张殊:惩治房地产腐败,实现居者有其屋

  随着北京第一场雪的降临,2006年过去了。了望京城,银妆素裹,高的矮的、大的小的房屋掩映在银妆之下,蜿蜒起伏,白茫茫的一片,已看不出哪是旧房,哪是新房;更看不出哪是闲置的空房,哪是祖孙几代蜗居一室的破旧的房子。

  据国家发改委和国家统计局统计,2006年前三季度,全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6. 7% ,同比涨幅较高的主要城市包括:深圳12. 3% ,北京10. 9% ,厦门10% ,成都8. 9% ,呼和浩特8. 4% 和广州8. 3% 等。

  这些年,中国房价飙升,房地产暴利,人民群众为住房问题所困绕,历尽磨难。在上海等地,几近疯狂地创造出房价3年狂涨300% 的神话!

  一边是70% 以上的城市居民难以承受的高房价,另一边是价格不菲的高档房依然紧俏,这种现象的确令人匪夷所思。2004年,当上海房价涨得最疯狂的时候,当时上海很多已售出的新楼盘并未有人入住。根据房管部门以及供水、电、气等单位提供的数据分析,这种“空住率”大约能达到30% —40% ,最高的达60%.

  没有哪个领域像房地产一样承受的调控力度之大,也没有哪个领域像它一样强烈地牵动上至中央政府、下至普通市民的神经。

  2005年10月中国卫生组织公布,中国有2400万人患有精神抑郁症,原因就是买不起房子。对于始终在楼市高涨声中焦急观望的老百姓而言,能否买到属于自己的房子,成为始终萦绕心头的声音。

  世纪老人巴金先生生前的愿望中,第一句话就是“希望所有的人都有房子住”。“居者有其屋”依然是我们难以实现的梦想。上个世纪九十年代以来,中国每年的住宅投资增加了十多倍,而住房的矛盾却不断加剧。

  中国历来讲究“安居乐业”,唯有安居才能乐业。不论是在农村,还是在城市,拥有自己的安身之所是人生最大的事情。

  为此,国家对房地产市场采取了一系列的调控政策。可几年过去了,房价依然居高不下。人们不禁要问:中国房地产的问题到底在哪?百姓们何时才能拥有自己安身居住的房子?

  谁是推高房价的幕后黑手

  关于房价高涨、国家的宏观调控难以奏效的问题,各方众说纷纭,争论激烈,有时甚至充满着硝烟味。诸如“城市住房需求强劲,房价还要再涨二十年”,“国家严控土地供应,房地产只能涨,不会跌”,“房地产就应该是暴利”,“房地产商就是为富人盖房子”,等等,莫衷一是,霸气十足。

  那么,问题的症结果真如此吗?人们只能在高房价中被敲骨吸髓,成为“负翁”“房奴”而终生不得开新颜吗?

  一、垄断与霸权

  现在,让我们先来看看中國的房地产市场状态:土地由政府调控,一级市场土地全部被政府垄断,它决定了供应量;资金的供应量则靠银行贷款,而银行又是以国有银行占统治地位,也由政府控制,它决定了开发总规模;拆迁量的多少决定整个需求量的多少,而拆迁量也是由政府决定。

  由于土地资源的不可再生性以及房地产的不可移动性,使得谁手中握有更多的不动产谁就拥有垄断性资源与财富(这实际上也有违社会财富分配的公平)。居民对住房需求的持续增长,土地资源垄断,为房地产商提供巨大的利润空间。现在,似乎没有什么力量能抗衡开发商住宅供应的“排他”地位,天平始终朝开发商倾斜。这就是如火如荼的城市化过程中,政府为人们“设计”的住房供给市场。

  由此可以肯定地说,房地产高涨与地方政府有着直接关系;房地产暴利的形成也正是由于这种垄断与霸权!这就是经济学中的暴利往往与垄断相生相伴的定义。推高中国城市房价最强势的力量是腐败。其中,地方官员的腐败又是根源。

  官员与开发商的权钱交换最终必然增大房地产开发的成本。当权力与开发商勾结以后,就凭空多出了三部分成本:一是开发商与权力交换的成本。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节,据悉,开发商的“公关”成本占到楼盘总成本的3% 到5% 或更高,这对房价起了推动作用。二是腐败竞争成本,开发商们为了更有把握拿到心仪的地块,可能争相拿出更多的资金来贿赂官员,加剧腐败的蔓延和升级。三是效率成本。当正常的市场交易行为和正常的权力行为,与腐败紧密联系在一起的时候,必然制约效率的发挥,这同样会大大增加房地产开发的成本。事实上,一些地方政府和开发商之所以反对公布房价成本,很大程度上就是由于担心房价中的隐性成本暴露出来。

  在整个项目的收益分配中,有一部分由一些官员以各种形式抽走,一部分则由开发商赚取,这些都将全部转嫁给购房者来承担,房价几乎没有不上涨的可能。因此,有人批评开发商是中国最大的皮包商,可一位开发商却说:“过去有皮包,现在我连皮包都不要了”。人们在住房方面的消费远高于其他层面的消费支出,而开发商的口袋也越装越大,永远装不满。

