陈霄:“租客”成了“房东”?

  一起城市房屋官司中,由于双方没有签订任何书面合同而产生“是租赁关系还是买卖关系”纠纷;对于房主收取的1万元现金,房主说是房客给的租金,房客说是房主的买房订金。在没有书面合同的前提下,法院认定口头房屋买卖协议有效。

  45岁的贺凤认为自己遭遇了离奇事———5年前将自己的房子出租给别人,3年前被租房人告上了法庭,讨要房子的所有权,没有房屋买卖协议,这场官司在两级法院审了三次,历时两年,最后判决确认了房子易主。

  租房人马占勇有完全不同的说法。他称,当时听说贺家的房子要出卖,经过协商达成买房协议,当时预付了1万元订金。

  这起案件发生于内蒙古包头市。

  租房还是买房

  至今手里仍攥着写着自己丈夫张波的名字的房产证,即便终审判决已经生效3个月了,贺凤仍然难以相信房子不再是自己的了,房子虽然早已因拆迁被推掉,“可是连那微薄的拆迁补偿款也都不是我们的了”。

  事情起源于5年前。

  贺凤告诉《法治周末》记者,当时是同住包头市体委小区的熟人韩银花找到她,说自己的表哥马占勇因为孩子上学原因想要租住贺家的房子(体委小区位于包头市最中心的地段),询问贺凤的意见。

  考虑到是老相识,韩银花与张波又是同事关系,贺凤一口答应下来,当时还说,如果住得时间不长可以不收房租。但韩银花称,马占勇打算租住3年,至少得付1万元的租金。

  一个多月后,韩银花给贺凤拿来1万元,贺凤当即写了个租金收条给韩银花。

  “后来我把钥匙给了韩银花,整个过程我都没有见过马占勇这个人。”贺凤至今称仍然不认识这个将自己告到法院的人。

  原本一切都相安无事。

  即将3年租期满时,2007年年底,包头市政府下发对包头市体育局家属楼进行拆迁的通告,贺家的房屋在拆迁之列。

  2008年6月,贺凤收到了包头市青山区人民法院的传票,大为吃惊:“租房的人居然说当年是买了我们的房子,要求法院确认买卖协议有效,房子归他所有。”

  租房人马占勇有完全不同的说法,这个今年48岁的男人,多年无业,在法庭上非常细致地描述了2005年自己购买贺家房子的情形。

  他称,当时是听自己同学的妻子韩银花介绍说贺家的房子要出卖,考虑到孩子上学问题,他想购买,后来经过韩家从中协商,最后口头达成买房协议,房屋总价款是7.3万元,自己当时预付了1万元的订金。

  2005年4月27日,马占勇说自己已全数付清购房余款。“我、贺凤和韩银花一起坐贺凤的车到富强路的工行储蓄所,我取了6.4万元钱交给贺凤,她后来又开车到富强路建行储蓄所存到自己的账户里。”马占勇回忆3年前的买房细节,“整个过程韩银花都在场。”

  作为整个案件关键证人的韩银花,证实了马占勇的说法。

  马占勇称,后来虽然一直多次联系贺凤协助办理房产过户,但“他们一推再推,到2006年房价走高还要反悔协议”。

  同样案情不同判决

  作为房东的贺凤和作为租客的马占勇房产纠纷案,在法庭上双方激烈争辩,焦点无非在于:当年马占勇是租了贺家的房子,还是买了贺家的房子?在既没有房屋买卖的书面协议、又没有房屋租赁的书面协议的情况下,如何去认定。

  包头市青山区人民法院审理后认为,房权证是房屋的合法证明,至今房产证上仍然是张波的名字,张即是房产的合法所有权人,虽然马占勇声称当年是买房,并且申请证人韩银花出庭作证支持自己的主张,但因为韩银花实际上与贺家和马占勇都有利害关系,因此法庭对她的证言不予以采信。

  据此,2008年11月26日,青山区人民法院一审驳回了马占勇的诉讼请求,没有确认当年存在买房及其协议的效力。

  一审宣判后,马占勇不服,向包头市中级人民法院提出上诉,包头市中级人民法院裁定原判决认定事实不清,发回青山区人民法院重审。

  随后,青山区人民法院重新组成合议庭重审了此案,作出了与此前裁判相反的判决。这次重审,法庭认定了韩银花作证的效力,并因这一关键性的证明进一步确认了当年房屋买卖口头协议的效力。

  这次轮到贺家不服了,“同样的案情,同一个法院居然作出了完全相反的判决”,于是上诉到包头市中级人民法院。今年8月11日,包头市中级人民法院维持了青山区人民法院的重审判决。8月23日,贺凤签收判决书。

  今年10月,贺凤向内蒙古高级人民法院递交再审申请书,申请再审此案。

  业内人士指出,以交易习惯来看,房屋买卖不签订书面合同“完全不合常理,因为产权过户也要求提供房屋买卖合同”;而且购房人支付房屋价款后房东既不打收条也不给收据,也违背常理

  延伸阅读:商品房买卖该以什么为标准

  整个案件的关键节点,在于2005年时贺凤与马占勇口头协议的性质———租赁还是买卖?

  法院最终选择支持后者,凭借的是几个关键点形成的证据链条:同一天马占勇的取款证明,同一天贺凤的存款证明以及声称见证整个交易过程的证人韩银花的证言,包头市两审法院法官正是在这样的常识判断下作出判决的。

  透视这起案件的法律问题,仍然是关注此个案的主要原因。

  业内人士在接受《法治周末》记者采访时分析认为,此案值得推敲的细节颇多,比如当时的市场环境,比如交易习惯,等等。

  据报道,2005年,包头市区繁华商业地带的房价已经达到每平方米2500元以上,贺凤的房子以其所处位置和豪华装修,显然不可能低于此价,由此计算的房屋总价款应当在十七八万元,是马占勇声称的卖房价格的两倍多。

  在包头市人民政府2007年发布的拆迁通告中,对于这一地段的补偿标准,最低的补偿标准则是每平方米6840元。

  此外,该业内人士指出,以交易习惯来看,房屋买卖不签订书面合同也“完全不合常理,因为产权过户也要求提供房屋买卖合同”。而且购房人支付房屋价款后房东既不打收条也不给收据,也违背常理。

  据此,“无论是从当时的市场环境还是一直以来的交易习惯来判断”,都难以判定当时真正存在一个房屋买卖协议。

  早在1998年发布生效的《城市房地产开发经营管理条例》中第二十八条就明确规定:“商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。”虽然许多学者认为这并非一条强制性规定,至少也为本案提供了一个来自立法者的注脚。

  来源:法治周末

  作者:陈霄

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