微利而非暴利的产业,将被高房价蚕食的消费释放出来,让民众久违的笑容回到心中,让年轻一代被住房捆绑住的理想和奋斗精神解放出来,找回被摧残的信心和活力!

  于2008年10月22日

  作者:时寒冰

当前位置:中国报道周刊 » 经济随想 » 首付和利率调整难阻房价下跌 浏览数

7 条评论 »

  1. 军人 说:,

    2008年10月23日 星期四 @ 06:35:34

    1

    房价不跌,天理不容,价格不回落到合理的位置,谁买房谁是SB,到时候哭死你算你活该,别怨人家没提醒过你!

    坚决抵制高房价,坚决不相信官方的忽悠,坚决不上政府救市蒙蔽老百姓的当

    让腐败的官僚和黑心的房地产商们统统去死吧!

    回复

  2. 非军人 说:,

    2008年10月23日 星期四 @ 09:50:26

    2

    期待一次超大规模的楼市下跌,应该可以降到1500一米吧?西安万科的新项目6800精装修,好地段但太贵,1800我就可以下手,不过政 府在什么时候会通货膨胀呢?

    回复

  3. jessehoo 说:,

    2008年10月23日 星期四 @ 10:40:23

    3

    读此文
    有信心了
    等跌倒现在一半再买

    回复

  4. 牛皮 说:,

    2008年10月23日 星期四 @ 11:17:19

    4

    从近几篇文章中看,风格全变了,作者成官方代笔了.
    政府房产“救市”为何?网络调查九成都认为不能“救市”,应该救民。政府的意图是救财政收入,和房产贷款,为房产商解套。
    政府的策略是卖土地来增加财政收入,和刺激内需。这就是印人民币。看着吧,这是通货膨胀作为。房产先跌后扬。
    政策手段可能会损民,我们的房产权益可能会被修改,违反当初买房的权益合约。
    再建房来建立人民买房的信心,是险棋。什么叫泡沫?滥词。如果真是泡沫,政府就不要征地建房了,多拆房子,建马路,公园吧。中国城市场成猪圈了。这次“救市”政府必然会再建住房。这不是再增泡沫吗?
    可能胡溫政府会成功。拆了楼底,建了楼上。好看,但不中用。埋下全国大灾难。毛主席在笑呀:谁说我是最大杀魔王。

    回复

  5. 哈哈 说:,

    2008年10月23日 星期四 @ 12:47:48

    5

    大家先尽量租房过段日子.
    等独生子女成家后,双方父母能留下两套房子的.
    看他们再怎么从房市上坑老百姓.

    回复

  6. lala 说:,

    2008年10月23日 星期四 @ 13:47:30

    6

    政府,银行,房地产商是个利益共同体,虚高的房价为政府带来了巨大的财政收入,为各级贪官们带来了腐败和受贿,为房地产商和银行带来了暴利,老百姓的血汗钱就这样被虚高的房价和苛捐杂税给榨干

    回复

  7. yghxx 说:,

    2008年10月25日 星期六 @ 18:51:33

    7

    短期都没有这种可能性,政府行为必然成笑话。

    回复

发表您的评论