叶檀:经济适用房早该取消

  政府对经济适用房的态度有所松动。5月7日,住房和城乡建设部副部长齐骥在中国政府网访谈时表示,地方政府可因地制宜决定经济适用房和廉租房比例,对于部分地方政府来说,经济适用房将不再有强行指标性规定,这意味着围绕着经济适用房的一场硝烟,可能尘埃落定。

  事实上,“非驴非马”的经济适用房已成为中国房地产市场的跛脚,早该取消。批茅于轼支持建设经济适用房的人,无视中国现状,将对平价房的期望与经济适用房混为一谈,不着眼于市场的改良,而寄望于住房市场的行政化;反对经济适用房的人未必如批判者所说的,是房地产商的吹鼓手,而是看到了经济适用房所造成的浪费以及与之伴生的权力寻租。

  浪费的案例在深圳。深圳市国土资源和房产管理局住宅售房中心最新发布的统计数据显示:2008年度深圳市保障性住房出售工作近日结束,本次保障性住房的合格申请人共有2648名,可供出售房源2209套。有1821名合格申请人进行了认购,余下388套经济适用房无人认购,这是深圳市建设经济适用房以来第一次出现卖不出去的现象。

  寻租的案例在温州。在2004年下半年至2005年期间,温州市旧城改建指挥部对解南、坦前等有关改建地块的被拆迁户组织认购安置,并陆续办理有关房屋结算和交付使用手续后,未将可销售的剩余房源按规定程序报批,擅自以当年同一地块的市场价作为暂定价销售140多套安置房,销售对象中有数十名市、县级领导干部及一批“关系人”,温州市旧城改建指挥部原副指挥吴权书是该事件的主要责任人。高楼大厦建成以后,先把最高、最好的房子留给自己、亲朋好友或上级领导,再把剩余的让拆迁户认购。

  监管失当的案例在北京,该市天通苑开宝马购买经济适用房已经成为经典案例。

  有些人认为,只要发动人民监管,就可以堵塞上述种种漏洞。但建立人民监管的天罗地网,必须辅之以配套的纠偏制度,有人纪录、有人改正、有人督办、有人查处,然而现在做得到吗?

  2009年,中央加大了财政支持力度,今年安排493亿元投资补助资金,这部分钱绝大部分已经下拨到了地方和具体项目。除此以外,中央代地方发行的国债资金也应重点安排用于保障性安居工程建设。

  齐骥称,近年,一些城市,包括厦门、深圳、天津等地,为解决那些既买不起、租不起商品房,又不属于住房保障对象的居民的住房问题,通过政府提供土地,给优惠的信贷、税收政策来建设公共租赁住房,帮助他们渡过暂时的难关。他表示,住建部“觉得这个是比较好的尝试”。

  经济适用住房之所以低价,是因为政府低价拨地、税费优惠、控制利润率——房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润——几乎每一条规定都需要安置一个加强连的兵力跟在规划部门、建设部门、开发企业、购房者身后跟踪监督。如此极不经济、效率极低的保障模式,不应该在人口众多、迁移频繁、寻租泛滥、保障资金不足的社会实施。

  中国的保障举措必须提高效率,以简单有效的办法进行,其中保障房不给产权是重要一条。用品质不同的公共租赁住房、通过不同的租金来照顾最低收入阶层和中低收入的“夹心层”的住房,是个好办法,可以解决经济适用房满5年可以直接上市交易、购房人因特殊原因确需转让经济适用住房、由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购等高成本监管难题。

  只要不赋予产权,从理论上来说,公共租赁住房属于国家,可以根据收入升降,保障住房进入最需要的群体,减少寻租动力。

  在取消经济适用房、提高保障效率的同时,政府有必要建立健康的房地产市场,使收入不同的阶层能够买到适合的商品房;而不是用推高地价等办法与开发商追求高利润的动机合流,使房地产价格一律豪宅化,因为这将使中国的房地产市场走上不归路。

  作者系著名财经评论员

  作者:叶檀

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