前哨:上海泡沫是怎样吹起来的?

  上海早已不是甚么“冒险家的乐园”,而是一个政府行为十分强大、周密、十分精明和自私的、海内外商难以施展和难有作为之地。

  九八年岁尾,朱熔基在海南发话:千万不能搞泡沫经济,要切实有效地加快处理海南“房地产热”的遗留问题。海南有房地产泡沫,广东也有,福建也有,江苏也有,浙江也有,北京也有,那么上海呢?难道上海就没有、就不存在朱熔基所指称的“至今还闲置著大量商品房、半吊子工程”和己批租但“尚未开发的土地”之房地产泡沫?

  先用不著搬统计数字。你只须坐上上辆出租车沿著上海的内环线和外环线跑上一圈,就可以看到在泰国、印尼都曾经看到过的景象:几十幢几百幢的楼房、别墅闲置著,随处可见长著野草的空置土地和大楼造到一半工地上却主无一人的“晒太阳工程”,你可以大致推算出这个城市一千万平方米以上的主房面积和二百万平方米以上的空置地,与曼谷差不了多少,也一点不比中国其他沿海城市低:这个办法并不是笔者的专利。据说东南金融危机发轫之时,索罗斯曾考虑过中国发生泡沫经济崩溃从而引发金融动荡的可能,他派了一个小组俏悄来中国考察(也叫“踩点”)这个小组就是用这个办法从北京跑到上海,从深圳跑到北海,从这些城市既没有卖出去也没有租出去的新建主楼及未建完却已停工的楼盘究竟有多大数量,简单推算出银行里有多少收不回的呆账。整个金融系统存在著多高的风险。

  一个基本的判断是,上海不是中国经济的世外桃源;上海存在著严重的房地产泡沫早已是不争的事实。

  可是上海却从不承认上海存在房地产泡沫。

  一九九四年吴邦国还是上海市委书记的时候,香港记者问他为甚么不少香港财团在上海投资建造的褛盘卖不出去,吴邦国的回答是:上海的房地产市场一片兴旺,一些地段的房子甚至供不应求。一九九五年黄菊接替赴京出任国务院副总理的吴邦国成为上海市委书记后,竟然在香港回答记者提问时说,在上海投资的外商百分之九十八以上是盈利的,于是引起海内外一片愕然和哗然。一九九六年上海市长徐匡迪在回答香港记者关于港商在上海投资房地产亏损严重、处境艰难的提问时说,迄今为止上海还没有出现外商撤资的现象,招来一片抗议和责问:投资已经投下去了,如果政府同意撤资,港商即刻要求撤资,而且只收回本金就行,连利息都不要了。问题是多年来只要外资一进上海就出不去了,政府从来就没准许过外商撤资。更何况,投资已变成了楼盘…怎么撤?钱在哪里?

  一九九七年后,上海实在掩盖不下去了,只好说上海也受到东南亚金融危机的影响,但对于其本身的房地产泡沫,却讳莫如深,三缄其口。

  一九九九年四月,由全国政协常委徐四民先生主持的香港《镜报》杂志发表署名“两老归侨”的来信,“炮轰徐匡迪”,说从电视上看到徐匡迪提出上海也要建迪士尼,要与香港竞争,实不敢苟同,“请上海市长徐匡迪看看上海市由于朱总理所批评的重复建设,有多少楼宇空置浪费,香港投资者遭到重大损失。希望市长先生办好自己脚下事务,少作华而不实之事,多为人民解决温饱栖身之所,学习六十年代焦裕禄式的为民众服务的精神。中国人要团结,不要在‘内斗内行,外斗外行’中彼此削弱。”

  世人记住了上海的虚伪和做作。

  一九九七年一旦三日(东南亚金融危机尚未爆瑷),笔者在香港《南华早报》上明确指出,上海浦东的高地价及由政府人为营造投资气氛所产生的“房地产热”孕育著某种市场危机。

  笔者的意见在当时并没有引起应有的重视。

  一年半后,东南亚金融危机从根本上摧毁亚洲“繁荣的神话”。一九九八年八月十八日,日本《东京新闻》终于发出“浦东房地产泡沫经济开始日趋严重”的惊呼,“整个浦东地区的办公楼利用率约为百分之四十,在陆家嘴以外的地区,有些地方的利用率不到百分之三十。当地政府和中央机关建设的部分大楼,已开始改装成宾馆”。有识之士指出,处理好房地产问题是建成“未来城市”的先决条件。否则,浦东的开发将停滞不前。