  相对而言,这依然只是表象的。一旦开发商与权力勾结在一起,这些开发商们就无惧相关政策的压力,他们会变本加厉、有恃无恐地制造信息不对称,营造供不应求的假象,诱导消费者购房,推动房价上涨。而这些成本,无疑都将悉数或加倍转嫁到消费者身上。而且,有权力作靠山,这些开发商纯粹的商业行为,就会沾染上一些霸道的因素,他们不仅可能在建房成本上做手脚,也常常面对消费者反映和投诉的房屋质量问题无动于衷,这加大了消费者的维权成本。权力为了获取更多好处,也会千方百计抵制国家的宏观调控政策。

  因此,“房奴”的出现成为不能避免的历史趋势。有奴隶主才有奴隶。一些官员和一些开发商就是奴隶主。官僚和资本的结合构成霸主地位,而尤以房地产行业为甚。实际上,中国的强权与资本结成的强势联盟正以房地产为载体,对中低收入者为主要成分的弱势群体进行着赤裸裸的掠夺。

  二、土地问题

  当前的中国就像是一个巨大的建设工地,几乎所有的城市都在争先恐后地向外扩张,随处可见正在拆迁的房屋和已被圈占的耕地。

  国土资源部原部长田凤山说,土地资产是腐败分子涉足的重要领域,要管好、经营好这笔巨大的资产,廉政建设十分重要。话虽这么说,1995年至2003年期间,田凤山却利用其担任黑龙江省人民政府省长、国土资源部部长的职务便利,通过其他国家工作人员职务上的行为,为他人谋取不正当利益,多次收受他人贿赂总计折合人民币498. 13万元,涉及17笔受贿。

  一块地定价多少,有时候就凭领导手中的一支笔。很多地方制定了若干土地优惠政策,至于如何“优惠”就看官员的脸色了,这其中藏匿着多少权钱交易的猫腻。1980年代末以来,中国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要超过100亿元。其中多少被开发商以灰色成本方式返还给手握签字大权的人,不得而知。土地级差地租就是这样被官僚体系分割着。地方的官僚清楚得很,办企业哪有倒卖土地来钱快?开发都是幌子,他们都是要卖地的。

  据中国《社会蓝皮书》透露,在过去的土地征用中,一些地方政府占有土地利益分配的20%-30% ,开发商占40%-50% ,而农民作为土地使用权的主体仅占5%-10%.谁是圈地运动的幕后真凶不言自明,而城市规划成为其“圈地工具”。土地规划就是为了保护耕地,但是几年之后耕地就少了1亿亩。

  我国有偿出让的土地中,以招标、拍卖等方式出让的仅占5% ,而协议出让的高达95%.协议出让中隐含的暗箱操作和暴利潜力,牵动了无数开发商和某些官员的贪欲之心和敏感神经,这才有了大量违规。更为荒唐的是,某些政府官员在违法批地和发包工程中得到了巨额贿赂,经济上好处大大,同时,政治上也营造了资本。违法圈地、权钱交易是在暗处,而城市规模扩大了,到处高楼林立,开发区、大学城、高尔夫球场都不缺,这在明处,是看得见、摸得着的政绩,于是,相当多的官员因此而升迁提拔。这真是一举两得!

  他们打着“国家”旗号和公共利益的招牌,以价格低廉的划拨方式供地,成了惯用的做法。低价土地应该用于公众急需的交通、能源、水利、公用事业等基础设施建设,可相当多的土地却在国家利益这个冠冕堂皇的理由下,变戏法似地转为商业开发。土地占整个房地产业的成本,在国外是50% 以上,而我国也就在20% 左右。土地里巨大的利润空间,使房地产商仅靠土地运作就能生存。而以市场方式运作的商业开发,更是一本万利,任何与其沾边的单位和个人,大都财源滚滚,至少也能分一杯羹。于是,少花钱,谋暴利,使用各种灰色手段拿到土地,是开发商的首要步骤,据了解,在我国房地产行业,仅仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的30% 左右。房地产商人极能抓住两种类型的官:一种是地方上握有“资源绝对支配权”的“父母官”,一种是口袋里装着取之不尽用之不竭金钱的“银行官”,然后在“市场—资源—金钱”三者之间进行“资本运作”(“空手倒”)。

  农村城市化进程完全处于一种失控状态。因为中国城市的快速扩张,城乡接合部的农村正在进入被动城市化进程,那里的农民失地最快、最多。原国务院体改办副主任邵秉仁曾说,在城市化过程中,农民失地而流失的利益至少近5万亿元人民币,比新中国建国后30年工农业产品价格“剪刀差”所积累的几千亿元,超出很多。这些钱到底到哪里去了?这正是农民的利益被剥夺的症结所在!

  为什么开发商们能够轻易获得暴利而不被惩处?是因为开发商已经做成气候,况且一般项目里都会有官员利益,官员只要在项目占有10% 的股权,就是以亿计的收益。这都是协议出让土地衍生的问题。尽管现在政府已经实行招拍挂的土地制度,试图通过公开的竞拍来杜绝隐患,但是,一方面中国法律中有关协议出让土地的条文仍然存在,招拍挂也可能只是走过场;另一方面,开发商们已经通过协议出让制度将地价和房价推高,在此基础上再实行招拍挂,只会促使价格再度攀升。土地是没有成本的,不是劳动的产物,这是一块凭空创造出来的财富。谁可以拥有?政府是城市土地所有者,农地是集体所有的。这种制度很含糊,所有权不明确,土地卖多少是政府的自由,因此造成很多非法的掠夺和欺骗。

