尹伯成:上海房价持续猛涨的十大隐患

  目前上海商品住宅价格的大体形势是: 内环线以内均价向1. 5万元走;中内环间向1万元靠拢;中外环间向8千元方向走;只有外环线以外还能守在6千元大关之内。

  2000年以来,上海市商品房价格一路猛涨,确实体现了近几年来上海经济发展和城市建设所取得的巨大成就,与上海这座充满活力和生机的国际大都市地位相适应。但是,在持续猛涨的背后是否存在隐患,著名专家尹伯成教授提出了自己的思考,欢迎讨论。

  2000年以来,上海市商品房价格一路猛涨,未曾回头,尤其是近三年来情况更为严重。2000年商品房均价为4895元/ 平方米,2003年达到5897元/ 平方米,今年7月摸高至7546元/ 平方米,9月飙升至8148元/ 平方米,比去年成交均价猛涨2251元/ 平方米,涨幅达38. 17% 。

  由此可见,目前上海商品住宅价格的大体形势是: 内环线以内均价向1. 5万元走;中内环间向1万元靠拢;中外环间向8千元方向走;只有外环线以外还能守在6千元大关之内。

  这是惊人的涨幅。据说,某位房地产界的权威人士给上海商品住房价格定位是: 内环线内均价3万元,中内环间2万元,中外环间1万元。不知此传说是否真实,但近年来上海商品住房房价加速猛涨已成为不争之事实。

  上海房价如此迅速猛涨有多方面因素,笔者不想在此分析这些原因,只想分析其持续猛涨后可能产生的后果,笔者把这些后果归纳为十大隐患:

  助长房市投机

  商品住宅本来和粮食、衣服一样是人们生活必需品,但一旦作为可以炒作的资产,就必然陷入” 买涨不买跌” 的局面。现在我国银行存款实际利率是负数,股市投资风险又大,其他投资门路不多,房市投资” 钱” 景最好( 而且可以按揭贷款),于是,只要有首期付款实力的人卷入房市投资或者说投机的人就越来越多。事实上,目前上海市民中每户有2套或2套以上住宅的绝不在少数。至于外地及境外来沪炒房的力量就更为可观了。

  加大通胀压力

  尽管有数据显示近年来本市居民购房比例占75%,外省市人士购房占20%左右,境外人士购房占5% 左右。然而,一个不容怀疑的事实是,在上海房价节节攀升和人民币升值预期形势下,目前海外资金涌进上海房市投资势头十分凶猛,不仅中国香港、中国台湾,而且韩国、新加坡甚至澳大利亚、加拿大的投资客也十分看好上海房市增值潜力。眼下上海正在上演” 四海宾客” 齐投资的繁荣剧目,海外投资客的首选目标是市中心区200万元总价的商品房。他们的目的: 第一,房产增值,第二,人民币升值。真可谓一举两得。外资大量涌入上海房市,不仅进一步推高房价,而且加大了人民币升值压力。为维持和美元的联系汇率,中央银行不得不抛出更多人民币基础货币,这又必然增加我国通胀压力。

  阻碍普通市民改善居住水平的要求

  几个月前有消息称,目前上海市民中还有60% 的人未买过商品房,依然住着狭小的房子,他们多数是普通劳动者。由于种种原因,他们无力在前几年购买商品房,本来打算通过勤俭节约积累一笔首付款,再通过银行按揭贷款买上一套商品房以改善住宅条件,不料他们积钱的速度远远赶不上房价上涨的速度。在惊人的房价面前,他们只得” 望房兴叹”,惊醒了在今生今世的购房梦。他们并不都是” 弱势群体”,不少人是大中小学教师之类的工薪阶层。在上海经济发展中,他们也辛勤工作,难道就没有权利和理由分享上海经济成长的( 包括改善住宅条件) 成果? 有人说,你买不起市区的房子,可以买奉贤、金山、松江或南汇的房子,然而,在目前交通条件下,他们住到这些郊区,如何上班工作? 何况那里房价现在也是不低。

  阻碍城市化进程

  现代化的过程是一个城市化的过程。目前我国城镇居民4. 9亿,按照2020年达到小康目标,那时我国城市化水平将达到55- 60%,城镇居民将达到8. 5亿。我国城市化经验表明,小城镇遍地开花不是一条成功之路,而最有效率的道路还是逐步扩大原有城市。于是,大批农村人口不断向包括上海在内的大中城市迁移应是历史的选择。然而,上海房价如此猛涨,别说农村人口,就是收入前景不差的高校毕业生也无法在上海安居乐业。有人说,农村人口向城市移动,并不是要向市区更不是市中心移动。确实如此,问题是,城市的房价是市区郊区联动的。市区均价在1万元以上,郊区均价难道会在4千元以下? 有人说,买不起房可以租房,然而,房价高,房租会低吗?

