薛兆丰:“负资产”,谁之过?

  1997年亚洲金融风暴后,中国香港楼价大幅度下跌,造成了面积甚广、延续至今的“负资产”现象。很多以按揭方式供楼的中产家庭,虽然终日劳碌,总资产仍然为负。这是因为其房屋的现值抵不过他们当初向银行借的总金额,即使现在把房屋卖掉,套现的资金也不足以还债的缘故。

  有人把“负资产”现象归咎于金融风暴前特区政府推出的“八万五计划”,我认为这实在有欠公允,误解了金融市场的因果关系。目前中国内地的金融市场也正在经历着类似的重大变动,而这不仅是资金流向的变动,还是体制本身的变动。

  当年的“八万五计划”,是指特区政府打算每年向市场推出“八万五千”个居住单位,逐步达到人人有房产的水平。到过中国香港的朋友都有体会,土地寸土寸金,道路、街区、住房、商铺都格外拥挤,“人人有房产”是个了不起的宏愿。但实际上,中国香港并不缺地。翻开地图,开发的地区只占特区全部面积的很小一部分。特区政府之所以控制土地开发量,目的是推高楼价,因为政府的财政收入大部分是靠每年的卖地收入来维持的。换言之,中产人士每月的供款中,大部分是通过地产商间接向政府交纳的所得税。

  说到这里我想顺便说说,美国传统基金和《华尔街日报》的“经济自由指数”调查一直认为中国香港的税收水平低。其实他们忽略了巨额地价这一“间接税”,若把地价算上,中国香港的税收并不低。

  在高地价政策下,市民形成了习惯定势,认为楼价只能涨、不能跌。他们也顺理成章地认为买楼就一定能保值升值,当经济走上坡时,每个人都体验到经济繁荣和楼价上涨两个同时发生的事实,于是产生了误解,以为楼价上涨是经济繁荣的促进因素。然而事实并非如此。固然,中国香港的经济繁荣推动了市场对楼宇的需求,从而推高了楼价,令业主的资产升值,但经济繁荣是因,楼价被推高是果,两者之间不是相反的因果关系,推高了楼价并不一定能把经济搞好。换言之,要是遇到经济衰退,即使人为地维持或推高楼价,也不能消减衰退。

  显然,土地和楼房都是经济发展的要素。任何时候,经济要素都是越便宜越好,让没有房屋的人变成有房屋的人,让有房屋的人住得更宽敞,总是绝对地改善了整个社会的生活和商业条件。增加土地供应确实会导致楼价下跌,从而减少中产階級的“土地间接税”,但不一定会降低中产階級交纳的总赋税,因为政府可能通过开征其他税项使中产階級的总赋税不变。但增大土地供应,能够降低每个人的生活成本,使得全社会的经济水平绝对地提高。

  问题在于,不少投资者有“种金”心理,认为一旦成了“有楼一族”,就理应从楼价不断上涨中得益,这和传销者的心理相似。由于经济连年好景,这种期待成了天经地义的事情。一旦遇到房产贬值,投资者就兴师问罪,要找替罪羔羊。如果购房是为了自住,而自住是一种消费,那么房产(消费品)日渐贬值是很正常的事情。我们购买的任何一件耐用消费品,从家具到电器,从服装到汽车,绝大部分都是逐渐贬值的。只要人们的借款超过净身家,并把借款用于消费,就会产生负资产,借钱买房只是一种可能而已。

  “负资产”现象,究竟是谁之过呢?中国香港经济的不景气,很大程度上是由其与美元挂钩的汇率机制造成的——美元疲软造成了经济的通缩和衰退。经济变幻并不是谁对谁错的问题,可以肯定的是,增加楼宇供应的政策也不是经济衰退的原因。

  1997年亚洲金融风暴后,中国香港楼价大幅度下跌,造成了面积甚广、延续至今的“负资产”现象。很多以按揭方式供楼的中产家庭,虽然终日劳碌,总资产仍然为负。这是因为其房屋的现值抵不过他们当初向银行借的总金额,即使现在把房屋卖掉,套现的资金也不足以还债的缘故。