  总之,房价高涨最主要的原因在于地方政府的推动。它有追求高GDP的冲动,有收取更多土地出让金的冲动,有收取更多房地产税的冲动,当然,还有部分官员的“寻租”冲动。简言之,就是政绩冲动和部分官员的寻租冲动。没有这些冲动,房地产价格不会像今天这个样子。只要房地产是支柱产业,地方政府就不会真盼降价。城市要借此获得财力改变形象;官员从中要政绩;开发商从中要高利润;银行从中要优质客户;有经济实力的个人和机构投资者从中要赚钱;而作为市场参与一方的大多数普通市民则是这场博弈中典型的输家而被市场边缘化。

  地方政府“经营城市”的做法,事实上对房地产市场起到了“托市”之效。房地产商是被人娇宠的“经济贵妃”,他们不贡献税收收入,但是他们贡献GDP数字,他们把暴利留给自己,把政绩数字送给别人;他们又是左右逢源的“经济章鱼”,先把吸盘伸进银行里,又把8只脚全部伸进买房人的钱袋,然后用别人的钱来造房子,再把造好的房子高价卖给别人。

  地方政府选择了和开发商一致的利益,从而远离了那些无力购房的中低收入群体。卖地、开发、招商引资已经成为各地方政府发展经济、充裕财政的重要手段,房地产之于政府的利益显而易见。资本优势让开发商获得了行政权力的支持,使其如虎添翼,更加强势。

  对此,中国社科院易宪容研究员一针见血地指出:房地产暴利本质是掠夺。改革开放20多年,中国市场化的程度已经很高了,但是要素市场发展则相当滞留,从而导致土地、资金、劳动力等要素价格严重扭曲。而正是这种人为的价格扭曲,使得社会民众的大量财富轻易地转移到少数人手中。房地产商在短期内成为富豪,是凭正常的市场竞争、是凭他们个人的市场能力与市场智慧吗?不是。他们靠的是利用政府权力对城市弱势民众及农民土地资源的掠夺。不论开发商是否说出来,房地产业都是暴利行业,而导致暴利的本质原因是权力与市场的共谋。

  三、哄抬房价的圈套

  问题还在于房地产开发商、地方政府及其代言人一起在炒作房价。“哄抬”这个词很妙,哄是用口,抬是用手;一种是怂恿者,一种是操作着。

  开发商利用计划与市场的弊端牟取暴利的几大招式:制造市场虚假信息,颠倒黑白,操纵媒体,让广大的老百姓无法识别市场房价的真实状况;借助于金融市场工具及对土地的垄断,操纵房价、操纵市场等等。

  近年来,在房地产市场上,一个庞大的房地产利益集团正在形成。开发商、地方政府相关部门和一些“专家学者”、房地产研究机构以及部分媒体联手,占据行业话语制高点。就像当年和庄家沆瀣一气的股市“黑嘴”一样,这些人事实上是当起了“房托”。相形之下,楼市“黑嘴”们更有市场,对舆论的导向作用更大。随着房地产行业的迅猛发展和人们对住房需求的不断增长,房地产走出了行业的狭窄范围,似乎一下成了社会热门和显学,不仅在许多部门、协会和高校冒出了各种房地产研究机构,而且“专家学者”辈出,知名人物纷纷涌现,一些原来与房地产无关的专业人员摇身一变也成为了房地产理论界的“带头大哥”。于是产生了今天这样一种独特的社会景观:专家现身售楼现场,摇唇鼓舌,越来越像商人、售楼小姐;同时商人现身讲坛,著书立说,越来越像专家。

  那些为买房而焦虑和痛苦的人们可能怎么也不会想到,他们掉进了一个阴谋当中——房价圈套,一直没能摆脱出来。整个市场的繁荣、开发商的利润、地方官的政绩或腐败所得都是建立在购房人前赴后继地进行透支的基础上的。

  人们抱怨自己受到了狡猾开发商和不良官员的掠夺和欺骗,也有人怀疑中国楼市正交织着一场阴谋,开发商和一些官员可以随意操控销售模式、制度、价格、数量、结构,老百姓则无所适从。购房者显然就是刀俎上的鱼肉。人们需要住房,开发商作为供应方,操控了价格和供应形式。尽管他们不会强迫人们购买,也一再强调人们有选择自由,但实际上他们的市场控制地位已然牢不可破,购房人最终不得不屈服。当然,开发商也会通过一定的炒作,诸如“房价就要涨了”,“楼盘都卖完了,再不买就没有了”等等,造成恐慌,紧接着就会出现十几个人争抢几套房屋的现象“,达成买卖的目的。

  各地的大房地产企业开始在利益极大化的共同追求中默契配合,渐渐结成价格联盟。一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间,合谋制造虚假信息,相互联手抬价,逐层加码,利益共享。房地产公司正是依靠这种价格同盟形成的垄断地位,取得了大大高于生产价格的超额垄断利润。

  正因为如此,当开发商的利益与这些弱势群体的利益发生冲突时,比如拆迁、规划等过程之中发生矛盾,与开发商具有共同利益的某些地方政府自然会力保开发商,压制甚至剥夺弱势群体的话语权。同样,那些为了买房而负债累累的购房者在与开发商的市场博弈之中,也遭遇了弱势与霸权的鲜明落差。在买房时,购房者只能被动接受房地产价格,只能签订代表开发商利益的霸王合同,没有质保、三包,没有其他商品所具备的合理、完善的退货机制;交完房款以后,不管房屋质量优劣、面积是否缩水、小区配套是否齐备等等,只能照单全收,完全没有话语权。

