南京若城:从房地产涨价看中国人的消费心理

  房地产市场的涨价有其中国特有的背景和原因,通过从中国人的消费心理和市场形成来看在一定时期内房地产依然会持续升温,国家的宏观调控的效果也只能起到规范市场的作用,控制房价方面还需研究新的方法和对策。所以本文就从房地产涨价来看中國人的消费心理,从各个方面来进行分析阐述中国特色的消费心理和市场发展趋势。

  第一章 房地产的市场形势与背景分析

  1.1 国家搞城市化集中的政府导向

  在我们国家的城市化进程中地方政府的建设重心主要甚至是全部放在城市,各地各式经济开发区遍地开花,占用了大量的土地资源和资金,城市基础建设,新老市区的建设和发展造成了大量的固定资产投资,这就使政府的资金短缺而出让土地一定程度上可以缓解这种矛盾。大量的土地被出让给开发商,然后建设成舒适而漂亮的商品房和繁华的商业街即满足了政府的城市发展建设需要又解决了因城市发展所带动而新增的固定资产消费需求。自从二战以来全世界出现了前所未有的全球化经济进程和发展为我们创造了一个良好的发展环境。随着我们国家的GDP持续快速增长和全球经济的全面增长更加快了国家在基础建设上的投入以吸引更多的外资进入中国,推动国家的城市现代化进程。这一切是使房地产市场的形成和发展成为可能。但是中国是一个经济发展区域相对不平衡的国家,各地的城市发达程度存在着很大的区别,所以各地房地产市场也存在着很大的区别。但是不管怎样存在区别房地产市场不同程度的发展已是大势所趋,国内在一定时期内固定资产上的投资也会持续的增长下去。

  1.2 人口的刚性增长和消费需求

  虽然我们国家实行的是计划生育制度一定程度上也控制和相对减少了人口的增长。我们国家也从以前的高出生率,高死忙率向低出生率,低死亡率转变。但是由于国家的人口基数过于庞大并且因历史原因使生育年龄过于集中,所以我们国家的人口在未来的一定时期内依旧是大幅增长。人口的增长势必使社会负担加重也为房地产提供了庞大的消费群体。人口的刚性增长也必然引起对衣、食、住、行的钢性消费需求,这就促使了房地产在中国的迅速发展。在这些需求中人们也最看重的就是住房,在可实现的情况下拥有一套住房成了一生中的主要目标。从人口增长的另外一方面来说,我们国家有着自己的特色,由于我们国家经历过长时间的封建统治和自己的文化传统,“重男轻女”使我国男孩的出生率持续增高造成了一定程度上的人口比例失调,受传统思想影响,我国的婚姻关系一般以男性主导,买房成了男性不可推脱的社会责任,因此这种情况下未尝不是对房地产的一种集中刺激。

  1.3 农村经济萧条和农村人口的逐步迁移

  由于历史原因我国一直是个农业大国,农民占我国人口的70%,随着社会的进步和经济的发展,户籍制度的改革以及城市化的发展趋势使农村人口逐步向城市发展向城镇化集中,大批的农村人口在土地被征用或者因勤劳致富后大部分都选择了离开农村过上梦寐以求的城市化生活,而这种实现只有通过在城镇买房落户来实现。所以就一定程度的促进了房地产的发展。但是这种财富的转移和人口的迁移必定会造成当地农村的经济萧条,越是房地产市场发达的地方往往其农村会出现人口稀少老龄化情况严重。农村的经济也出现萧条的气象,以前农村的繁华热闹和人气旺的情景也一去不复返了。