  有人把“负资产”现象归咎于金融风暴前特区政府推出的“八万五计划”,我认为这实在有欠公允,误解了金融市场的因果关系。目前中国内地的金融市场也正在经历着类似的重大变动,而这不仅是资金流向的变动,还是体制本身的变动。

  当年的“八万五计划”,是指特区政府打算每年向市场推出“八万五千”个居住单位,逐步达到人人有房产的水平。到过中国香港的朋友都有体会,土地寸土寸金,道路、街区、住房、商铺都格外拥挤,“人人有房产”是个了不起的宏愿。但实际上,中国香港并不缺地。翻开地图,开发的地区只占特区全部面积的很小一部分。特区政府之所以控制土地开发量,目的是推高楼价,因为政府的财政收入大部分是靠每年的卖地收入来维持的。换言之,中产人士每月的供款中,大部分是通过地产商间接向政府交纳的所得税。

  说到这里我想顺便说说,美国传统基金和《华尔街日报》的“经济自由指数”调查一直认为中国香港的税收水平低。其实他们忽略了巨额地价这一“间接税”,若把地价算上,中国香港的税收并不低。

  在高地价政策下,市民形成了习惯定势,认为楼价只能涨、不能跌。他们也顺理成章地认为买楼就一定能保值升值,当经济走上坡时,每个人都体验到经济繁荣和楼价上涨两个同时发生的事实,于是产生了误解,以为楼价上涨是经济繁荣的促进因素。然而事实并非如此。固然,中国香港的经济繁荣推动了市场对楼宇的需求,从而推高了楼价,令业主的资产升值,但经济繁荣是因,楼价被推高是果,两者之间不是相反的因果关系,推高了楼价并不一定能把经济搞好。换言之,要是遇到经济衰退,即使人为地维持或推高楼价,也不能消减衰退。

  显然,土地和楼房都是经济发展的要素。任何时候,经济要素都是越便宜越好,让没有房屋的人变成有房屋的人,让有房屋的人住得更宽敞,总是绝对地改善了整个社会的生活和商业条件。增加土地供应确实会导致楼价下跌,从而减少中产階級的“土地间接税”,但不一定会降低中产階級交纳的总赋税,因为政府可能通过开征其他税项使中产階級的总赋税不变。但增大土地供应,能够降低每个人的生活成本,使得全社会的经济水平绝对地提高。

  问题在于,不少投资者有“种金”心理,认为一旦成了“有楼一族”,就理应从楼价不断上涨中得益,这和传销者的心理相似。由于经济连年好景,这种期待成了天经地义的事情。一旦遇到房产贬值,投资者就兴师问罪,要找替罪羔羊。如果购房是为了自住,而自住是一种消费,那么房产(消费品)日渐贬值是很正常的事情。我们购买的任何一件耐用消费品,从家具到电器,从服装到汽车,绝大部分都是逐渐贬值的。只要人们的借款超过净身家,并把借款用于消费,就会产生负资产,借钱买房只是一种可能而已。

  “负资产”现象,究竟是谁之过呢?中国香港经济的不景气,很大程度上是由其与美元挂钩的汇率机制造成的——美元疲软造成了经济的通缩和衰退。经济变幻并不是谁对谁错的问题,可以肯定的是,增加楼宇供应的政策也不是经济衰退的原因。

  来源:互联网周刊

  作者:薛兆丰

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2 条评论 »

  1. 牛皮 说:,

    2008年06月28日 星期六 @ 01:43:22

    1

    负资产怎么算.经济衰败是负资产的过?你是在说中国政府,还是香港政府?
    即然谁也没过.那么过是好事.不怕过失与困难.只怕逃避与困守.香港政府在过失中得到经验,相信香港明天会更好.
    中国政府好像从来没过呀.是什么秘宝呀?作者能否指点一下.

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  2. heart1950 说:,

    2008年07月04日 星期五 @ 14:07:57

    2

    世界本质,社会之过;金钱游戏,运气之过;愿赌服输,无人有过:)

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