  据《南方周末》一九九八年十月二十三日报导,中国社会科学院袁钢明博士也发出了同样的呼吁。他指出,白九十年代初以来,上海浦东开发区建起了一大批高档豪华商业大厦,其高度、密集度为沿海地区之最。和所有沿海阂发区一样,浦东曾出现过急速升温的房地产热,也和其他地区一样在宏观经济调整之后热度下降。浦东房地产价格与高峰时期相比,已下跌了一半以上。房间空置率也很高,出现了出售、出租困难的局面,很多房地产开发商陷入困难。一些人把浦东豪华高档的建筑群看作是中国建设高潮、投资高潮、经济高增长的代表性成就。但一些外国学者却不这样看,特别是日本学者,亲身体验过泡沫经济崩溃后带来的痛苦,他们认为浦东这些高档建筑的出现,是东京新宿区房地产泡沫在中国的翻版。袁钢明认为,高耸的大褛并不能说明多少经济发展成就,尤其对中国这样的发展中国家来说,高楼群与整个国家的经济增长、发展水平、资源状况根不协调。外国公司来中国,不盯著这样的大楼来的,相反,从这种空置率很高的大厦中,看到了泡沫经济,看到了背后的危机。

  遗憾的是,包括笔者在内的上述提醒、和警告,犹如乡野之音终为都市人所不屑,浦东也不承认有房地产泡沫。据《人民日报》华东版一九九八年十二月三月报导,浦东新区管委会负责人不无针对性地表示,“今年以来,浦东房地产布场发展态势良好,目前办公楼宇较为集中的陆家嘴地区、新上海商业城和竹园商贸区、新建房屋租售率已分别达到百分之六十五~百分之七十和百分之五十四。”

  老实说,笔者初读这条消息时怎么都不相信会有这样高的租售率。后经实地调查,竟发现浦东当局在统计口径上玩了上个花样:它的统计范围是“新建房屋”,即不仅包括新建商业大厦和高档写字楼,而且包括新建居民小区甚至动迁房,两者一掺和,后者百分之九十以上的高比例进补前者百分之三十左右的低比例,总比例遂达到百分之六人七十。

  或许有人会问,上海的房地产泡沫为何未导致上海金融动荡甚或危机?这个问题与“中国为何未出现类似东南亚的金融危机”有一定的关联性。

  这里涉及房地产泡沫的资金来源。

  可以说,上海的房地产泡沫之所以未能从根本上危及上海金融安全,一是因为其相当一部分资金不是来自于上海银行系统的贷款,而是境外投资(绝大多数为香港和台湾地区的资金)。截止一九九七年底,光是香港对浦东房地产的投资,就达约六百亿人民币;至于上海浦西,根据“黄菊请的来上海的外资中三分之三去了浦东还有三分之二在浦西的比例。”港商在房地产中被“套牢”的资金估计在一千二百亿人民币以上。这也从一个侧面说明为甚么黄菊声称在上海百分之九十八的外商都能赚钱、徐匡迪说没有一家外商愿意从上海撤资会引起海外传媒如此强烈反弹和不满了。

  其二,上海房地产泡沫的很大一部分资金来源于中央各部委与各省市的投资。这部分投资估计在二百亿人民币以上。上海的“龙头”定位使得上海(含浦东地区)成为九十年代中央各部委和包括西藏在内的各省、市、自治区首先须在政治上锁定的投资首选地,“讲政治”优先于讲经济效益是这种投资的最基本特征。

  其三,上海诸多上市公司的房地产投资,“套牢”的往往不是银行的钱,而是股民的钱。

  其四,确有相当一部分房地产投资是银行直接参与投资或贷款所为,但真正表现为银行呆账或壤账的似为数不多,因为上海的市、区两级政府大多采取政府收购、变相冲抵、政府担保等形式化解或减缓,转移了银行风险。

  现在讨论上海的房地产泡沫是怎样形成的。

  这个问题不可能脱离中国特定的背景困素,亦即一九九二年鄧小平南巡讲话之后中国经济的超常扩张和膨胀。限于篇幅,本文拟著力于探讨上海房地产泡沫的“本地因素”;上海的房地产热肇始于一九九二年上半年。撇开当时的大气候,上海实际上受到两个方面的驱动和压力:一是鄧小平专门要求上海“三年大变样”(一九九二至一九九四年),上海非搞“大干快上”不可;二是建国后上海历届政府几十年来都未能彻底解决的大量危旧房屋和旧城改造问题,绝非通过常规办法所能解决,一定要有异乎寻常的举措。