  第二章 房地产消费者的心理分析

  2.1市场原因

  随着城市化集中,房地产消费出现了卖方市场造成买方失去主动性。渐渐富裕的普通消费者为了提高生活质量和满足对住房的消费需求往往会义无反顾的选择投资房地产来实现人生目标,由于房地产形成初期开发的楼盘远远满足不了因城市化集中所带来的大量买房者,这就形成了需求远远大于供给的局面,卖方开发公司就会因此而不断的提高出售的房价,而房价越高就会对购房者的心理产生巨大的刺激再加上银行的住房贷款的便捷是大多数的消费者提前购置房产,这首先是建立在一个大的刚性市场需求基础上的市场,所以房地产市场出现了越来越火爆的局面但又偏离了正常的市场轨迹,因为目前中国人的人均收入并不高,这种非正常的市场情形是建立在对未来收入透支的基础上,随着房价的一路走高透支的程度也越来越严重。上个世纪六、七十年代出生的人口是当时中国的一个生育高峰,此时他们中的绝大部分都到了换房买房的年龄而且他们的需求是刚性需求。这部分的需求也极大的促进了房地产市场的发展。他们往往在不跌的情况下都会去选择买房更何况在涨的情况下呢。

  2.2大量的农村人口向城市集中,社会需求在农村渐渐得不到满足

  例如婚姻,大量的农村女性涌入城市并与城市融合成为城市的外来媳妇,造成农村优秀女性的流失,男性亦是这样,所以循环下去农村的人口和经济发生着重大的变化和迁移。从社会心理的角度分析人们往往选择有利于自己的方面,社会现实往往是这样:优秀的农村年轻男孩在城市上学、工作,认识了同样身份的异性朋友到相识相知然后谈婚论嫁,他们中大部分不会回到农村去成家立业,往往会在城镇通过买房来实现社会立足;又或者优秀的农村年轻女孩总是希望能留在自己喜欢的城镇,希望自己未来的老公能在这个城镇拥有一套房产,这现在已成了比较实际的一种择偶标准。正所谓“人往高处走,水往低处流”大部分的老百姓还是很愿意过便捷舒适,干净整洁的城镇生活的。毕竟农村改革和建设是需要一个长期的过程,国家如今提出了建设新农村的口号而且投入了大量资金和精力但是对于占人口多数的农村依然不够。农村的环境污染也不容乐观,农村生活垃圾得不到集中处理,水环境生态系统也遭到一定程度的破坏,例如大部分的农村自来水都是简单的在附近最大的河边建一水塔,然后通过从河里抽水蓄水再从水塔经管道流入村中老百姓的家中。所以在农村生活得不到改善的情况下只有选择离开农村倾其所有在城镇买房安居。

  2.3 中国房地产有着中华民族特色,目前主要市场的实际消费者与实际买单者分离

  即大部分是上一代买给下一代消费的,是耗尽上一代毕生财富的结果。然而年轻一代人并没有实际的购买能力。这种市场本身就是一种透支。当然这是中国的家庭关系和教育特点所决定的。“家”的观念在中国是受重视的,古往今来成家立业的传统一直代代相传,而这种传统实现的最关键部分就是拥有自己的一处房屋,这样一来才有“家”的感觉。所以现在买房就自然而然成了一种选择,但是在中国买房大部分都是父母自觉的行为,就算没有能力买房,在农村往往父母也会竭尽全力建一处新房留给儿女成家立业。这就是为什么房地产在中国那么发展迅速的一种原因。

  2.4 一种普遍的从众心理

  买涨不买跌,在房地产涨价的社会压力下买房成了一种很好的心理解脱,而且人们认为投资房产风险较低而且还能保值,因为城镇的土地是有限的而且房屋重建的周期较长,这就很好的成为人们存储财富的一种方式。而且最新的物权法也强调了房产的完全所有权和继承权。房地产有段时间在媒体宣传上达到了白热化的程度,涨价的舆论导向每天都在响起,银行的贷款宣传也达到了一定的程度,在此社会舆论下所形成的跟进心理和压力是不可小视的,所以房地产涨价与此不无关系。但是房地产涨价和收入的增长不可能严重脱节,还是存在一定的范围的或者符合人们可接受的极限,否则房地产市场就有崩溃的危险。房地产涨价只有在健康增长的情况下才能持续稳定地增长下去。消费者对房地产涨价是矛盾的,他既希望在买房前价格能跌下去但在买房后又希望房价能涨上去,这种矛盾的心理促成了如今房地产只涨不跌的局面。