  另一方面,各地经济适用房和廉租房建设一直滞后,供应量非常少,出现空档的现象,很多地方都没有形成实质性的生产和供应,很多城市用于租赁或向低收入人群提供的廉租房、经济适用房几近于无。为什么很多城市政府对保障住房不够重视?因为没有利润,更没有私利。这是政府严重的失职,实际上是有意无意间逼迫民众去买高价房。

  对此,中国宏观经济学会副秘书长王建说,造成现在房价恐慌的病根在于住房结构的单一,政府福利性廉租房供给不足,造成居民对商品房市场的过度依赖。

  透视房地产腐败

  改革开放近三十年,从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁,各种富豪排行榜上,房地产富豪连年占据半壁江山:“中国十大暴利行业”中,房地产业多年稳居“第一名”,暴利绝对值和公众评价恶誉度年年都是五星。据中央统战部和全国工商联的调查表明,房地产业的税后净利润在各行各业中为第一位,比平均水平高5倍,比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍。在中国2002年度100名富豪中,竟然有40多人涉足地产业。而福布斯全球富豪榜中,500富豪只有30人左右是地产商。中国的大富豪们异常地集中在地产领域。

  成都一位小老板1997年怀揣着一百万杀进四川房地产界,成立了一家房产公司,四年之后,该公司资产就已经逾6亿元,成为成都著名房产公司。该公司发家史被成都一家媒体披露之后,不少市民惊叹:“真是难以置信,做房地产这么容易发财!”北京、上海、广东、海南等地的房地产商们更是有过之而无不及!

  “2004年度中国纳税500强企业排行榜”中,前300名内没有一家房地产企业的名字出现。不仅如此,上海、广州等城市地税部门近年公布的企业欠税名单显示,来自房地产企业的欠税占了欠税总额的八成以上。房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。巨大的税收黑洞下,北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁!一个纳税侏儒,如何担当得起国家支柱性产业的责任?

  房地产领域存在大量腐败现象,商业贿赂重灾区的前两名——工程建设、土地出让——都和房地产市场密切相连。北京市副市长刘志华、安徽省副省长何闽旭、天津市检察院检察长李宝金、江苏省人大常委会副主任、原南京市委书记王武龙、福州市国土资源局局长王炳毅、上海市房地局土地利用管理处处长朱文锦等官员,皆涉嫌与房地产有关的经济问题。

  中国的大富豪多为房地产商,而房地产富豪多与腐败有关。国家建设部副部长刘志峰在房地产专题新闻发布会上说:在土地开发、房地产开发和房屋拆迁中间,确实存在“大量腐败问题”,有些问题还是比较严重的。

  国土资源系统官员接连落马,权力过大滋生腐败。土地使用权的出让、转让、租赁、划拨主要表现在办理建设单位的建设用地申请审批、处理征地安置、协调解决用地矛盾等环节。据专家计算,土地批租黑洞仅北京市就有1380亿元莫名消失。

  土地具有巨大的诱惑力,从沈阳“慕、马大案”到厦门远华走私案,从胡长清到成克杰,无论是政府部门中的贪污腐败者还是其他违法者,都利用土地征用、审批制度的漏洞获得了巨大利益。震惊中外的“远华大案”,涉案土地多达200多万平方米,其中商品房开发用地110万平方米,工业及码头用地16万平方米,其他用地100余万平方米。除了两幢标志性建筑,远华的地产密布厦门的黄金地段。

  翻看这些年有关贪官的报道,几乎每个贪官都与土地开发中的腐败有关。其中,最典型的案件莫过于曾任广东省副省长的于飞。

  1998年10月30日,国土资源部向新闻界通告:广东省原人大常委会副主任于飞及其子女非法炒卖土地,其非法所得将被没收,并受重罚。于飞参与的大亚湾3300多亩土地炒卖案是在1993年原国家土地管理局组织的非农建设用地清查中被发现的。中纪委和原国家土地局组成的联合调查组经过调查发现,于飞利用手中的职权,强压惠州市和大亚湾开发区管委会出让土地给其子女所在公司,手段十分恶劣,给国家土地资产造成严重损失,造成了极坏的社会影响。

  1988年海南建省后,孟庆平担任副省长,主管土地、基本建设、机电产品进出口等工作,都是一支笔审批,权力大得惊人。当时海南兴起“土地热”,炒地成了一本万利的热点,各种人通过各种手段想方设法搞地皮,孟庆平自然成了逐利者们进攻的主要目标。

  原浙江省温州市副市长杨秀珠(后任省建设厅副厅长),独霸土地和房地产开发大权。在一次拍卖会上,有一块地皮,温州市土地局、规划局共同测算价值为1. 0080亿元,一家房地产公司通过竞拍以1. 2280亿元拍得。但一手遮天的杨秀珠,坚决不同意把此地皮交该公司开发,而以5000多万元的极低价格批给她的关系户。

  原安徽省副省长王怀忠在阜阳任职期间,违反国家有关规定的土地管理权限,直接干预土地批租和出让事务,造成阜阳市许多开发商申请使用土地不去找土地主管部门,而是直接找王怀忠。王怀忠则根据开发商的要求,对城区土地出让,包括确定出让土地位置、面积、用途、价格等,全面进行不法干预,致使土地大量流失,明显属于国有资产流失就高达10亿元。1993—1999年,阜阳市城区共出让国有土地179宗,王怀忠直接插手干预了79宗,其中9个地块有权钱交易行为,造成损失高达1亿多元。

