叶康乐:政府究竟想在一套房子上剥走多少钱?

  目前即使是中国最聪明的一个人也无法算清政府究竟在一套房子上征收了多少税,其名目有多少种.

  在搜索引擎中输入房产两字,出来最多的就是各种与房产相关的税,如房产增值税、土地增值税、房产税、房产交易税、房产个税、房产个调税、房产交易营业税乃至教育附加税、公套配建税等等,多得要命。

  但最为可悲的是:我们被收了这么多的税,拥有的只不过是七十年的使用权而已!也就是说,七十年过后,我们的房子要重新被国家收回,当然,前提是我们的房子还在,如果不幸已经倒塌的话,我不知道国家是不是就提前收回了. 我们假设万幸我们的房子的寿命够长,挺过了七十年,按照目前的法律规定,国家有权收回,虽然曾经有一段时间说准备出台的< 物权法> 将在人们交上一笔费用后延长业主的土地使用权,但是,这部物权法随后不了了之.

  更悲惨的是:在重庆这些地方已经开始收物业税了,注意,这不是物业管理费,而是物业税,只有天才会知道政府征收这物业税的权力来自哪里,也只有天才会知道政府是不是会对那些已经早早交清七十年使用权费的房子也重复征收物业税.

  但这还不是最悲惨的是,最悲惨的是:现在买了房子的人,想脱手都脱不了,为什么这么说:你看,最近国家对房产出台了多少政策,先是在去年搞了个营业税,不管你买房子赚钱了还是亏钱了,也不管你卖房子是为了换地方住还是想投资,总之,只要你想卖房子就得交营业税,5. 5% 的营业税,卖一套一百万的房子就得交5. 5万的税,不可谓不高也。但这不是税的全部,你卖的时候要交评估费,印花税,公证费,中介费还有契税,花样多着呢,平均下来,一套一百万的二手房光税收要十几万呢!而现在呢,,从06年8月1号起,要开始征收20% 的个人所得税,还让不让活呢?买卖一套房子,这些乱七八糟的各种税费加在一起,恐怕白干个三五年都搞不定啊!苛捐杂税,于此为甚!

  在中国,这个税收的征收是拍拍屁股就出来了,既没有经过大脑,更没有问过普通老百姓的意见_.这么一项事关全中国人民的一件大事,居然说征就征,照这样下去,有一天,税务局里的这批人拍拍脑袋说:每个人拉一次大便要征收一百万的大便税,全天下的人,除了税务局的,岂非得全部破产?难道我说的是天方夜谭吗?既然他们有这样随意征税的权利,天知道他们以后会发明什么名目去乱征税!

  这让我想起我家乡一位老农的话——我老家那老农好几年前就有人对买房的人说了:“你们这些人啊,现在尽管买房吧,等有一天政府的税收把你们的裤子都纳塌掉的时候,你才会知道该不该买房了。”现在看来,这话已经不是箴语,而是活生生的事实。这不禁让我对中国的老农肃然起敬,中国的老农还真摸得透政府的心!

  作者电子信箱:ykllee@ 163. net

  附录:新政下买卖房子缴多少税

  5- 1“房产新政及相关细则、征收个人所得税等政策出台以来,新的税收政策除给市场带来一定的冲击外,对于二手房交易过程本身来说,也带来了一定困扰,很多消费者对于新税到底如何缴法,也缺少明确的概念,为此,记者咨询了链家、我爱我家等中介机构的相关专家,按照公房、符合普通住宅标准的住宅和不符合普通住宅标准的住宅三种类型为消费者制作了新政后卖掉一套房子需要缴纳的各项费用,供您参考。

  未满两年的公房

  王先生有一套翠微地区建筑面积80平方米公房欲出售,市场价为7000元/ 平方米,即房屋成交价为56万元。产权证下发日期为2003年7月8日。王先生的房子是普通住宅(即:①住宅小区建筑容积率在1. 0(含)以上;②单套建筑面积在140(含)平方米以下;③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1. 2倍以下。)并且属于个人购买住房不足2年转手交易,那么王先生交易这套房子需要缴纳以下费用:

  营业税:购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为:成交价×5% 两年后普通住宅不征收营业税,高档住宅征收买卖差价5% 的营业税。

  此房屋要缴纳的营业税为:560000×5%=28000元

  个人所得税:公房所征个人所得税为(销售额- 4000×建筑面积- 合理费用)×20%.