  2.5独生子女的不断增加及重男轻女的社会文化存在与房地产消费的关系

  独生子女的一代是消费和享受的一代,独生子女独立承担社会和家庭责任的愿望并不强烈,由于上一代对其物质生活的影响较深造成了下一代承受社会压力和挫折的能力明显较弱。因此父母一代只能事先安排好一切使其最大限度的免受生存压力,买房结婚成了最好的一种形式。在目前国内对男子的要求较多,在家庭中往往男子经济支柱而且买房的重任大都是他们承担,所以买房才能结婚也成了一种必然选择。但是随着文明程度的不断进步,许多独立性强的年轻人开始共同分担买房的压力。

  第三章 中国经济的高速增长及人民币相对的升值压力,在此情形下房地产消费的通货膨胀

  3.1 经济增长与市场需求的关系

  目前我们国家的GDP 每年都保持高速增长,外汇储备也突破万亿,但是国内职工的工资收入增幅却达不到相应的程度。由于我们国家目前是美国货币的最大持有国,随着美元的贬值相应的人民币升值,可是现实中普通老百姓是无法体会到人民币升值所带来的好处的,物价相对于工资收入依然很高,在房地产市场,随着房价的不断涨价反而使工资收入的增长严重缩水,目前房地产消费需求依然大于供给,在这些情形下通货膨胀就不可避免了。而房地产涨价和商品的特殊性也使其发展规律有着不一般的上涨耐力。房子渐渐有了一种硬通货的味道,自己的住房叫作产业,而房主就叫业主。于是就有了一套房子比同等价值的银行存款要放心的多。

  3.2 银行改革与房地产消费之间的关系

  银行的金融投资通过房地产很好的得到保证,在轰轰烈烈的城市化进程中,银行投资找到了最保险的投资方式和途径即让老百姓把财富通过房地产流向其他产业并且变成还款工具也就是现在流行的房奴一词。对于普通老百姓以前贷款办事是想也不敢想的事而且手续还相当麻烦,但现在却通过买房很容易贷到款,这就促使了人们纷纷在没有足够能力买房的情况下也能买的起房。在中国对于债务老百姓有着父债子还的良好传统,所以在拥有自己的房产前提下也甘愿贷款买房,背上银行的债务。

  3.3 城乡差别逐步缩小但依然存在

  相对于城市农村的经济发展和生活质量依然相当落后。在这种情况下房地产消费就成了摆脱城乡差别,过上小康生活的一种方式或者就是一种脱贫致富的象征。例如,你在城市有了自己的一套住房,那么你就很容易的产生这样的想法。能在城市立足几乎成了所有农村人潜意识想法,农民依然对城里人有着无比羡慕的想法虽然这种想法正在消失。农村在生活上面已经逐步实现现代化,打个比方,城市化住宅的产物“抽水马桶”在农村尤其是发达地区的农村已经开始普及。但是在另一个方面,农村公共福利和建设却得不到重视,这些依然靠着农民自己相互管理和约束,农村的医疗,卫生,道路,公共文化生活等等都与城市有着一定的差距。就拿生活垃圾处理来说,没有人去负责清理仅仅靠生态平衡。所以,房地产涨价非但没有阻止买房的脚步而且还是在一定程度下越涨越有消费者购买。

