孙立平:高房价与当代中国社会结构

  在一个失衡的社会里,各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市积聚。因为在这样的社会中,若干个特大的城市集中了社会主要的经济、政治和文化资源,甚至也集中了生活中最主要的机会。

  房地产是最近这些年人们最关心的问题之一,对于房价的解释也莫衷一是。其中非常值得注意的一点是,人们在国外经常使用的分析房价的指标,在中国基本都失效了。

  以房价收入比为例。所谓房价收入比,是指世界银行公认的一个“比较理想”的收入和房价之间的比例关系。通常人们认为,这个比例理想的状态是4至6倍。与国际上的一般水平相比,我国的房价收入比无疑是明显偏高的。更重要的是,近些年来,我国大中城市中的房价扶摇直上,但居民收入的增长却极为有限。以至于“靠工资是买不起房的”这句话,成为人们基本的共识。但令人不解的是,高房价和低收入的强烈反差,却并没有导致房地产市场的冷清,相反,在房地产市场中,居民的购买力却表现得非常旺盛。有人说,这是由于投机性资金炒房或富人投资性购房,这个因素的作用当然是不容忽视的,但如果完全用这个因素解释我国房地产市场中的旺盛购买力,显然是说不过去的。因为事实是,购房者中一个重要的组成部分显然是一般的工薪阶层。

  与房价直接相关的另一个因素是租金。如果有一部分房产被投资者购得,购房者要考虑的基本问题是投资收益率。这个投资收益率主要由两个部分组成,一是将来出售房子的差价,二是出售前的租金。有专家认为,按照国际惯例,房价一般是月租金的100—200倍,一旦超出这个标准,两者会相应做出调整。但在我国房地产市场中一个值得注意的现象是,在房价扶摇直上的同时,许多城市的房租却在不断下降,至少是没有同步上升。比如,在北京,除了中关村(行情论坛)、中央商务区等少数地区房屋的租金比较坚挺之外,许多地方的租金,包括房源非常稀缺的老城区,房租大体与前些年持平,有的地方甚至是在不断下降的,个别的地方比上世纪90年代初期的水平还要低。上海也是如此,在房地产热中,上海出现了一大批每平米1万元到2万元以上的房子,由于这些中高档物业供应量在不断加大,租金也在回落,有的甚至租不出去。

  由于这两个指标全部失灵,一些依据这些指标做出的房价走势预测,特别是关于房地产泡沫及其破灭的预测,便往往成为笑柄。前两年,索罗斯曾认为,美国的房地产泡沫一两年内会破裂,中国也挺不过三年。索罗斯虽然是著名的投资家,但对于中国房地产的预测却可能会让人们大跌眼镜。最尴尬的是一些真心站在购房者的立场,呼吁将房价降下来,而且不断做出房价可能下跌预测的学者,他们往往成为房地产商奚落的对象。

  问题出在什么地方?中国人超出学者们预测的旺盛购房能力来自哪里?我认为除了人们谈论较多的那些因素之外,有两个因素是最值得注意的。

  一个因素是目前中国独有的家庭结构。由于几十年中计划生育政策的实施,特别是城市中“一孩化政策”的推行,所形成的独生子女家庭结构。事实上如果仔细分析一下就会发现,这个因素对房地产市场产生的影响,会比个人收入每月增加几百元要大得多。

  北京市建委网站今年早期公布的一项调查表明,北京商品住宅购房对象正趋年轻化,20至30岁群体是商品房购房主力,去年第四季度其占总体比重又有大幅增长,目前占近四成。这种状况与国外的情形形成鲜明对照。有专家指出,在欧美一些国家,年轻人一般毕业大概十年以后才进房地产市场买房子,购房的主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人,而且是一毕业就买房子,买房就要买大房子。对于20至30岁的购房群体,我们至少可以认定两点。第一,他们主要是为结婚安家而购房。第二,就其中的大部分人来说,即使考虑到按揭的因素,并不具有这样的购房能力。

