时寒冰:中国商品房已没有任何投资价值

  现在,我要明确地表述自己的观点:中国商品房已经没有任何投资价值。

  商品房有三大功能:居住功能、投资功能和生产功能(用于生产)。鉴于中国的实际情况,通常人们一般忽略生产功能,重点谈论居住功能和投资功能。

  商品房的投资功能正在急剧弱化。

  不妨用一个具体的例子来说明。今天,我到报社去的路上,有人给我塞了一份房产广告,里面介绍的一个楼盘在我报社附近,其中一套65平方米的商品房(毛坯房),售价是150万元。这套住房的价格在3年前用80万可以买到。正是这种涨速,给了开发商和中介公司等既得利益者,鼓吹商品房投资价值的底气。下面具体分析:

  如果购买这个小户型,首付2成即30万元,余下的120按揭,贷款30年,那么,这个房子买下来,仅贷款利息就超过120万元。30万+120万+120(利息)=270万元。而且,这个房子仅仅是毛坯房,装修还要花去10万左右。这280万元将成为许多人沉重的噩梦!

  而且,中国商品房的平均寿命非常短暂。建设部专家指出:“国内商品房住宅土地年限是70年,住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年,但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”就连地产界的著名理论家任志强先生自己也在其文章中说:我国目前的住宅建筑平均寿命仅为30年。大多数80年代初期建设的住房已面临着大量拆除的阶段,这也就是为什么我国的GDP已连续多年地保持着10%左右的高增长,但国民财富的增加却远远地低于GDP增长速度地原因。

  房屋寿命短,主要是因为,现在的房地产市场是卖方市场,开发商占据主动,他们没有任何提高房屋建筑质量的动力(杭州某小区曾经爆出用毛竹替代承受重墙钢筋的恶性事件)。加之一些开发商本身就是皮包商人,有的做几年赚足钱后就移民国外去了,他们有什么动力去提高质量?

  根据我国现有规定,新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度,开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付,质检部门的职责也从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”。这一规定实际上在弱化政府部门房屋监管的力度,至于官商勾结因素就更不用说了。

  另一方面,消费者在整个购房过程中与开发商所掌握的信息严重不对称,大多数购房者不知道自己所购买的房屋是否存在质量问题。加之开发商是按栋而非按户来进行工程质量验收,房屋出现质量问题在所难免。

  即使房屋质量是可靠的,我国的商品房是不落地的,即住房与土地是分离的,只是依附于别人土地上的一个“空中楼阁”。不像国外,买房的同时也拥有了房子下面的土地。我们的房价凭什么与国外相差无几?我们这里的商品房用地只有70年。从这个角度来看,我们所谓的买房只是一次性缴清了若干年的租金而已。在这个周期结束后,我们的子孙后代又面临着新一轮被掠夺的命运。那些因为买了房就帮助开发商鼓吹、推动房价上涨的人,你们可曾想到自己子孙今后的苦难轮回?

  除此,商品房的价值存在着一个天然的贬值因素,即折旧因素,现阶段由于房价持续上涨,折旧问题被忽略了。但是,等到房价停止上涨,随着时间的流逝,这个问题就会凸显出来。如果仅从折旧因素来看,一套住房在35年后价值只有当初的一半。

  还有规划的问题,即有些商品房刚使用几年,由于城市规划的更改而面临拆除的命运,这种因素在目前是无法抗拒的。

  另外,最近几年房价持续飞涨,已经透支了未来20年以上的利润空间,深圳市的房价更是在今年创下了5个月上涨70%的速度,房价与香港的房价相差无几。

  除了房屋短命、房屋不落地、折旧、城市规划更改风险、利润严重透支五个因素,还有加息因素、政策调控因素、投资产品日益丰富因素等给商品房投资带来的风险,还有未来获利预期降低的风险、商品房本身具备的流动性差、变现差的风险等等,综合这些风险,我国商品房现在已经没有任何投资价值。剩下的只有赌、只有骗、只有官商之间的肮脏勾结、只有近似于传销的炒作,任何一个买房人在高价买房后,只能等待一个更傻的人从他手中接过风险。

  现在的房地产市场已经成为一个妖魔鬼怪横行的巨大的传销场所,一个各种疾病、怪病交织的污秽的大妓院,只能靠鼓吹、欺骗来延续暴利,而那些最大的获利者就是握有权力或者能够与权力媾和的无耻之徒。这些既得利益者正在逐渐演变成一个置中国经济与中国人幸福未来于危险境地的黑恶势力或邪教组织。

  现在,再从另外一个角度来看待这一问题。

  倘若这个人手中的30万元不去买房,而是租房,同样在这个楼盘,65平方米的商品房(精装修房)租金不到2000元,一年下来是24000元。上海的房租一般是“付三押一”,即一次性支付三个月的租金,第一次多交一个月的房租作为押金。这个人可以留足生活费用(其房屋租金可以通过正常工作赚钱支付),用剩余的25万元投资,比如,投资股票,即使资金平均7年多翻一番,这25万元在30年后也变成了400万元多(25→50→100→200→400)。

  当然,股市有涨有落,如果遇到好的行情,比如2005年至今,有些投资者已经赚了20多倍,遇到坏的行情,还会损失一些,但整体而言,倘若中国经济不出现大的问题,经过长达30年的投资,那个投资者25万元的本金即使达不到400多万元的目标,未来30年所获取的回报依然是值得期待的,更何况这位投资者本身还有工作,有自己的收入。当然,这位投资者还可以用这25万元的本金去做生意或投资别的领域来获取收益。

  一些鼓吹商品房投资价值的人认为,投资股市是有风险的,倘若经济发生问题,股票可能亏钱。在这些既得利益者及其豢养的二奶学者眼中,除了投资房市,投资哪里都是充满风险的。问题是,倘若经济发生问题,房市就能独善其身吗?谁能保证日本当初楼市崩盘的那一幕不在中国重演?