  第四章 中国民族的“家”的观念与房地产消费的关系

  中国人自古以来对“家”极其看重,成家立业是国人普遍的生活追求,而住房是这种民族传统得以实现的首要条件,没有房子谈何有家,所以人人成家立业就得人人买房这不是选择而是需要。房地产对于中国来说是传统行业,人们对家的要求也体现在对住房的要求上面,住房的结构和环境等等。房地产的消费观念在我国更体现了自己的民族特色,总是希望和熟悉的人的家离的近一点,与父母一辈在条件允许的情况下更是住在一个社区,国人买房喜欢找熟人买,看看熟人在哪买的如果好的话大部分也会在附近买。这种特色也与“家”的观念有点联系。国人成家立业,一般都要购置新房与此相反很少在自己的老“家”结婚,而父母也不希望儿女用老屋结婚,因为用老屋结婚就体会不到成家立业的感觉,因为这个家是父母年轻时成的而非自己的。

  结论

  综上所述,房地产市场存在着一定的不合理性,这与中国人特色的消费心理有关,与国家的经济发展不平衡有关,与目前的中国人口结构有关。但从长远来看房地产不应是一个国家和民族的投资热点。

  1. 中国人的收入和房价并不成比例,消费将趋于理性,买方市场将形成 中国人的消费心理将趋于平衡,如果拿一般的消费心理来分析中国人在房地产涨价时的心理是不适用的,在这方面的消费心理中国人是有特殊性的,其一就是中国的人多地少,城市发展缓慢;其二就是房地产业也就是这几年的飞速发展期,而且已经偏离了正常的轨道,今后也将继续进入稳步发展期。大幅度的房地产涨价只会造就中国人的盲目消费,丧失理性,房地产发展过快也会对国家的金融安全和经济稳步发展带来隐患。从房地产涨价也能看出中国人固有的投机心理和赌博心理,有种舆论认为在房地产涨价的情况下更喜欢贷款买房,因为绝大多数中国人都在按揭买房,如果房地产不涨价而蹦盘还不出贷款又不是少数人,国家不愿意让这种情况出现,所以国家要宏观调控。

  2. 事物发展有其客观规律即有顶峰就有低谷,目前中国经济依然走在上升的趋势,但是上升亦有低谷,到时房地产必将受到影响但是房地产涨价和稳定的市场需求将在一定的时期持续下去。只要房地产只涨不跌,中国人的在这方面的消费心理就是积极的,有信心的。因为国家的宏观调控的目的就是要运用经济手段来控制涨幅保证房地产市场的良性发展。中国人在房地产消费上特有的民族传统和消费心理将会在一定时期一定范围内促进房地产的继续涨价。

  3. 房地产的高消费造就了一批富翁和另一批负翁,这实际上就是一种贫富分化的表现,中国房地产的空置率依然不容乐观 中国的房产空置率越高反而房价涨的越高,因为理性需求买不到适合收入的房子,例如南京市区内的房产均价是每平方米8000元左右,可是南京市家庭人均可支配收入才14070元左右,如果要理性买房那么只能不买,可是房价依然再涨,这种心理压力对普通人来说是很有压迫感的,所以只有先买了再说,那么就只有靠透支贷款了。

  4. 世界环境中的不稳定因素依然存在,能源及民族矛盾依然是今后战争的导火索 一旦发生战争首当其冲的自然是房地产,只有在太平盛世人们才会安居乐业,也只有和平年代才有房地产的发展和涨价,可是人类还会有战争发生吗?我想没有谁能够保证,中东地区连续的不稳定局势就是最好的范例。我们国家领土完整问题还有没解决的台湾,还有朝鲜问题、伊朗问题、日中关系等等。从房地产涨价看中國人的消费心理有着一定的规律但是又有其民族特色;有理性也有非理性,但是无论如何大部分的购房者都是希望过上高质量的生活,追求人类应该早就拥有的理想生活!我想人类生活真正的高层次享受依然是回归大自然,做到人与自然的和谐是人类的奋斗目标。从房地产涨价看中國人的消费心理那就是其存在就有其道理。

  作者电子邮件:zhang_yunshan(at)126.com

  作者:南京若城

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3 条评论 »

