薛涌:房地产市场回暖不是好事

  最近的新闻中,不时有中国各大城市的房价“逆势飙升”的报道。其中一些数字触目惊心:8月份,上海商品住宅成交均价达到了18502元/平方米,创出了历史新高。其中,8月份,新建商品住宅平均成交价格达到18126元/平方米,同比上涨14.6%.今年1~7月,长春商品住宅成交均价3590元/平方米, 同比上涨13.3%,同样创历史新高。今年前5个月,南宁新建商品房成交均价为4500元/平方米,也创出历史新高。北京、广州、杭州等热点城市的房价经过今年以来的几轮飙升,目前也处于非常高的位置。

  这样惊人的房价飙涨,脱离了中国的总体经济形势。目前不管是中国经济还是世界经济,都处于复苏阶段,并未全面回暖。中国居民的收入水平也无明显提高。城市房价之所以能在这样的局面下逆势飙升、创出历史新高,一个重要原因就是豪宅市场的火爆。一方面中国的房价收入比是发达国家的3~6倍,住房租售比 (每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值) 超过400倍,几乎是国际公认的正常范围(200~300倍)的一倍。目前,上海市已有13家楼盘销售价格突破10万元/平方米。杭州、苏州、南京等城市价格达到3万元/平方米以上的项目比比皆是。这样高的房价使普通居民买不起房。另一方面,富人以购买房地产作为投资。房价火爆的深圳,楼市投资比例已经接近30%.

  不久前,一些地方政府挖空心思鼓励房地产投资,“买房就是爱国”的口号流行起来。更有一些为房地产商抬轿的“学者”,抛出“反对买房复兴就是反人类”的雷人语录。因此,我们必须思考一下如今房地产市场的逆势上涨究竟对国家或者“人类”有什么样的影响。

  看看历史就明白,这样的房地产复兴并不是经济繁荣的症侯,反而是经济结构性问题的反映。房价虚高至少说明了两大问题:一是生产性投资不足,资金流向了奢侈品;一是贫富分化过大,在社会和政治上带来不稳定。比如,十七世纪的荷兰,作为世界金融中心和经济最发达地区,出现了惊人的房地产泡沫。这种房地产泡沫和由奢侈品投机而造成的“郁金香泡沫”几乎同时发生。这不仅反映了当时社会贫富分化太严重,而且也说明了富人手中的钱没有投入生产性的行业,只有靠炒作奢侈品升值。结果,以资本为基础的工业革命竟绕开了这个世界人均收入水平最高、经济最先进的金融之都,而选择了荷兰的学生英国。美国现代史上的房地产泡沫,一次发生在大萧条的前夜,一次就是本世纪初,其背景也都是贫富分化严重,穷人的收入创造不出内需,导致大众市场饱和,富人的资金用于炒房价。结果,两次最大的经济危机也都接踵而至。

  住房满足的是人类的基本需求。但是,住房本身是个非常低技术的产业,属于消费性投入,在满足了基本需求后就很难再创造实质性的附加值。中国虽然经历了三十年的高速经济增长,但仍然还是发展中国家。大量资金涌入消费性的领域而非生产性领域,这本身就削弱了中国的长期竞争力。据说最近深圳房价飙高的一大原因是许多私营老板纷纷买房,一来金融危机影 响他的生意,手上的资金无处可去;二来为了防御通胀,都希望买房能够保值增值,这是典型的十七世纪的荷兰心态,反映的是经济的虚弱。从宏观经济的角度来分析,消费性的投资有保障基本民生之功能,是经济发展的必须。但如今房地产价格的飙高,不仅没有保障民生之功效,而且使老百姓的生活成本变得更高。同时,大量资金从生产性领域流入消费性领域,削弱了经济发展的后劲。

  一国的前途在哪里?在教育和科技,而不在豪宅。把经济发展的果实大量用来造豪宅,同时却没有钱保证最基本的义务教育,这不是崛起之兆,而是衰落之症。因此,政府应该采取果断措施,抑制房地产价格的上涨。比如效仿发达国家的房地产税制度,特别是对第二套住房加征重税,把所得投入义务教育体系。这样,中国经济起飞所积累的财富才可能通过生产性的投入而升值。

  作者:薛涌

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