  那么他们的购房能力来自哪里?在许多地方,实际上是形成了这样的一种标准购房模式:首付由一方或双方的父母来出,小两口承担按揭。有的小两口实际上是连按揭也无法承担,一方或双方的父母亲仍然要帮助他们支付按揭款。这样我们就看到我国社会中的一种独特购房模式:三个家庭,或六个劳动力在共同购买或供养一套房子。可以说,正是这个因素使得收入房价比彻底失去了意义。因为收入房价比计算的是一个家庭收入与房价的比例关系,而现实却是三个家庭在购买或供养一套房子。在这种情况下,如果一定要勉强使用收入房价比这样的指标的话,也需要在家庭收入的后面乘以2或3.

  而这种三个家庭支撑一套房子的模式,只有在独生子女家庭中才会成为可能。在一个多子女的家庭结构中,父母要帮每一个孩子解决住房问题,是不可想象的。从这个意义上可以说,独生子女家庭结构,是支撑中国房市的重要因素。这个因素在短时间内不会消失。

  由此可见,在中国目前的情况下,家庭结构对购房能力从而对房价的影响,远远超过一个家庭收入变化的影响。一个家庭收入的变化,基本是加减的关系,而家庭结构所造成的三个家庭六个劳动力支撑一套房子,则是乘数关系。后一个因素的作用无疑远远大于前一个因素。看起来家庭是很小的家庭,家庭就几个人,但家庭结构对经济社会生活的影响有时会非常大。

  在若干年前,我和一个房地产的朋友经常在私下里争论北京房价的走势问题。当时我的观点是,北京房价的上涨不可能持续很长的时间。那个朋友争辩说,他坚信北京的房价会不断走高。事实证明,是我错了,朋友对了。我的推断错在什么地方?关键是对外来资金涌入北京估计不足。不久前的一个数据表明,北京1万6千元一平米以上的房子,60%是外地人买的;全部的一手房当中50%是外地人买的,全部进行交易的二手房当中40%是外地人买的。这就是通常我们所说的,外地人买房子的现象。从一些研究的成果来看,除了北京市自身的购买力之外,有两个因素对推动北京的房价起到了重要作用。一是外来的投资性或投机性资金。一种坊间的说法是,外地的有钱人纷纷在北京购房,二是每年超过十万人的北京高校毕业生,大多都不会离开北京,此外每年还有为数可观的“北漂一族”来北京寻找机会。从理论上说,两个家在外地的毕业生在北京安家立业就需要一套房子,如果考虑到独生子女所形成的家庭结构,甚至两个外地孩子在北京安家立业最终可能需要三套房子,因为其父母在退休之后也可能追随而来。

  我举这个例子是想说明,在一个失衡的社会里,各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市积聚。因为在这样的社会中,若干个特大的城市集中了社会主要的经济、政治和文化资源,甚至也集中了生活中最主要的机会。

  这样的状况和北京、上海这些城市房地产的关系是显而易见的,人们都在往这有限的地方集聚,各种各样的资源在向这些城市流动。于是就出现全国的钱买北京上海的房子。

  这个因素又会和前面讲到的家庭结构联系起来。我们假定说两个外地的孩子,一男一女,到北京或者上海来读书。只要到了北京、上海读书一般不会再离开这个地方,然后他们两个恋爱了,结婚了,组成一个新家庭。这个时候就需要一套房子。但是如果这两个孩子都是来自城市,那么意味着他们都是独生子女,他们两个结婚之后意味着在外地各自有一个身边没有子女的家庭,就是他们的父母组成的家庭,他们的父母有的可能是退休了,有的可能没有退休,从理论上来说,只要他们具有这样的能力,这两个老家庭将来会跟到北京或者是上海来,为什么?因为他们在当地是身边没有子女的家庭。这意味着,两个外地的孩子到北京或是上海读书,在理论上来说将来可能需要三套房子,老家庭原来几十年积累的资源,最后都要用到北京和上海的房地产当中。这个因素对北京、上海这样大城市房地产的影响显然也是不可忽视的。

  作者为清华大学教授,著名社会学学者

  来源: 《长江》杂志

  作者:孙立平

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