叶檀:用什么取代经济适用房?

  完善任何一项公共产品体系,一要减少复杂的中间环节,提高效率;二要尽可能地满足多层次被保障者的需求。对于权力寻租屡禁不绝的社会尤其应该兼顾公平与效率。

  经济适用房因为既不公平也无效率饱受质疑,从民间到操作层面的官员,齐发反对之声。8月20日,广州市住房保障办公室副主任黄信敬表示,广州市政府有意向要多建廉租房、少建经济适用房;8月21日,全国政协人口资源环境委员会副主任、原国土资源部副部长李元在京提出,经济适用房应该只租不售;中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长赵燕菁日前接受媒体采访时也明确表示,经济适用房的制度设计存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。基本上是不可持续的。只有住建部官员力挺经济适用房,住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉表示,经济适用房仍是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式,今年经适房建设仍将按计划进行。

  把所有的反对者一棒子打为开发商的走狗属于思维幼稚病。我们要看到经济适用房的弊端,并且提出能够替代经济适用房的更高效的保障办法。

  经济适用房的弊端无需多说,既混淆了公开产品与商品的界限,开企了寻租之门,又没有更好的办法建立监管体系,经济适用房的存在充当了民众攻击寻租与腐败的天然靶子。经济适用房本质上是房地产市场的双轨制,是孕育倒爷的天然温床,在司法并不完全独立、权力与市场界限不清之时,试图依靠监管解决经济适用房解决寻租,是缘木求鱼。

  有更好的办法提升保障型住房的效率。

  最重要的是大力建设廉租住房,廉租房不拥有产权不存在住宅转让的资本收益,可以极大地约束寻租空间。到现实为止,我们看到的是经济适用房领域层出不穷的寻租案例,而很少在廉租房领域看到相关案例,原因很简单,寻租成本不低而收益不高,廉租房没有产权出租困难,寻租者知难而退。

  同时,廉租房建设比经济适用房制度成本低,从批地、资金划拨、建设到分配,条分缕析,非常清楚。以今年上半年数据为例,去年12月,国办131号文件要求各地从实际情况出发,要增加经济适用房供给。具体建设规模为2009年到2011年全国每年新增130万套经济适用房。近日,住房和城乡建设部的消息显示,今年上半年,全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套,约占全年指标的37%.但今年上半年全国已开工建设廉租房105万套,占今年建设计划的59%.当然,廉租房建设加大有中央资金下拨加快的因素,这更加可以看出只要解决了资金出处,廉租房的推进速度快于经济适用房。

  简洁的行政能力是种美德。廉租住房就是如此,支出可以列入政府预算,由于刨除地价只有建安成本,每年的预算大致可以框定,不必像经济适用房一样复杂无比,政府列入预算却不能明确预算,大笔公共支出没有到应该保障的人头上。

  廉租住房最大的障碍还是资金,如果连廉租房都无法满足如何满足经济适用房?如厦门规划局局长所说,保障房存在的最大瓶颈是地方政府资金不足,由于不能在市场流通,银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市,其他城市保障房的规模都很小。这一问题可以通过政府给予定向补贴解决,补贴金额在政府与低收入者可以接受的中值范围内。政府的补贴直接到了低收入者手中,不必经过几个部门,被刮走一层地皮。

  对于上下不靠的夹心层则有两个解决办法:或者建立不同租金水准的廉租住房,低收入根据本市中低收入的住房支出平均值核定租金,如此一来,中低收入者可以入住租金较高的保障性住房,而低收入者则入住低租金住房,享受政府更多的补贴,当然住房条件也只能维持基本的生活,一个小套住房40平米就能够让一家人过上起码的有尊严的生活;另一种办法建立政府与个人共有产权住房,政府占60%而个人占40%,夹心层可以解决住房困难,但不能截留主要的房地产资本性收益,一旦入住者收入增加购买产权,则需要补齐土地差价与税费,如此一来,先富起来的夹心层也为廉租房的低收入群体作出了贡献,同时还可以获得40%的已有产权的收益,实现共赢。

  扶贫济困需得法,提供高效率的公共产品必然附之以简洁优美的行政能力,类似于经济适用房这样复杂、寻租不断的产品,还是避开的好。建立更多的无产权或者低产权保障型住房,是对中低收入阶层最大的关爱,也是最大的民生关怀。

  注:经济适用房写到此处暂告一段落,分析、操作手法在此。至于有人非要用经济适用房当作遮盖建设部门的行政无能,另说。

  财经专栏作家职责在提出问题,有必要的话提出解决方案。

  在其位谋其政。

  一些批评者特别聪明,老说你那么聪明,亮出方法啊,否则别写。对不起,这种说法等于把政府的专业决策者当猪头,剥夺了大众思考的乐趣,也让中国的一切反思文字无处存身。思想暴力,莫此为甚。

  至于有人指责为开发商说话,恐怕是被洗脑了。我不至于用一篇文章断送自己的未来信誉。真正有所图的人,必定有特定的利益指向,睁大眼睛看清楚并不难。

  作者:叶檀

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2 条评论 »

  1. yslysl 说:,

    2009年08月24日 星期一 @ 09:23:39

    1

    找到方法不是问题
    问题是他们真的关注这些疾苦?真的想解决这个问题么?
    借鉴不远的历史就很了然:
    所谓的包产到户,然后积极性提高,然后粮食丰收,然后解决了22%人口的吃饭问题?这么个“包产到户”难不成还是一路革命摸索出来的什么高招?真是天大的笑话!前二三十年,当政者压根就没打算让中国人吃饱,也只有让大部分人处于温饱边缘,是死是活全看它的脸色,整个社会才能处于那样高度意识形态化的高压之下。换到后来粮食市场化了,可以自由吃饱,人就会自己思考,谁还愿意弄傻自己的脑子跟着它呼口号?

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  2. HAHA 说:,

    2009年08月28日 星期五 @ 14:45:41

    2

    转变观念,大家先租几年房子就有好戏看了

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