  1. 刘俊 说:,

    2007年12月04日 星期二 @ 14:00:48

    1

    作者的文章指出了中国房地产为什么过热的深层次的原因,有理有据,十分中肯。个人觉得,中国的房地产产也存在官商勾结的腐败现象,老百姓买房的血汗钱养肥了这些开发商和部分政府官员。

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  2. 刘俊 说:,

    2007年12月04日 星期二 @ 14:04:16

    2

    据《民主与法制时报》报道,10月31日,全国人大常委会发布公告,江苏省人大常委会原副主任、原南京市委书记王武龙因严重违纪,收受贿赂,并干扰纪检部门办案,已涉嫌犯罪。依照代表法的有关规定,王武龙的代表资格终止。王武龙涉嫌犯罪与房地产业有关。据报道,王武龙的弟弟王文龙担任南京某房地产开发有限公司的董事长兼总经理。有当市委书记的哥哥做靠山,王文龙得以够顺利拿到南京市的一些竞争激烈的“黄金宝地”。
    纵观近来揪出的一些腐败案件,大都与房地产密切相关。仅今年6月,就有天津市政法委副书记、天津市人民检察院检察长李宝金,安徽省副省长何闽旭,福州市国土资源局局长王炳毅,福州仓山区土地局局长李仲、仓山区区委书记张森兴等一批官员,因涉嫌与房地产有关的经济问题遭“双规”。
      从六月到现在,又先后有多名官员因类似经济问题被双规,在官场引发一次又一次的地震。从这些案例中,既可以看出中央反腐的决心和力度之大,也可以看出部分官员与地产界的勾结之深。官员与开发商的勾结,主要是利益上的联系,即官员利用权力为开发商“行方便”,而开发商则投桃报李,给其经济上的回报。
      有些地方政府何以反对公布房价成本?
      这种权钱交换最终必然增大房地产开发的成本。假设没有腐败行为,与房地产有关的一系列经济活动,比如土地的出让等等,都是市场化的,也是公开和透明的。政府采用公开招投标、拍卖、挂牌出让的方式,开发商们就能通过公平竞争获得土地。但是,当权力与开发商勾结以后,就凭空多出了三部分成本:
      一是开发商与权力交换的成本。房地产行业与医疗药品行业、零售业并称为商业贿赂的三大高发领域。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节,据悉,开发商的“公关”成本占到楼盘总成本的3%到5%或更高,这对房价起了推动作用。二是腐败竞争成本,开发商们为了更有把握拿到心仪的地块,可能争相拿出更多的资金来贿赂官员,加剧腐败的蔓延和升级。三是效率成本。当正常的市场交易行为和正常的权力行为,与腐败紧密联系在一起的时候,必然制约效率的发挥,这同样会大大增加房地产开发的成本。事实上,一些地方政府和开发商之所以反对公布房价成本,很大程度上就是由于担心房价中的隐性成本暴露出来。
      开发商有权力作靠山,资本更加“霸道”
      相对而言,这依然只是表象的。一旦开发商与权力勾结在一起,这些开发商们就无惧相关政策的压力,他们会变本加厉、有恃无恐地制造信息不对称,营造供不应求的假象,诱导消费者购房,推动房价上涨。而这些成本,无疑都将悉数或加倍转嫁到消费者身上。而且,有权力作靠山,这些开发商纯粹的商业行为,就会沾染上一些霸道的因素,他们不仅可能在建房成本上做手脚,也常常面对消费者反映和投诉的房屋质量问题无动于衷,这加大了消费者的维权成本。权力为了获取更多好处,也会千方百计抵制国家的宏观调控政策。
      因而,不妨把反腐败作为宏观调控的一个前提或者基础工作。随着反腐败的深入,随着一个个与房地产相关的腐败官员落马,房价也必将逐渐回归理性。

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  3. hehe 说:,

    2008年03月26日 星期三 @ 08:36:19

    3

    观点独道。

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