  上海的房地产热是从大规模的土地批租开始的。土地批租成了上海实现“三年大变样”和解决旧城改造问题的“神来之笔”。其要害是“借鸡生蛋”、“借鸡筑巢”这个“鸡”就是外资。于是,以几千亿外资涌入上海房地产为基础的土地批租果然给上海的城市建设带来了翻天覆地的变化。“三年大变样”已经连续实现了两轮(第二轮是一九九五至一九九七年),旧城改造获实质性突破,“绝不把危旧房屋带入二十一世纪”已非戏言。然而,上海的房地产泡沫恰恰也是从土地批租开始形成的。上海在土地批租上的主要做法和政策无异于“杀鸡取蛋”、“竭泽而渔”,只顾一地之利益,只图一时之辉煌,而置外资死活于不顾,遂产生了始料不及的严重后果:

  上海在土地批租的价格定位上形同“抢钱”,从一开始就采取了严重背离房地产发展规律的高价位政策,形成了土地批租成本高昂、进而房产价格居高的市场格局。上海人的异常精明之处在于,上海的土地批租不是按照土地面积计费,而是按照房屋建筑面积来收钱。这样就造成了同一块土地上楼盖得越高政府收钱越多的局面。于是政府一方面随意修改城市规划,鼓励盖高楼,倡导所谓体现“大变样”的“标志性建筑”,另一方面又可将居民拆迁和旧城改造的成本全部摊到开发商头上,甚至政府还有盈馀。更有甚者,如此巨额的土地批租费用竟然强制要求开发商在短时斯内全部到位,否则就构成“违约”就要追究“违约损失”。几乎九成以上的外商都为此苦不堪言,处境维艰,往往是面对一块五千平方米左右的批租地连一根桩还没有打,就已经支付了一两个亿的批租费,到了可以盖楼的时候由于高价楼花难以动销,开发商反倒没钱了。而这时候上海的官员就变脸了,始则奚落你是“穷老板”和“小公司”,继则以“充公”和“没收”土地相威胁,可怜的外商投资了一两个亿居然还盖不起一个平方米的房子,并面临血本无归的悲惨前景,试问世界上有哪一个地方是像上海这样搞房地产的呢?无而怪乎有人要将上海的房地产龙称为“房地惨(产)、上海瘫(滩)”了。

  土地批租使当局一石两鸟。上海人的工于算计和刁钻在这里表现得淋漓尽致、无以复加。然而市场是无情的。外商以高昂的批租成本获得了土地,其建造的楼盘必然也是高价的,而长期来说上海的房地产市场根本无法承受和消化这种批租性质的高价楼盘,于是这些楼盘的滞销、有价无市和长期空置便成为不可避免。

  二、与香港政府严格控制土地供应相映照,上海在土地批租方面采取了无限供给、有钱就行的自杀性的短视政策。从一九九二年到一九九六年,上海滩的地块到处挂牌批租,上海似乎太需要把土地换成现钱了。只要有钱,哪怕是一家从未涉足房地产的专门制作话梅的香港食品公司,谁都可以批租,甚么地块都可以批租,这就必然造成上海房地产无度闲发、严重过剩的泡沫现象。

  三、不知是哪一位领导或专家的“专利”,上海实行了将房地产划分为“外销房”(专供境外人士购买)和“内销房”(专供国内人士购买)的“楼盘价格双轨制”。同样的地段,外销房与内销房的价格竟然可以相差一至五倍!那些通过土地批租建造起来的外销房如何与不须通过土地批租、土地成本相对低廉的内销房竞争?随著内销房数量的增加和竞争力的增强,本来就十分有限的外销房市场犹如雪上加霜,一蹶不振。试想,上海能有多少境外人士来买外销房呢?上海目前居住著三万多境外人士(大多为港台人士);上海历史上外国人居住最多的时候是在二十世纪三、四十年代,总数约为十五万人(相当一部分为逃难的犹太人和白俄罗斯人),然而现在上海的外销房存量及已批租尚未建成的“外销房”以人均三十平方米计算,估计可供二十万人居住,哪来那么多“老外”(这里还没有涉及不少境外人士以国内亲友的名义购买内销房的情况;如果将这部分人再排除在外,购买外销房的境外人士岂不更加少了)?

