薛涌:房价降低有利于中国的制造业

  隔着太平洋看中國的房价,当然是看不清楚的。我去国已经十四年了,在波士顿当然无法判断中国房价是高是低。不过,国内的亲朋好友大多买了房,在美国也因为自己计划买房,一直追踪房价的消涨和有关的分析讨论,多少也形成了一点见解。如今国内就房价问题有吵成一团:不少老百姓仍然说房价太高,开发商则将此说称为“谬论”,并要求政府出来稳定房价,否则经济后果不堪设想等等。我这个房地产的粉丝,不免出来凑凑热闹。

  房价形成的基础是什么?我看一位股票交易商用来定义股票价格的话,也可以用于房价:在刚刚结束的这一秒钟中的交易是什么价,那就应该是什么价。他的意思是,股票价格完全是市场供需关系所决定的,谁也没有资格说这是高还是低。不过,股票交易者都对股票的价值有所预期。这些预期总是有些基础的。房价也是一样。现在我根据自己的一点“国际观察”,分析一下对中国的房价究竟应该怎样预期。

  首先,要看消费者为了住房舍得花多少钱。在这方面,中国的消费者恐怕是领先于世的。我1999-2000年在日本生活,对日本人的住房条件感到非常震惊:这么发达的国家,老百姓竟然住得这么小!相比之下,经济落后得多的中国,普通居民的住房并不落后多少。可见,比起日本来,中国人在房子上的消费水平相对于经济水平而言是超前的。再看美国,一般媒体上给消费者的建议是:你购买住房的价格不应该超过你现在税前年收入的三倍。你一年如果挣十万,房价就应在三十万以下。虽然美国许多大城市的居民在住房消费上远超出这一“理性水平”,比如十万的收入买了五十万的房子,但总体来说,住房消费在其收入中的比例还是比中国居民要低不少。

  中国居民舍得在住房上花钱,有其理性和感情上的依据。中国在计划经济时代,一直是没有私有产权的社会。房产对普通家庭而言几乎是第一大私有财产,大家对此感情投入甚多。这也就造成了过去十年许多人不惜代价地买房的热潮,催高了房价。我在国内朋友,本和我的社会经济地位差不多,居然都有两套甚至三套房子,我在美国则还没敢买房。当然我未必有代表性,许多工作四年的人在美国都买房了,但至少不至于有两三套。当然,这和国内没有房地产税有关。房子放在那里不用,也不需要花钱,说不定日后会升值。不过在我看来,这种现象还是很不正常。美国人拥有两套住房的,许多是一套日用住房,一套是海边或者郊外的别墅,供渡假之用,是生活方式的表现。国内这些朋友的两三套住房则不同。第一套往往是单位分的,质量不理想;后来又买了一套规格高的,原来的还保留,但也没有太多实际用途。这是大量的闲置资本。如今中国的私有财产权逐渐建立,住房不再是唯一的私有财产。人们对之的感情投入也许会降低。同时随着市场经济的发展,投资和资本周转的意识日益加强。在这种情况下,人们不愿意不惜工本地买房,甚至希望把闲置的住房早日出手。这就会改变市场的供需结构。

  另外,人口的老化,也是压迫房地产价格的一大长期原因。住房是百年大计,不能不作这种长远考虑。如今的许多私房,实际上是从计划经济中转型而来的:当年单位分的房子,随着住房改革低价折合给了个人。比如一家三代,第一代八十多岁,分的房子成为私有,如今正在退出历史舞台。第二代五十多岁,也是这样有了私房,用不着从上一代继承。他们很快也要退休。如上所述,他们因对计划经济时代分的房子不满意,许多已经购买了第二套住房。即使没有,原来的两口子的房子最终要交给自己的独生子女。或者说,下一代的一对新婚夫妇,可以从双方父母那里继承两套房子。在未来一二十年,这样造成的闲置房子就可能越来越多。

  未来最大城市住房买主,大概就是进程的民工了。可惜,民工长期以来收入太低,购买力不高。他们是否推动住房价格上扬,实在是个疑问。其实如果城市住房(特别是那些从计划经济时代过度而来的低质量住房)大幅度降价,对民工这一中国经济的生力军倒是有利。降低了他们的生活成本,也就降低了中国制造业的成本,可以提升中国经济的竞争力。

  这些分析,也许都是错的。也许现在房价的跌降是暂时的。但是,不管房价是低是高,都不关政府的事,还是让市场去决定。在市场经济中,人们出于各种既得利益和意识形态,有的要唱低房价,有的要唱高房价,这就象球场上的啦啦队一样,各自都有权为自己的队加油,别人用不着大惊小怪。最可怕的,是政府出面干预。美国当前的房地产泡沫,就是一个教训。最近《纽约时报》连续载文回顾,从克林顿到布什四届政府,出于种种政治利益和意识形态,不断推出优惠政策鼓励买房。有的用心是好的,比如用低息贷款帮助低收入阶层购买第一套住房等等。但是,一些大款,也趁着低息购置几百万的豪宅,富人吃了穷人的福利。更不用说投机商们也蜂拥而来。最后因为购买力过旺,催高了房价,形成了今日的泡沫。

  中国的房地产市场,基本没有次贷的问题,房地产市场的崩解可以限制在房地产业内,不至于蔓延到金融等经济的神经系统,政府就更无管的道理。市场经济就是如此:让那些作错误决策的人受到惩罚,让那些错得太厉害的人破产。这样才能优胜劣汰,使经济更有竞争力。

  作者:薛涌

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