贾图:地震将重创楼市、震撼房价

  四川汶川大地震,是新中国成立以来破坏性最强、波及范围最广、救灾难度最大的一次地震。这场灾难对我国GDP的影响有限,已经成为共识,但是,对房价的影响却存在比较大的争议。

  一种观点认为,地震对房地产总体市场没有影响,因为川北地区基本上属于农村地区,受灾民众多数不属于商品房有效消费群体。一种观点则认为,地震将对房价走势产生非常大的影响。具体到原因,则相对比较复杂,因为每个人使用的分析工具有比较大的区别。

  我倾向于后者。地震对房价不仅会产生影响,而且,可能会产生比较大的影响。

  首先,是非常持久的心理影响,这将不仅会抑制人们的购房需求,还会在短期内把存量住房推向市场,从而,使房价步入下跌轨道。

  这次地震所造成的影响,并不仅限于北川农村地区,它波及四川、甘肃、陕西、重庆等16个省(区、市),417个县,灾区总面积44万平方公里,受灾人口4561万人。这意味着什么?意味着中西部16个省(区、市)的许多消费者,将不得不重视现有住房的抗震等安全性能。地震摧毁房屋导致的大宗财产的毁灭,将给购房者尤其投资和投机性购房者带来巨大心理压力。今后在买房的时候,他们首先就要考虑防震问题,将对住房质量提出更高的要求。这意味着,现在市场中庞大的无法满足消费者安全需求的存量住房,将被释放出来,导致市场中住房供应量的突然放大,从而,对房价构成强大压力。

  由于我国已经30多年没有发生过这样的大地震,不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准,要么在建设过程中因偷工减料等行为,影响到了抗震性能。在近年来对房地产的投诉中,质量投诉始终是名列第一位的,其中,“新房的裂缝问题已经成为居民住宅质量投诉的焦点”。这源于制度缺陷。根据我国现有规定,新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度,开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付,出现质量问题在所难免。

  也正因为这一点,消费者对缺少制度性监督和制约的开发商所建设的房屋质量存在着不信任感,这种不信任感将随着未来制度的完善和监督机制的健全而逐渐得到缓解,而在此之前,不信任感与不安全感将对人们的购房行为产生非常大的影响。

  其次,是对购房理念的颠覆。

  人们购房主要有三种:一是自住,二是投资,即买房出租,三是投机,即低价买高价卖赚取差价。这次地震发生后,三种买房需求都受到了打击。

  地震发生后,几乎所有的银行业都表示它们并不承担地震风险,按照正常程序银行有权追回贷款。其理由是:借款人在向银行申请贷款时,除了与银行签订借款合同外,还要签订房屋抵押合同,这两份合同属于主从关系,虽然因为地震导致房屋标的物灭失,从而导致房屋抵押合同终止,但不影响借款合同的有效性,借款人仍要承担还款责任。

  这意味着,一旦房屋因地震或其他自然灾害发生倒塌,承受损失的既不是银行,也不是开发商,而是购房者自己,并且,即使在房屋倒塌,不动产消失的情况下,贷款还必须继续偿还。虽然央行表示,将考虑灾区民众的具体情况,采取妥善的办法解决这一问题。但是,此事给购房人带来的震撼是显而易见的,过去那些热衷于买房的人开始考虑租房。

  在我国,目前租房是非常划算的,因为房价很高,而租金却很低,房屋的租售比小。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。根据国际惯例,如果租售比低于1:300,意味着房产投资价值小,房产泡沫已经显现;如果高于1:200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,投资价值较大,而在我国,深圳、广州等地的租售比,甚至达到1:1000.等到房屋报废时也收不回成本。房屋的投资价值本来就在丧失,地震进一步加剧了投资价值的丧失。至于投机价值就更不用说了,现在的存量住房要卖出去就已经困难,房价的上涨预期正被下跌预期所取代,房价的下跌是必然的,只是强度的区别而已。

  第三,是地震把房价与土地的剥离。

  我国的房价经历了一个接近10年的上涨周期,在此过程中,人们普遍认为,房价是逐渐升值的,这一理念深入人心,以至于出现了“历史将证明房价永远都是只涨不跌的”这种极端的逻辑。人们之所以产生这种看法,是因为我国房地产市场,把土地使用权的价值与房产本身的价值混合在了一起,认定房屋在升值。实际上,房价的上涨不是房屋升值的结果,而是土地升值的结果。房屋每年都是要折旧的,尤其对于土地使用权只有70年的住宅而言,更是如此。

  但是,地震把两者剥离了。当那些按揭购房的人失去房屋时,他们面临着银行继续追债的问题,退一步说,即使国家考虑到灾区的实际情况,让按揭购房者晚几年还贷,他也无法在原址上继续建房。道理很简单,随着房屋的倒塌,由于欠债,他对土地的使用权也丧失了,将被银行收回。银行只有这样,才能挽回部分损失,因此,银行不可能在土地使用权方面作出更大的让步。这将使人们对房屋的保值作用有一个颠覆性的认识,房屋作为最佳保值手段的地位将受到动摇。

  另外,公共住宅投入对房地产市场的取代,也将在一定程度上影响房价———主要是针对受灾地区而言。受灾地区房倒屋塌,一些城镇甚至被夷为平地,这需要政府投入大量的财政资金,帮助灾区重建家园,而这一过程是公共财政投入而非市场化的投入,在相当长的一个时期内,灾区没有发展市场化商品房的能力。这也会对房价产生抑制作用,因为推动房价上涨的市场化因素被公共财政的力量所取代,保障性住房占据了主导,压缩了商品房发展的空间。无论是新加坡还是我国香港地区的发展经验都告诉我们,在保障性住房占据较大比例的时候,房价可能步入下跌轨道。

  来源:上海证券报2008年5月30日

  作者:贾图

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2 条评论 »

  1. L.Ya 说:,

    2008年06月01日 星期日 @ 00:23:56

    1

    房价上涨原因有很多

    国外黑手是一个重要的原因
    我们在分析自身 的同时 也应该 分析一下来自外界的干扰。

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  2. heart1950 说:,

    2008年06月06日 星期五 @ 14:15:05

    2

    地震会引起对房子质量的重视,所以房价只会抬高不会降低。

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