  四、上海在城市规划方面采取了“权力下放到区政府”,“市、区两级政府搞规划”的荒唐政策。全世界没有一个特大城市是像上海那样可以由几十个政府机构同时拥有城市规划权,可以在城市建设上各取所需、“百花齐放”的:这样做的结果是破坏了上海这样一个东方大都市的整体布局和风格,在“楼盖得越高(容积率越大)政府收的批租费越多”的经济利益的驱动下,城市规划必然是短期行为压住长期行为,物质含量大于精神含量,商业意识超越生态意识。显然,对上海的房地产泡沫来说,上海的“规划失控”和“规划紊乱”是难辞其咎的。

  综上所述,上海的房地产泡沫完全是政府行为造成的,上海政府须对上海的房地产泡沫负主要责任。

  笔者曾经指出,上海早已不是甚么“冒险家的乐园”,而是一个政府行为十分强大、十分周密、十分精明和自私的、海内外商难以施展和难有作为之地。上海的房地产泡沫对此提供了确凿的例证。

  上海政府连上海存在房地产泡沫都不愿意承认。不承认问题怎么解决问题?不承认有病怎么治病?本文不拟讨论与上海经济发展有关的若干政治层面和文化层面的深层次问题,仅就事雪地探讨解决上海房地产泡沫问题的出路和方法。

  朱熔基在海南就处理房地产热的遗留问题提出三条措施:

  一、要采取各种有效措施把现有闲置的商品房推销出去,把银行资金盘活;

  二、在现有商品房没有消化前、原则上不许再新建住宅、别墅、写字楼等,银行不准再提供新开工商品房贷款;

  三、已批租但没有按国家有关规定开发利用的土地,政府要坚决收回。上述措施中,第一条操作起来就不容易、甚么叫“各种措施”?现在关键是房价,房价的关键是成本。土地费和国家各种收费占了成本的一半以上。当下,房价已经跌破成本线了,海南不少一手楼盘现在只卖到八、九百元钱一平方米,还要怎么跌?亏损谁承担;过去说谷贱伤农,现在是房贱伤商,难道国家就没有责任吗?难道政府就不应当承担一定的亏损冯?

  第二条在理论上是正确的,虽然已经迟了,但房地产市场的总供给总得控制一下啊。这一条在实际操作中也有问题:已经批租但尚未开工的土地怎么办?还让不让盖房?开发商不盖房吧,与后面的第三条联系起来,是违约,政府要收回土地;盖房吧,政府又不让再盖新房,银行也不提供贷款,怎么办?…第三条问题大了。已批租但未开发的土地多系外商投资,之所以未按国家有关规定开发或是因为当初开发商高价拿下土地,现在市场转入低迷,开发商预期即使盖了楼也卖不掉,或者说楼盖起来了亏损更大,不如先不盖、等下去看;或是因为原来的批租合约有问题,当时搞批租犹如“圈地运动”,是“抢”土地开发商和政府都头脑发热,合约也是急就章,事后开发商冷静下来琢磨(或在履约的过程中遇到了问题),发现合同漏洞,需修改、可政府有关部门己换了好几拨子人,前任留下来的事、甚至是前往的前任签下来的台约现任的官员谁会轻易去接手或同意修改的?还有一个原因是开发商批租了土地之后没有钱搞开发。现在朱熔基说要将这类土地坚决收回,那么开发商已经付给政府的土地批租费怎么办?已经投下去的前期费用(如“三通一平”的费用)怎么办?.朱熔基说“坚决收回”,显然包含了对已付费用予以没收的意思。这可怎么得了?至少,这会引发一大堆涉外诉讼和仲裁。外商的钱也是血汉钱,你要让人家血本无归,人家岂不跟你拚命?当初不是你政府堆著笑脸承诺了一大堆“优惠”,动员人家来投资的吗?现在却要没收人家的资产了,考虑过由此带来的政治的、经济的和国际的、长远的后果吗?

  朱熔基说要以处理海南房地产遗留问题作为全国试点,取得经验后、再推广到其他地方。

  倘若一定要将他的三条处理意见在海南“试一试”,笔者有一言相奉:“小心地雷”。

  化解上海的房地产泡沫确是一件十分棘手的事。

原载:思想的境界

  作者:前哨

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