  此房屋要缴纳的个人所得税为:(560000- 4000×80)×20%=48000元

  注:合理费用主要是指购买房屋时所缴纳的各项税费,一般指契税和印花税。公房由于特定的历史原因,合理费用一般很难计算,此处所作计算对其忽略不记。

  印花税:房款总额(成交价)的0. 5‰

  此房屋要缴纳的印花税为:560000×0. 5‰= 280元

  优补成费用:即优惠价补齐成本价,特针对公房而言,为1560元×建筑面积×6%

  此房屋要缴纳的优补成费为:1560×80×6%=7488元

  委托中介收费:

  中介费:成交价×1. 5%

  房屋要缴纳的中介费为:560000×1. 5%=8400元

  居间担保过户费:1500元总计:9900元

  卖方共需缴纳的费用为:28000+ 48000+ 280+ 7488+ 8400+ 1500= 93668元

  由此看出,对于二手公房卖方来说,成本有所增加。王先生在新政后比之前增加了营业税(新政前,购买一年以上的房屋出售时免征营业税)、个人所得税(以前是自行缴纳)两项费用,即28000+ 48000= 76000元。

  符合普通住宅标准

  符合普通住宅标准的,个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的:

  亚运村一套135平方米的三居室商品房,市场价为6000元/ 平方米,房屋总价为81万元。业主两年前购买价格为5200元/ 平方米,原购房总价为70. 2万元。按照现在国家出台的政策标准,其业主应缴税费如下:

  个人所得税

  个人所得税={售房价- 原购房价- 合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+ 印花税)}×20%

  契税:702000×1. 5% =10530元

  印花税:702000×0. 5‰=351元

  合理费用:契税+ 印花税=10881元

  个人所得税:(810000- 702000- 10881)×20% =19423. 8元

  印花税=售房价×0. 5‰

  印花税:810000×0. 5‰=405元

  综合合计:19828. 8元

  该例中,如果不足2年转手交易,应该缴纳的费用为:

  营业税=售房价×5%

  营业税:810000×5%=40500元

  印花税=售房价×0. 5‰

  印花税:810000×0. 5‰=405元

  个人所得税:{售房价- 原购房价- 合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+ 印花税)}×20%

  契税:702000×1. 5% =10530元

  印花税:702000×0. 5‰=351元

  合理费用:契税+ 印花税=10881元

  个人所得税:(810000- 702000- 10881)×20% =19423. 8元

  综合合计:60328. 8元

  不符合普通住宅标准

  团结湖一套145平方米的三居室商品房,以6500元/ 平方米的市场价格出售此套房屋,房屋总价为94. 25万元,业主两年前购买价格为5800元/ 平方米,原售房价为84. 1万元。按照现在国家出台的政策标准,其业主应缴税费如下:

  个人购买住房不足2年转手交易的

  营业税= 售房价×5%

  营业税:942500×5%=47125元

  印花税=售房价×0. 5‰

  印花税:942500×0. 5‰=471. 25元

  个人所得税={售房价- 原购房价- 合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+ 印花税)}×20%

  契税:841000×1. 5% =12615元

  印花税:841000×0. 5‰=420. 5元

  合理费用:契税+ 印花税=13035. 5元

  个人所得税:(942500- 841000- 13035. 5)×20%=17692. 9元

  综合合计:65289. 15元

  个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的

  营业税=(售房价- 原购房价)×5%

  营业税:(942500- 841000)×5%=5075元

  印花税=售房价×0. 5‰

  印花税:942500×0. 5‰=471. 25元

  个人所得税={售房价- 原购房价- 合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+ 印花税)}×20%

  契税:841000×1. 5% =12615元

  印花税:841000×0. 5‰=420. 5元

  合理费用:契税+ 印花税=13035. 5元

  个人所得税:(942500- 841000- 13035. 5)×20%=17692. 9元

  综合合计:2323915元

  买方在新政后要缴的税增加了,而卖方所缴纳的费用没有什么变化。仍以王先生的房子为例,如果李先生买了这套房子,他需要缴纳的税为:

  契税:按照新规定,符合住宅小区建筑容积率在1. 0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16. 7% )、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1. 2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1. 5% 的契税。

  此房屋要缴纳的契税为:560000×1. 5%=8400元

  印花税:为放款总额(成交价)的万分之五。

  此房屋要缴纳的印花税为:560000×0. 5‰= 280元

  土地出让金:1560×建筑面积×1%

  此房屋要缴纳的土地出让金为:1560×80×1%=1248元

  总计:8400+ 280+ 1248=9928元

  作者:叶康乐

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2 条评论 »

  1. 奏三 说:,

    2007年12月31日 星期一 @ 11:09:51

    1

    早就知道钱不是到了房地产商的口袋里,而是到了政府的口袋里了。

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  2. HAC 说:,

    2008年01月17日 星期四 @ 12:52:19

    2

    政府把宝押在了廉租房上了, 现在就看这个政策是怎么变质的吧

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