  最起码,我们应该承认,这个投资者在租房的过程中,他的资产呈现出增长的态势,其幸福感是一个逐步增长的过程。

  租房还有一个很大的好处。我一位朋友在上海租的第一套房,楼上的住户经常夜里才下班,而且,进房间不换鞋,声音很大。他们的儿子则是白天闹,小家伙喜欢扔东西玩,我这位朋友无论白天、晚上都不得安宁,烦得都快疯掉了。他很快就退房,去另外一个地方租了一套房,环境优美,也没有了上述困扰。可是,如果房子是你买的,你还能轻易离开吗?无论是找楼上的住户维权,还是搬家,都面临着比较大的难度和比较高的成本。

  假如更加不幸,你买的房屋质量很差,被奸商算计了,向开发商讨公道又将付出难以估量的时间成本和金钱成本,如果维权失败,无疑又被坑害了一把。在官商勾结横行的今天,有几个维权者能够得到好结局的?

  现在的房市就是一个彻头彻尾的大骗局。开发商、逐利的地方政府、银行、房屋中介公司、腐败的官员……这些人都是拼命通过房地产牟利,而这一切最终必然会种下恶果。

  最近几天,我在查阅有关日本经济的资料。阅读了日本小泉内阁经济财政大臣(兼任金融大臣)的竹中平藏(经济学博士)、“日本战略之父”大前研一的几本书。其中,大前研一对日本楼市的评论令我钦佩。他直言不讳地写到:日本相关单位打着“可以慢慢还钱”的幌子,胡乱核发房屋贷款,骗上班族买房子,让上班族协助政府应对不景气的经济。

  对照一下,我们的一些地方政府是不是也在这样做?只不过我们是在延续虚假的房市繁荣。那么,这样做的结果是什么呢?

  大前研一的作品让我深受启发。他认为,现在许多政策之所以不能促使日本经济发生大的变化,根本原因在于,经过楼市泡沫后已经发生了一个被人忽略的天翻地覆的变化,那就是日本中产阶层的分化——中产阶层逐渐向上向下分化,即一部分拥有更多财富,一部分则滑落到下层。庞大的日本中产階級一直是典型的最稳定的橄榄型社会结构,而这种结构正在逐渐向M型社会转换,而日本几届政府都忽略了这个变化。

  当我通过利益分析法对照中国的现状时,发现我国的房市现状可能比日本更为危险。因为我国的中产阶层尚未形成,而楼市泡沫一旦破灭,最受影响的往往是这类人,而房市中各个既得利益集团都在置民生于不顾,大肆地掠夺财富。一旦发生危险,脆弱的中产阶层将很快向下跌落。我国的社会结构将变成更为严重的两极分化。党的十六大报告提出,收入分配将以共同富裕为目标,扩大中等收入者比重,提高低收入者收入水平,以构建“橄榄型”的财富结构。如果房市的掠夺性延续下去,将背离这一目标。

  因此,中央政府应该以更加严厉的手段调控房价,对于地方政府、开发商、银行、房屋中间、炒房者等等违规乃至违法犯罪行为,应当严厉惩处。同时,加大社会保障性住房供应,以使住房这一问题不再继续损害民生。总之,必须改变楼市嗜血的掠夺性,促使其本身包含的公益性特征的回归。

  作者:时寒冰

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6 条评论 »

  1. Jason 说:,

    2008年01月03日 星期四 @ 02:07:24

    1

    目前中国房子的问题是:理论应该是怎样怎样,但实际情况却只有一种情况——一路狂飙
    作者最后分析到日本政府的行为,并最终将解决中国房子问题的希望寄托在中国政府身上……这使得整篇文章的“实用性”大打折扣。

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  2. Bray 说:,

    2008年01月03日 星期四 @ 17:49:22

    2

    “现在的房市就是一个彻头彻尾的大骗局。”这样的论调,从文章里看至少支撑的依据是无力的。但是,他人唱好,时先生能够唱衰,不失为一个有责任心的人,令人敬佩。了解问题,是发现问题的前提,时先生问题了解不够,同时解决问题的方法,像上楼说的,似乎太没创意。

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  3. http://blog.sina.com.cn/henangshzxf 说:,

    2008年01月04日 星期五 @ 01:21:40

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    分析的很深刻,有理,谢谢,上海尤其如此,噩梦般的”280万”.

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  4. layman 说:,

    2008年01月18日 星期五 @ 13:03:38

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    民生问题,解决不好会有大问题。
    另外谣言鼓吹楼盘疯涨的人应该追究其责任

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  5. Michale 说:,

    2008年01月29日 星期二 @ 15:16:30

    5

    中国房市存在的危险影响中国社会结构,导致两级化,分析的满有道理,“脆弱的中产阶层将很快向下跌落”!
    五大因素说的反而有些“泡沫化”、解剖的没有实质性和新意!
    不过内容挺丰富的,欣赏你的正义感!

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  6. 30而梦醒 说:,

    2008年03月19日 星期三 @ 21:48:00

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    哈哈,解决中国房价最好的办法:

    拼命造新房,起高楼。然后政府保证:房价还要升,最低也要和西方买个house一样的价!!!!
    然后,全世界都会到中国来买房,等待升值。
    洋人们把钱交了,政府一声令下,“打倒一切外来资本主义”,房子收归国有。

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