  慕绥新主政沈阳期间,搞了大量的城市建设工程。在开发建设中,慕绥新授意市政府给开发商以许多优惠,减免城市基础设施配套费、土地出让金、人防工程配套费、教育附加费、投资方向调节税,使得开发商们捞了个盆满钵流,开发商自然向慕绥新回报。慕绥新从1997年到沈阳市任市长至2000年,沈阳财政收入一年损失数十亿元。沈阳黑老大刘涌请马向东吃饭,临走时,顺手给马向东秘书一包钱,总计两万美金。事后,马向东作为回报,将价值3. 5亿元的沈阳市中街商业区一块2. 4万平方米的用地,以行政划拨的方式无偿划给了刘涌。单是取得中街这块商业用地,刘涌一夜之间就增加资产3. 5亿元。

  青岛崂山区国土资源局原局长于志军于2002年春节前和2003年2月,为青岛某房地产公司谋取办理土地出让手续方面的利益,两次收受该公司董事长赵某送的人民币共计810760元。

  浙江省长兴县雉城镇五峰村里土地被上级政府以每亩28万元卖给了一家房产公司盖商品房,但给村里的征地补偿款每亩只有24600元,真正落到村民手中的,人均只有15000元左右。仅有的这点征地补偿款也只能支撑几年光景,眼看原来的温饱生活都难以维持。

  贪官与豪宅仿佛一对天生的孪生子。近年来,随着国家加大对腐败问题的查处力度,一批接一批的贪官纷纷落马。而在各种新闻媒体上,这些被曝光的贪官背后,几乎都或多或少拥有豪宅。上至省部级的官员,下至县处级甚至更低级别的官员,都有传出豪宅的消息。有些报道还配有图片,对豪宅的奢华程度做了详尽细腻的展现,令人感慨再三。庐山、香山等风景名胜之地,不断现出大批豪宅!2005年7月,在合肥市政府强力推动的一次拆除违章建筑行动中,遇到了58栋“天外来屋”:这些修建在水库旁边、环境优雅的两层别墅,虽经居委会努力找寻并在当地媒体刊登通告,却始终无人认领。这58栋别墅的主人,不约而同地一掷千金,以价值三四十万元的房子为代价,和大家玩了一次“人间蒸发”。这些别墅的主人到底是谁?他们为什么不敢来认领房子?

  原河北省委书记、省人大主任的程维高,肆意插手城市建设工程,使其子程慕阳几乎垄断了石家庄市的建筑市场。

  曾任深圳市副市长的王炬长期负责深圳的城市建设及规划,20年来经其手签发认可的建设项目价值至少有数百亿。王炬贪污案案发后,调查人员认为他在土地审批、项目建设中贪污受贿达亿元。号称龙岗区跨世纪城市建设标志性建筑的龙城广场,更是王炬的“大手笔”。

  成克杰一句话就能赚3000万。1994年初至1997年底,接受广西银兴公司负责人周坤的请托,利用职权,将银兴公司划归自治区政府办公厅管理;将南宁市江南停车购物城工程交由银兴公司承建,并要求自治区计委尽快为该工程立项;指示南宁市政府向银兴公司低价出让该工程85亩用地;将广西民族宫工程交由银兴公司与自治区民委共同开发建设,并将该项目法人由原定的自治区民委改为银兴公司;多次要求中国建设银行广西分行、中国工商银行广西分行向银兴公司发放贷款共计人民币1亿元;指令自治区房改办公室将房改基金人民币2500万元违规借给银兴公司;两次批示自治区财政厅将财政周转金人民币5000万元借给银兴公司;为银兴公司向国家计委申请到项目补助款人民币1300万元。为此,有其李平经手收受银兴公司贿赂的人民币29211597元、港币804万元。在此期间,成克杰还伙同李平收受周坤贿赂的人民币、港币、美元、黄金钻戒、金砖、工艺品黄金狮子、劳力士手表等款物,合计人民币559428元。

  浙江省利用房地产敛财的厅(司)、处级干部被查处的多达数十人,其中有:原浙江省建设厅副厅长杨秀珠利用土地大肆敛财,2003年4月出逃美国;原杭州市副市长叶德范、房地产管理局市场处处长叶淡君、规划局西湖规划处处长张桂洪因房地产项目收受贿赂被判刑;原杭州市征地拆迁办主任李龙德,利用历任杭州市土管局建设用用地处处长、市统一征地管理处处长等职务的便利,多年来受贿达人民币91. 28万余元,贪污人民币11. 5万元。他的妻子担任某房地产公司总经理,和他共同受贿人民币5万元,商业受贿2. 25万元,挪用资金112万元;原余杭区两任土管局长和城建局长均因受贿被判刑。从1999年到2002年底,杭州市余杭区非公开、暗箱操作协议签订出让的转用、征用商品房用地达三万一千四百零五亩,加上已经草签的合同,圈地总计达到三万六千多亩。这个数字超过了杭州市区最近十年的商品房供地总量。这些土地每亩出让价格大多在7―12万元之间,与同期杭州市公开拍卖土地的每亩数百万元的成交价格相比,这三万余亩土地几乎相当于白送。孙达山的“钱江置地有限公司”近年来在杭州市非法倒卖土地2000余亩,获利7000多万元,成为浙江有史以来最大的土地倒卖案。杭州成为圈地炒楼者的天堂!