  降低城市竞争力

  一个城市的综合竞争力取决于该城市的科技水平、市民素质,同时也与商务成本密切相关。上海房价如此持续猛涨,大大抬高了城市商务成本。技术和资金流入兴办实业,必须有房子;人才流进就业,必须有住宅。写字楼和住宅楼价格如此涨,资金和人才就难以跨越这样高的门槛。我们复旦大学近年来一些优秀毕业生留校做教师的,工作条件不错,就是为住房发愁。他们难道不是” 人才” 、” 精英”?有人总把有钱人等同于” 精英”,对此我们实在难以认同。

  阻碍城市旧区改造

  这些年来,上海城市面貌确实出现了” 一年一个样,三年大变样” 的可喜变化。但至今仍有不少旧区没有得到改造。日益拥堵的车流也迫切要求城市道路进一步拓宽,上海市动拆迁的任务还十分艰巨。然而,现在动拆迁市区一户居民的房子谈何容易。周边商品住宅1万元以上,你给他补偿6千、7千元,他当然给你” 顶牛” 。在房价节节猛升的当前,要在若干年内完成旧区改造,不是个难题吗? 正因为如此,上海旧区和道路改造的计划进度常受影响。如果内环线内平均房价当真涨到3万元/ 平方米,上海的旧区改造工作也不知何年何月才能完成。

  扩大贫富差距

  让一部分人先富起来而同时又力争使广大人民群众共同富裕奔小康是我们党的一项基本目标。中央一再强调要对目前我国经济发展过程中出现的贫富差别日益扩大的趋势予以高度重视并加以调节。然而,这几年来房地产市场的迅速发展在为经济增长作出巨大贡献的同时,也为一小部分人暴富发财提供了一个良好的平台。

  首先,在商品房成本未有大增情况下,售价却在短短几年内成倍上升,毫无疑问,在财富再分配过程中房地产商是最大的受益者。

  其次,对于手中已积累了一笔启动资金的投资客来说,借助于低利率的按揭贷款杠杆,一套又一套买进商品房,用短短几个月或几年时间就获取了巨额房屋进出差价。一套100平米的商品房6千元一平米购进,一年多就可赚进几十万元是不稀奇的事。这些年来,本地、外地和境外的一批批投资客在房地产投机或投资市场上大赚而笑得合不拢嘴,但广大原来经济实力较差的普通工薪阶层却忘房兴叹,事实上贫富差距迅速扩大了。

  不利于提高消费率

  人们通常认为,房地产行业发展会带动一大批上下游产业。例如,人们买了新房子,会带动装潢业、建材业、家电家具业等等,这完全正确。但房价过快上涨,反过来又抑制了更多产业的发展。这是因为,现在买房基本上都是依赖银行信贷。房价涨得越高,贷款额和还贷量就越大,而购房者的可支配收入是不可能在短期内大幅度上升的。怎么办? 靠节衣缩食。

  假定一对年轻夫妻月可支配收入是8千元( 应当说不低了),贷款80万元首付20万元买了100平方或100多一点平方米的商品房,每月还贷至少4至5千元,他们还要装修、买家电家具等等,这样一算下来已经每月所剩无几,还得吃、穿、通讯、交通、小孩上幼儿园或读书,平时还要人情往来,日常消费能有什么水平就可想而知了。

  目前我国消费品市场一直难以启动,与房价不断上涨,买房还贷压力越来越大是不无关系的。目前在我国GDP 增长主要靠投资需求拉动。消费率( 消费支出占GDP 的比率) 偏低是一大隐患。发达国家消费率通常达到75- 80%,而我国只有50% 左右。这为经济持续平稳健康发展设置了障碍。

  滋生金融风险

  我国房地产业的发展全靠土地和银行的两大管道大力输血。从土地储备、房产开发、建筑商流动资金直到购房消费,每一步都离不开银行贷款。当房价步步上升时,房子卖得快,贷款还得快,房地产信贷成了银行一块最优质的资产。因此,每一家商业银行都设法争食这块肥肉,很少考虑风险。但是,房价越涨,风险也越大,因为房价不可能无限止上升。尤其是投资性购房,一旦投资客因房价过高而卖不出或租不出去时,还贷就成了问题。如果房价下调到房产拍卖价以下,一切损失全要由银行吃进,因为我国房地产金融过分集中于银行,金融风险也自然集中于银行。

  经济学告诉我们,金融的基础是实业,实业的基础是消费者的购买力,而房价的过快上涨恰恰就削弱了消费者的购买力。

  加大宏观调控难度

  近几年来,我国钢铁、水泥、电解铝以及能源等都供不应求,投资热也难以降下来,根源都在房地产业的高速发展,而房地产投资速度之所以居高不下,又是因为房价持续猛涨。市场经济中经济行为人的行为不可能离开利益导向,房价如此不断上涨所形成的预期,引导人们快快加入房地产、钢铁、水泥等行业的发展大潮。” 机不可失,时不再来”,现在不加入,更待何时? 这种势头仅靠行政命令式的调控是无法从根本上抑止住的。可能正是因为如此,今年年初通过宏观调控,钢铁、水泥等行业一时有所收缩,产品价格一时有所下调,然而,时隔不久就立即反弹,为什么? 笔者认为是房价持续上升这一根本问题未解决。

  上海的经济地位决定上海房价应当成为全国冠军,而且未来应该还会有相当大上升空间。然而,笔者始终认为,饭要一口口吃,房价要慢慢涨。像目前这样持续猛涨,隐患其实远不止上列十条。我们的看法是否正确,欢迎大家讨论。

  作者是复旦大学房地产研究中心主任

  作者:尹伯成

当前位置:中国报道周刊 » 经济随想 » 上海房价持续猛涨的十大隐患 浏览数

发表您的评论