史文胜:惟有平均地权,方能破解中国房地产迷局

  笔者曾撰文详细论述了中国房地产问题的症结、中国《宪法》第十条的逻辑错误。指出了政府卖地属违宪行为;住房是附着在土地之上的生活必需品,所以,法律制度对于地权的界定,直接决定了一国的房地产政策;提出了化解中国城市房地产迷局的治本之策——平均地权。

  所谓平均地权,并非私有化,而是平均配置土地的使用权。也就是在法理上明确界定:农村土地归村集体中的全体村民平均所有;农耕用地和宅基地的长期使用权按人口平均配置。各个城市的土地归该市全体居民平均所有;每一个居民均享有相同面积的住宅用地之长期使用权。但是,城市地权的“平均”方式有别于农村,并非将城市地块切细,然后分配给每一个居民;而是通过以下两种方式得以实现:其一是若干无房居民联合起来,向市政当局申请住宅用地,政府划拨土地,以便居民集体自建住房;其二是,无房居民购买商品房,同时获取土地的使用权。

  平均地权果真能破解城市房地产迷局?先考察这样一个问题:中国农村为何从未出现房地产泡沫?其根本原因就在于,中国农民继承其祖先的宅基地、并在宅基地上自建住房的权利,历朝历代,均未受到挑战。这种制度安排,杜绝了住房的垄断性供给,因此,农村房价被牢牢地钳制在成本价附近。

  他山之石,可以攻玉。既然农民事实上享有集体土地之长期使用权,那么,从法理上讲,必须明确城市居民对于其所在城市之土地的长期使用权;这是中国《宪法》基本精神的必然推演。目前,中国城市的人口密度甚高,集约化地使用土地是必要的。建议在法律中明文规定:市政当局有义务、按成本价为该市的每一位居民提供5平方米的建筑用地;并且,各地还应该在地方法规中明确规定标准容积率(比如5)。当然,这两个数字具体为多少,不应一刀切,应该根据各城市的地质状况、人口密度而有所调整,这是学术理性和人文理性的必然要求。

  城市建筑用地有三个来源:空地、拆迁之后形成的地块、征用城郊农民之土地。空地的征用无成本。拆迁成本、农用地的征用成本取决于补偿方案。市政当局可以根据相关参数,计算出每平方米土地的平均供给成本。对于人均5平方米的建筑用地,政府就以此价格,根据面积相等、地段相似的原则,同时向开发商和居民提供建筑用地;收取的土地供给成本费存于专门帐户,用于拆迁和征地的支出。该帐户的每一笔收支都必须对全体居民公开,并随时接受居民的质询和会计师事务所的审计。

  “居民”的内涵到底如何,有两种方法来界定。第一种方法是,具有该城市户口的人士;如此看来,为了防范房地产泡沫,实现“居者有其屋”的理想,不应取消城市户籍制度。第二种方法是,在该城市居住若干年或有若干年的就业记录,或者是有若干年的纳税记录,等等。记录可以伪造,所以,还是以“户口”来界定为宜。在购房之前,居民必须抛售其原有的住宅,以保证一个家庭只能拥有一套住房。当然,两地分居的夫妻可以购买两套住房;待分居状态结束之后,必须抛售其中的一套。

  至于某一地块到底提供给哪些居民,可以通过抽签的方法来决定。如果居民拿到地块之后,一年之内不动工建房,政府可以收回该地块,并退还土地供给成本费。这样的制度安排,彻底打破了商品房的垄断供给,商品房的价格就会被钳制在:成本加有限的地段升水以及开发商的合理利润之水平;不可能发生房地产泡沫。地段升水全部上缴财政,不归开发商所有,留给开发商的仅仅是合理利润(比如,税前利润率不超过10%)。

  人均实际占地面积每超标1平方米(对于3口之家,如果标准容积率为5,建筑面积就增加15平方米),则超标部分的地价翻一番;当地价达到某一水平时,尽管居住面积超标,地价不再累进。

  设立全国联网的房产交换交易中心,从事房产使用权或所有权的交换和交易,以利于人口的迁徙和流动。居民抛售住房而得的房价之增值部分,在扣除通货膨胀的因素之后,必须缴纳税率为90%的房产溢价税,以彻底杜绝炒房行为。至于房产交换,可借鉴商业银行的票据交换与清算的原理,无须赘述。

  以上所列之数字,只是一种建议,肯定有不完善之处。只要我们怀着“民为重,社稷次之,君为轻”的信念,“小幅试错,及时修正”的理性态度,就一定能设计出与地权的法律界定相兼容的房地产制度,使之日臻完善。惟有平均地权,才能修正中国法律关于地权界定的逻辑错误,充分体现地权属于人民的理念,从根本上防范房地产泡沫的产生,实现“居者有其屋”的理想,以提升每一个国人的生活质量和生存质量。

  作者为中国社会科学院金融研究所博士研究生

  注:原文的一个修改版于2006年5月31日发表在新加坡《联合早报》之“社论/ 言论/ 天下事”版面。编辑在修改的过程中,误会了作者的本意,个别表达有错误。

  作者:史文胜

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