  居者有其屋,关系社会和谐与科学发展

  房价高涨、房地产腐败的危害是严重的,应引起各级领导的高度重视。

  第一,房价高涨、房地产腐败拉大了贫富差距,影响民生问题的改善

  房地产暴利是建立在对人民利益的掠夺之上的。房地产商与相关官员的暴富是通过民众的致贫完成的。北京房山区瓦窑头村原有土地2500亩,村干部根本没有出让土地的权利,但据许多村民反映,近几年,不知村干部经过哪级领导批准,而且从未经广大村民讨论,村里大部分土地已被出让,土地出让的资金去向也没有实事求是地公开,大多数村民没得到合理补偿,无就业门路,而村干部却经常大吃大喝,过着豪华生活。

  从贫弱农民手中获取的土地,最终成了某些有权有势的干部和腰缠万贯的商人之间权钱交易、迅速暴富、腐化堕落的乐土,多少农民望着这些曾经是他们的土地,回首凄凉的家和辍学的孩子,落下无奈而伤心的泪水。一些地方贫富差距的扩大,围绕土地的变迁、运作是其重要因素之一。

  超高的房价在创造出千百个地产富豪的同时,也创造出几千万都市负翁、房奴。1997年,中国个人住房按揭贷款金额不到200亿;2005年,全国个人住房贷款金额超过1. 6万亿。8年的时间,几乎翻了80倍。如此众多的负翁们在面对不稳定的经济的同时,还要为不成熟的社会保障体系付出高昂的代价,自然是不堪重负。负翁们整日节衣缩食,个个身心疲惫憔悴,个人经济时常处于崩溃的边缘。在中国进入老年化的同时,年轻一代的经济也进入老年化。买房给绝大多数百姓带来还款压力,使得不少人家庭经济频频唱起“空城计”,生活质量受到影响,还房贷成了心头的重压。透支了我们赡养父母的费用、透支了我们抚育子女的费用、透支了我们改善生活品质的费用来为房价背后的暴利生态链一生埋单。

  作为城市公民,本来有权对政府官员的行为有所节制但却无法发挥,这种失落是一个城市主体意识和行为的失落,直接抑制了民众的创造热情和生命活力。在目前这种价位上买房的居民要背上20年甚至30年的沉重负担,没钱买房的也是望房兴叹,因为他们的收入和房价不成比例,也就是说房价收入比太高,对他们的生活方式产生了重大的影响。

  房地产市场形成一个几乎完全垄断的、由房地产商操纵价格的市场。在这种情况下,不仅使得国内房地产市场产品质量与服务差、价格高,而且也让该市场成了财富聚集、获得暴利、贪污腐化十分严重的市场。房地产市场不仅让国家大量财政收入流失,也让社会财富向少数人集中,社会财富两极分化越来越严重。

  有专家尖锐地指出:对于房价收入比,国际惯例认为,3至6倍是合理范围,但北京、上海早超过了12倍。北京的固定资产投资有50% 是房地产。

  房价的不合理是导致购房人生存环境不断恶化的主要原因之一。特殊的利益强势集团主导了房价,致使当前中国城市的房价构成极不合理,而不合理的价格最终又由老百姓掏钱消费。城市中的普通市民是中低收入群体,是一个城市繁荣和兴旺的主流力量,是社会财富的真正创造者,也是保证社会和谐的中坚力量。遗憾的是,当今中国的高房价,他们是受害最大的一群。过去人们期望的决定社会发展与稳定的中产阶层也正在萎缩、沦落。

  第二,房价高涨、房地产腐败影响社会稳定与和谐社会建设

  近几年来,随着国内房地产市场快速发展,国内房价飙升,房价疯涨已经成了整个社会矛盾集中与容易激化的导火线。

  国内房地产业,是造就百万富翁最多的行业;是引发民众集体上访最多的行业;是国内许多的大案要案发生最为频繁的行业;是造成国有资产流失最多的地方;是掠夺农民最多的地方(通过圈占农民的土地);是可能造成国内银行系统性风险最大威胁的地方等等。这一切,并非几个坏企业就可以兴风作浪,而应该是整个房地产业质地所导致的结果。

  在湖南省郴州市栗源镇、河北定州绳油村先后因征地问题发生伤亡数十人的严重事件。湖南嘉禾爆出强制拆迁事件,“株连九族”的政策,使嘉禾出现一日内两姐妹同时离婚的荒唐剧。

  在由一些地方政府、开发商主导的征地、拆迁中,声音微弱的百姓竭尽全力伸张自己的利益。45个“城中村”是石家庄“最热闹”的地方,几乎村村上访。

  在广东,发生了多起因土地引起的群体性事件,造成了多人伤亡,在国内外产生了很不好的影响。为此,省委领导说出了“三不”的硬话。

  国土资源部门外每天至少云集四五十个上访的失地农民。福建省厦门市海沧区霞阳村的3000多亩地都被征光了,村民多次到北京上访,希望中央政府给农民真正的民主和自主权,给农民土地所有权和使用权。政府要保障农民的经济权利,为农村经济发展服务,不要与农民争利,更不能把农民的土地抢走给开发商。

  据媒体报道,农民往往到县级以上政府门口或被征土地上静坐、示威,甚至到高速公路、铁路上静坐。他们打出的标语是:“我们要吃饭,要生存”:“我们是农民,土地是我们的命根子”:“没有土地,我们赖何以生存?到头来,只有揭竿而起,因为,吏不可畏,小民从来不可轻。”农民在抗争过程中,时常与官方和警方发生流血冲突,还发生过一些农民捣毁乡、县政府的群体性事件。

