京东山人:北京房地产,开发商的滑铁卢?

  北京房子的价格,一直是购房者心中的一块心病,奇高的房价、劣质的服务、较差的环境,让众多想在北京安家落户的外地人和本地人头痛不已。但是最近从京城几大房展传出的信息表明,北京房地产市场很可能成为众多开发商的滑铁卢。

  北京房市,繁荣背后是什么?

  申奥成功,让北京的房子价格涨了百分之二十多,众多开发商们应该是笑逐颜开的,但没成想基本上却是有价无市,除了政府的几大安居工程的低价房卖得较火之外,其它地方的房子基本上有价无市。尤其是价格在每平米在7000元以上的房子,销售额有点惨不忍睹。那些高价的房子,就像待字闺中梦想嫁大款但很难如愿以偿的姑娘一样,几分落寞、几分惆怅,其中滋味只有自己知道。

  北京房市,曾是淘金者的乐园,当年房地产热时,全国各地留下了多少烂尾楼,折进去多少银行巨头和开发商,但在北京房价是一支独秀,烂尾楼也屈指可数。为什么?因为北京有众多部委、大公司,集团消费是支持北京房市的火源之一。而今天集团消费已经划上了句号。其次,全国的达官巨贾、演艺界名流都希望在北京有个家,这支力量维持房地产热度的一把温火,但是过了这么多年,这些人该买房子的都买了,而且随着反腐力度的加大,官员们的消费越来越小心了。新贵们购房对房市起不了太大作用。另外,外企雇员一直是北京房市的中坚力量。但随着上海作为中国经济首都地位的彰显,外企东南飞,让人们不太敢把宝押在这支队伍上。

  其实,北京老百姓的平均收入在全国并非独占鳌头。对比深圳、上海、广州还有一段距离。由于缺乏坚实的基础,北京的房市热主要还是虚火。

  而这虚火的表现就是房价太高,服务太差。就在北京房市寒意不小的时候,上海却出现了排队买别墅的场景。为什么?因为上海的房价不高,人们对它的未来预期又好,在那买房,升值是可以预期的。

  北京房市的硬伤,让消费者心伤

  北京房市因为过去的辉煌,让全国的淘金者们趋之若鹜。但虚火旺盛的假繁荣也给今日房市留下了硬伤。

  这首先是,地价炒得过高,房地产商对预其利润较高,最后造成了房价奇高。北京市中心的房子每平方米在万元以上,三环路边上的房子都在7000元以上,四环路边上在5000元以上,就是回龙观,所谓的经济适用房,离城里二十公里的地方,房价还接近3000元呢。而在深圳每平方米七千元以上的房子就会有水景概念。在上海六十万到一百万可以买套别墅,在北京这个价格只能在三环路边买一套公寓。

  其次,北京房子的户型追求豪华,都是大户型,定位就不是给普通百姓的,但房市最有力的支持者还是普通百姓。

  另外,一直较为火热的房市,养成了北京开发商的老爷脾气和骗子毛病。合同不履行、承诺不兑现,已引发今年北京房市的反欺诈运动。在今年的几大房展上,很多开发商们没迎来购房的客户,却看到了大量打着标语、讨个说法的老顾客。令开发商们领略了消费者不可欺的真实含意。

  当然,北京房市未来还有很多可以火热的利好,或许目前刚感觉到的寒意只是瞬间的。

  北京房市的利好,会带来春天吗?

  这第一利好就是申奥成功,想想2008年奥运会在北京召开,奥运春风一定会让北京房市迎来春天。这是很多开发商的内心企盼。但是对这一利好,也不能太当真。一般规律是,当大家都看到奥运下的房市是一块肥肉时,这块肥肉就会变成硬骨头了。啃的人太多,肉根本就不够分的。韩国、日本的房价不已经在大幅度下滑了吗?

  这第二利好是入世成功后,大量外企的进入。应该说,目前的外企雇员是北京房市的中坚力量,入世后,会有更多外企进入,但是不是一定都到北京呢,却要打个问号。随着上海在远东的崛起,经济之都的地位会让北京的光环日见淡薄。

  这第三个利好是银行按揭的流行、个人买房的补贴发放。福利房改为货币式发放,老百姓没有公房分配的企盼,房市或许可以火一把。但是要看到目前买房补贴的发放对比高昂的房价,那只能是杯水车薪。银行按揭虽然日渐流行,但较高的利率,和对未来的不确定。并不会构成房市的实质性利好支持。想想香港的负资产一族的今天境遇,让人不敢对贷款在北京买房抱有奢望。当年部分香港居民花高价贷款买的房子,现在由于房价跌去了三成,一个个都成了负资产一族。这一幕或许在北京也要上演。

  还有一个利好,就是公房上市的松动,如果北京大量的公房能痛痛快快地上市交易,那么对北京房市将是一大促进。但目前政策虽然有了,北京的公房上市还是“犹抱琵琶半遮面”。看来,对这把火也不能太抱指望,因为一切都要有个过程,有个时间问题。

  看着北京众多开工的工地,和居高不下的房价,这些工地或许会成为开发商们的墓地,当年在海南、北海上演的一幕幕在北京也许会重现,因为市场有自身的规律。但愿这不是危言耸听。

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  作者:京东山人

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