刘以栋:闲话美国房市

  来到美国以后,住上自己的房子是实现美国梦的重要里程碑。前几年房屋市场红火的时候,朋友见面会谈论买房之难;现在房屋市场不景气,朋友见面就会谈论卖房之难。假定你现在既不需要买房,也不需要卖房,那么我们就可以在这里心平气和的探讨一下美国的房市。

  冰冻三尺,非一日之寒。美国房市走到现在这一步,也是由于多种原因造成的。

  美国中央银行(美联储)的利率政策,是当年美国房市过热的主因。”九一一”事件以后,美国的经济陷入低谷。从房地产业起家的前美联储主席格林斯班把银行利率一直削减到1%,并把利率保持在1%的时间太长。许多美国人买东西,不是看价钱,而是看我是否负担得起。如果按以前的利率,我的收入只能买得起二十五万元的房子;现在利率低了,我的收入就可以负担得起三十万的房子了,那么我就去买三十万的房子。大家都这样去做,房价自然就升起来了。

  银行和房屋按揭公司,对美国房市过热起了推波助澜的作用。过去银行发放房屋按揭贷款,一般都留在公司自己帐面上,直到贷款还完为止。银行为了防止客户到期不还钱,所以一般都要求客户首付20%的房价。这样即使客户以后还不起钱,银行把房子收回去,也不会损失太大。现在银行一般都把房屋按揭贷款卖掉,所以贷款时审查就不会太严格。为了能让客户买得起房子,没有首付也行。如果客户愿意付高利率,没有收入证明也行。这样进一步把房价推高。

  投资银行(Investment Banking),是美国房市过热的重要一环。银行和房屋按揭公司,一般都把房屋按揭贷款卖给投资银行,投资银行再把按揭贷款进行包装,以抵押债券(Collateralized Debt Obligation, CDO)的形式,卖给终端投资人(End Investors)。这里投资银行起了一个经纪人的作用,收的是手续费,当然也不会关心借款人是否还得起钱的问题。你也不要生投资银行的气,其他房地产从业人员如房地产代理人,房价评估师也都是这样做的。

  债券评级公司(Bond Rating Agency),是美国房市过热的帮凶。投资银行把抵押债券卖给终端投资人以前,总是找来债券评级公司,给抵押债券一个好等级。债券评级公司以收人钱财,替人免灾的原则,给许多抵押债券最高质量等级(AAA)。债券评级公司现在狡辩说,它们当时假定美国房价不会一起往下掉,但他们忘了房价升高太快的时候,它不能永远升上去,它必然会有下跌的时候。

  按揭抵押债券投资人,贪小便宜损失大。许多债券资产管理基金(Bond Investment funds),有明文规定只能买高等级(BBB and up)的债券。投资银行推销的房屋按揭抵押债券不仅等级高,回报率也高,真可以用价廉物美来形容。但是许多投资人忘了,高利率后面是掩藏着高风险的。现在美国许多地区房价往下跌,导致不少债券资产管理基金不但回报没了,连本金都收不回来,真是赔了夫人又折兵。请不要过早的得出咎由自取的结论,如果你们州的老师退休基金(Teaching pension funds)赔了钱,政府还会让大家来承担。更可气的是,高盛(Goldman Sachs) 那样的投资银行一边推销房屋按揭抵押债券,一边自己大量卖空房屋按揭抵押债券(Short CDO),很有点象当年高科技股分析师的两面派行为。

  房地产投资人(Real Estate Investors),拿着烫手山芋。房价疯长的时候,在股票上损失惨重的投资人,痛定思痛,转投房地产。早期的房地产投资人,真是赚得盆满钵满。后期跟进的人,现在可能只有破产一途,要等到房价再象以前那样疯长,那是有得等的。房价(买主)、房屋按揭(银行)、按揭抵押债券(投资银行,债券评级公司,基金)组成一个管道(Pipeline)。现在管道终端出了问题,房价一时很难上去。

  普通美国人,要学会面对现实。房价疯长的时候,许多热点城市的居民一下子都变成了百万富翁。许多普通美国人也俨然感觉自己真成了百万富翁,追求起富人的生活方式。没钱花费时,就从房子上去取。以前房子是穷人的存款帐户,后来房子成了穷人的取款机。现在房价不长了,取款机取不出钱来了,许多普通美国人不得不回到现实中来,勒紧裤带过日子。这一收紧不要紧,美国经济顶不住了。美国现在房价之所以没有一落千丈,主要是工作市场(Job market)还好。如果美国失业率大幅度升高,那么美联储的真正恶梦就开始了。为了防止这种情况发生,美联储会不措一切代价削减利率,其结果将是房价不会掉得那么快,但钱也变得更不值钱。对普通美国人来说,要么是百万富翁做不成,要么是做成了还得象普通人那么生活。道理很简单,成功人士总是少数。

  作者:刘以栋

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