  一家长期研究农村问题的学术机构收集到2004以来发生的130起农村群体性突发事件,其中87起是因土地问题发生的警农冲突,共造成数百名农民受伤,死亡3人,有160余人被关押。有12起出动了特警或防暴警察,有7起出动了武警,最多动用警力数百人。各级政府给抗议和上访农民罗列的罪名主要有非法集会、扰乱社会秩序、阻挠公务等。有的地方以打击“鍅耣功”分子的名义把到北京或省城集体上访的农民强制押回。有的上访农民被绑起来游街示众,或遭到警方关押。

  土地是农民的生存保障,土地又涉及巨额经济利益,这就决定了土地争议更具有对抗性和持久性。有的地方政府公然对失地农民进行暴力镇压,又使土地争议具有政治爆炸性,有可能诱发较大的社会冲突。

  据中国社科院农村发展研究所提供的数据,从1990年到2002年,大陆占用耕地4736万亩用于非农建设,今后每年非农建设用地仍需要250万—300万亩。这些非农建设用地主要集中在城郊农村,那里一般人均耕地不足0. 7亩,每占用一亩耕地就会造成1. 4人失去土地。依此推算,13年来大陆至少有6630万农民失去土地,而且这个数字仍在增长。由于征地补偿标准低,失地农民所获得的补偿费不足以创业,政府又没有为他们建立合理安置和社会保障制度,这些失地农民大都成了无地可种、无正式工作岗位、无社会保障的流民。而中国历史上的社会动荡和改朝换代,流民都成为隐患。

  纵观世界上经济发达国家的成功经验,城市化理应为本国、本地区农村人口顺利转化为城市人口提供契机和条件,城市化完成之日,也应当是大量农民转化为城市市民之时。然而,在目前的中国,许多城市虽然规模越来越大,城市面貌越来越漂亮,但并没有为农民提供更多的就业机会,反而进一步提高了农民进城打工生活和就业居住的成本。一些城市靠圈地运动来实现城市空间的快速扩张。当前城市圈地扩张无论是规模还是速度,都是十分惊人的。耕地的大量减少,意味着许多农民不得不告别与自己相依为命的土地,意味着他们仅有的生活资源的丧失。农民失去土地,意味着社会保障能力的丧失,也意味着农民以土地为生的心理平衡防线的崩溃。

  专家推算,到2030年,中国“失地农民群体”将从目前几千万人增至1亿1千万人。失去土地后,很多人成为游离于城乡社会之间的“边缘人”。他们之中有些人运气好一些,虽然找到了一份工作,也时常处于怕失业、怕生产、怕孩子失学的惴惴不安的心态之中。处于这种心境的农民,与城市有着难以消除的隔膜。对于这些成千上万游离于城市边缘的“失地大军”,如不及时安置和引导,将会对社会发展和稳定产生不利影响。

  购房如同一个圈套,导致的问题并非如此简单。中国人在购房前的焦虑不安尚有获得解脱的某种可能,而在拥有房屋之后,很多人也没能过上安宁幸福的生活。北京一家心理咨询中心统计,中国有20% 的购房者存在心理或精神疾病。而根据中国一些媒体的披露,这个数字在90% 以上。北京住房痛苦指数高出纽约近9倍,高出东京5倍多。

  如果以“经营城市”的名义,迎合一部分人的利益,损害另一部分人的利益,以牺牲公平、浪费资源为代价换取所谓城市现代化,将是表面的、暂时的、脆弱的。如果经营城市的结果,内有不断增加的城市贫民,外有几千万失地农民,还有上亿农民工游离于城乡之间,这样的城市能良性运行吗?能安宁、和谐吗?

  房价快速上涨,也使得房地产投机炒作严重,这不仅使得许多民众居住条件不能改善,带来了许多严重的社会问题。如果房价还是持续疯涨,这种希望房价涨与跌的冲突可能会转化为社会上富与穷之间的阶层冲突。在这种情况下,社会和谐无从谈起。

  第三,房价高涨、房地产腐败将使中国经济陷于崩溃

  高涨的房价将使经济陷于崩溃。房地产商操纵房价快速上涨,从而使得民众的个人住房消费盲目扩张。针对我国近年来住房消费增长过快的情况,北京大学中国国民经济核算与经济增长研究中心副主任蔡志洲表示,如果我国的住房消费继续这样快速增长,将给国民经济的发展带来四方面的挤出效应:抑制居民的其它消费,加剧了居民间收入的不平等,住房消费增长过快还会带来资源的浪费,影响农民收入的稳定增长。

  我国房地产业融资主要依靠银行贷款,导致银行承担了大部分金融风险。央行副行长吴晓灵指出:商业银行过度青睐不动产投资往往是金融危机的前奏,特别是对于房地产市场。开发商对银行信贷依赖程度非常高,远远大于行业统计数字计算出来的60%,在这种情况下,一旦有了问题,所有风险都将压在银行身上。透过“房奴”背负的生活压力和日渐积累的金融风险,我们似乎看到了某些商业银行与房地产开发商的“合谋”。开发商和一些商业银行各得其乐:前者收获巨额利润,后者获得骄人业绩和可观的“灰色收入”。至于银行资产是否存在风险、国家金融安全是否存在隐患,似乎不是他们关心的问题。

