刘革学:我对房市拐点出现持谨慎乐观

  2007年底,对中国地产乃至整个国民经济具有里程碑意义的一件事就是房市出现拐点。脱缰狂奔的房价终于被戴上了笼头,民众欢欣鼓舞,对此,我持谨慎乐观。

  这是房市在历经数年连续暴涨、国家调控屡屡落空、广大群众对高房价民怨沸腾、房市及国民经济风险剧增、高层领导忧心忡忡的背景下出现的,所以,是一个积极的信号,受到了多方的关注和肯定。虽然有些既得利益者感到失望,如有的人仍在鼓吹房价高涨理论,但业内有长远眼光、有社会责任感、明智的人纷纷正视这个客观现实,并准备迎接市场调整和洗牌,探寻新的发展模式和应对之策。例如有地产思想家之称的万通集团董事长冯仑先生断言:两三年后许多地产商将破产,不得不卖儿卖女,经过破产兼并、优胜劣汰,最后剩下的数量将不到目前的5%.他还一直致力宣传和推广美国地产模式,以克服和避免现在通行的香港模式导致的房价高企、泡沫严重的问题。地产大佬万科集团董事长王石坦承房市观点已经出现,万科在广州新推出的楼盘让利销售,每平米起价13000元,比原订价格20000元少了7000元,结果房子2小时就售磬,资金迅速回笼,实现了购销两利。万科还顺应市场,引领潮流,加大低价位、小户型住房开发比例,实验预制构件工业化组装房屋,这对于树立良好企业形象、增强市场竞争能力、应对房市调整都极有益处。

  一些地产企业还积极探讨发展模式特别是融资方式的转变,扩大融资能力,例如通过股市、基金、私募、定制等方式,有的已尝到了甜头。但股市融资目前遇到寒流,前景尚难预测,因为这种模式导致股市和房市泡沫化互相助推,对经济的危害很大,巨量游资进入房市,助推房价,使群众的住房问题雪上加霜,国家肯定会出手解决。比较可行的是定制、私募以及地产基金,住房首先满足居住需求,控制和减少投资、投机比例,这既符合国家的调控目标,也有利于房市的健康、平稳发展。

  也有的人对房市拐点说持质疑甚至反对的态度,这些人有的是出于自身利益,言不由衷,口是心非,有的则是思想深刻、经验丰富之士,他们认为房地产既得利益集团的能量、智慧不可小觑,管理体制及管理者的惯性、惰性不容忽视,面对民众之怨、政府之令,他们往往会做做姿态,假装降价,我们最多只能假装欢呼,且不可真的相信,因为中国房地产领域深层次的问题尚未得到根本解决,发展模式、管理思路并未得到根本改变,所谓的拐点还不敢肯定,至少还很不稳定。他们说的也不无道理,因为现实就是现实,不是理想,中国就是中国,不是美国,特色就是特色,不是常规。

  中国大陆的房市问题是体制性、全局性、政策性的问题,绝非一个企业、一个地方或一两句口号就能解决。众所周知,2003年以来房价涨得最厉害,其背景就是2003年8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,即“国务院18号文件”,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,将1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》即23号文中提出的高收入者购买商品房、中低收入享受经济适用房和廉租房的政策予以改变,住房保障仅被限于最低收入者,而且事实上也大多并未兑现,因为取消福利分房,几乎100%的人被推向商品房市场。与此同时,土地供应由国家独家垄断,实行挂牌拍卖,集体土地、企业土地禁止进入商品房开发,土地收入成为地方财政的金矿,人民的、国家的、上代的、后代的利益都被实际的、现时的控制者变现和使用,加上各种税费及灰色费用不断增加,其结果就是房价连续暴涨,远远超出了老百姓的购买水平,房价收入比即每套住房与每户居民年收入之比在发达国家是3-5,而中国大陆则高达15-20,甚至更高,说中国的房子世界最贵,已经绝非危言耸听,而是残酷的现实,因为同额资金在美国可以买到精装修的独体别墅,而且是使用面积,赠送车库、绿地,在中国大陆买到的则是普通商品房,是建筑面积,是毛坯房,请别忘了,美国年人均收入是40000美元,中国大陆则只有1000多美元,相差多少倍?!

  房市暴涨还有一个因素,那就是投资性资金过多。中国大陆由于初次分配不合理,腐败严重,黑色收入、灰色收入巨大,税收制度及其执行存在漏洞,不同地位、地区、行业、部门、岗位、个体、阶层的收入差距很大,基尼系数高达0.48以上,名列世界前茅,已接近中国历史上贫富悬殊最严重的明末、民国时期。中国大陆创业氛围不好,各种税费繁重,投资渠道有限,有的能量大的人将资产转移到了海外,办了护照、绿卡、移民,另外一些有钱人很多则将钱投向了股市、房市,在前几年股市萎靡之时,流动性投资大量涌入房市,炒房者众多,其势如同千军万马过独木桥,正如有专业人士指出的,占人口3%的富人自己并不缺房,但因为炒房,他们与占人口97%的中低收入者去房市上抢购房子,而在资金实力上,3%的富人要远胜于97%的中低收入者,所以,广大中低收入者买不起房子,买不到房子,造成了严重的社会问题。

  房市是一颗深水炸弹,高房价不仅会挤压制造业投资来源、发展空间,削弱国家竞争力,造成财富虚拟化、经济泡沫化,影响国计民生、经济安全,是一个严重的经济问题,也是关乎民心向背、执政能力乃至社会稳定、政权稳定的政治问题,当政者不会不认真对待,必须痛下决心加以解决,即使可能会遇到既得利益集团特别是部门利益、地方利益的阻挠和破坏,但中国大陆是一个正常的国家,有一个有权威的中央政府,奉行的也是以人为本、为人民服务,广大人民群众也在觉醒,在行动,社会中理性的思考和理性的力量越来越大,这个潮流谁也无法抗拒,无法改变,高房价问题必然要得到解决,房市的拐点必然会出现,而且,这一天已越来越近,越来越清晰。

  可喜的是,国家已经正视和重视房市问题,认识到这不仅是严重的经济问题,也是严重的社会问题、政治问题,并且在曲折反复之后,逐渐找到了房市问题的七寸,提出了以人为本、高度重视大力解决民生问题、加大住房保障力度、加大中小户型中低价位住房供应力度、限制投资性需求、限制外资热钱、整顿市场秩序、打击囤地囤房行为、严查建设领域腐败等措施,住房制度在修正、调整,宏观调控执行力度在加大,并且成效初现,正如我们对中国未来、中央政府保持信心和乐观一样,从长远来说,对解决中国房市问题我也保持信心和乐观。

  2007年12月20日

  作者简介:刘革学,男,1970年生人,原籍陕西,1994年毕业于中国人民大学,现为某政府机关国家公务员,天津市作家协会会员。著作有《中国发展观察》丛书(3本)、《美国总统》丛书(4本)、《生命的刻痕》丛书(3本)、《教育问题调查》、《1969:中国知青在缅甸》、《多梦季节》、《中国民营书业调查》、《中国地方军阀大结局》、《北洋军阀大结局》、《中国土匪大结局》、《财富人生》、《财富素质》、《吉位佳运》、《心理人生》、《官情》等。

  作者电子邮件:green2002(at)163.com

  作者:刘革学

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