  垄断是市场经济的大敌,是一种腐败,是一种市场“暴力”。“暴利”永远为一个健康的市场所不容,卖方暴利意味着买方暴损,这样的损益分配结果将把市场弄得充满火药味,走向剑拔弩张甚至同归于尽。因此,很多国家特别为反“暴利”立法,未立法的也有相关手段遏制而非放任自流;再者,土地国有、政府掌控源头供给,使这一市场不具充分竞争性,垄断、尤其是官方因素介入的行政性垄断色彩很强,凭借如此垄断之便而牟取暴利就更背离社会公正。

  要警惕中国房地产发展陷入“拉美化”现象。目前房地产市场的焦点是老百姓买不起房子。城市的房产是用来为这个城市里市民提供住宿的,不是用来玩金字塔圈钱游戏的,在今后5~10年内,各个城市都必须要在市场经济中找到相应的角色和蛋糕,如果当地政府主要精力还是放在通过房地产一浪高过一浪的上涨游戏中继续刮当地老百姓血汗钱上,而不是寻找其它特色产业转型定位、发展,长远来说,对当地经济的打击必是毁灭性、久远的。

  解决房地产问题需要大智慧、铁手腕,必须打破地方保护主义,大力惩治房地产腐败,斩断推高房价的黑手——利益联盟。

  政府的主要职能是提供社会保障。房地产矛盾之所以尖锐,在于地方政府对解决中低收入阶层的基本居住问题重视不够,或者至少没有拿出足够多的经济适用房、廉租房资源。房地产调控效果不明显,与此不无关系。

  中央政府运用市场干预的调控方式,因与地方政府利益有所矛盾,因而其调控的有效性与时效性可能越来越不理想;城市中低收入人群依然因房价高企而改善生存状况无望;当房价高启,而城市居民绝大多数人无力进行住房消费时,一种“有人没房住,有房没有人住”的怪现象也随之产生,而且这种趋势大有愈演愈烈之势。这些,不仅关系到民生的改善与和谐社会建设,也关系到党的形象和中央的权威。

  如果开发商的土地获得、官商勾结等问题不能进行根本治理,房地产价格将无从控制。一个明显的例子是,中国政府下令停止了别墅用地的供应,但这马上给开发商涨价创造了借口。一个在建的别墅项目,开始每平米尽管已经卖到了12000元,但是当意识到政府此后将不再供应开发用地,他们马上将房价涨到18000元,每平米转眼就增加了6000元。如果一个小区是10万平米的话,总利润就达6个亿。这6个亿怎么来的?这是官员和开发商遥相呼应的结果,官员说我不批了,开发商就跟着涨。

  我们脚下的土地,是价值25万亿元的最大宗国有资产,是全体国民共同的财富。土地问题事关国计民生,是中国经济社会最重要的问题之一。地价飞涨、许多地方土地浪费严重、涉及土地的贪污腐败等等,不少社会弊端都与土地制度直接或间接相关。土地问题现在已成为十分突出的亟待解决的问题。

  据学者估计,农民在土地的收益上已为城市化“贡献”近30万亿元。其实,问题不在城市化、工业化、市场化本身,而在于我们的土地制度。目前房产市场已经放开,但“地产市场”并没有真正市场化。那么地产(土地)怎样市场化呢?方案很简单:还地于民。把土地交给老百姓,特别是农村集体所有的土地要交给农民。政府不再以庄家身份出现在土地交易市场,土地市场真正市场化。与其土地卖了钱让贪官拿走,不如干脆还地于民。土地交给农民后,农民有了土地,可以由自己来决定要不要卖,地产的供需情况将发生根本性的变化,房地产的形态也将发生巨大的变化,中国房地产将进入健康的制度发展轨道。

  从古至今,中国的许多问题,常常成也土地,败也土地。当代中国征地拆迁事件的背后,真正需要考虑的是人民与政府的基本关系。

  我们常说,土地是农民的命根子。当农民赖以生存的土地被无偿或低价摄去后,他们的生存、生活、生产等问题接踵而至,补偿与安置迫在眉睫!

  “中国的房地产市场应该走向平民化。”易宪容说,一个真正繁荣的国内房地产市场,应该是一个完全平民化的市场;反过来说,只有国内大多数民众都有能力进入的市场,才能够保证房地产业的持续发展与繁荣。随着房地产市场消费者的成熟,房地产市场的两方博弈应该是以消费者为主导,如同其它市场一样。

  反垄断是政府的天然职责。要消除房地产暴利的根源,并从源头上铲除腐败的基础,要限制行政许可和权力,打破房地产市场的垄断格局,发挥市场的基础性作用,并借助国家力量把代表民众利益的行动比如低价商品房、经济适用房等制度执行到位。解铃还需系铃人,面对房地产商如此“嚣张”,下一步该是代表民众的政府出牌了。政府与人民的联手之日正是一些房地产商、官员及其代言人的利益联盟的溃败之时。

  住房作为现代文明社会民众得以生存的基本条件,民众最为切身的利益之一,作为一个以科学发展观为指导、希望建立和谐社会的政府,民众居住权的保障是政府义不容辞的责任。房地产的发展要实现从产业政策向公共政策的理性回归,只有经济手段(税收、信贷)与法律手段(惩治腐败)双管齐下,中国的房地产才能走向柳暗花明又一村的健康之途,人民群众才能够安居乐业!

  作者电子邮件:nxz6666(at)sina. com

  (本文写作参考了有关文献资料,恕不能一一列出,谨再此表示感谢!)

  作者:张殊

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