时寒冰:叫停“购房退个税”是迷途知返

  在违法违规的救市闹剧次第出台,高房价被死撑着不跌或缓跌的情况下,决策层终于清醒过来。据报道,2月2日,国务院下发紧急通知,要求重庆市暂停正在拟订执行细则的“购房退个税”政策。

  “购房退个税”被叫停,可视为一个标志性事件。

  其一,标志着地方政府托市乱局正被整顿,违规的救市政策正被清理。

  从2008年下半年开始,在房价步入下跌轨道后,一些地方政府为了维护自身利益,纷纷出台托市政策,一些托市政策不仅与中央的相关政策相抵触,甚至也冲破了有关法律法规的界限(比如,南京市江宁区有关部门,对主动降价售房的开发商进行处罚),更突破了民生底线,引起民众的强烈质疑,也引起了中央的警觉。1月9日,住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示,地方政府“不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策”。这种表态虽然有所保留(这也是老建设部的遗风),但也表明上层已计划整顿地方盲目救市的乱局,而国务院直接以紧急通知的形式叫停重庆市的“购房退个税”政策,则是中央叫停地方政府越权托市乱局的实际行动的开始。

  应该认识到,地方政府超越自身权限乃至违法违规的托市政策,后患无穷。以重庆市推出的“购房退个税”为例,它不仅违背了税收的基本准则,也违反了我国税法的抵扣规定。税收的基本作用是调节收入不平衡,其原则是“抽肥补瘦”、“损有余而奉不足”,而“购房退个税”政策,实际上让全体纳税人为商品房购买者埋单,是“抽瘦补肥”、“损不足而奉有余”的行为,严重损害了纳税人的利益。

  不仅如此,由于有地方政府的托市政策壮胆,一些开发商不再顺势而为,不再是主动降价售房,而是继续维持高房价不动摇,有的甚至逆势涨价,由此导致的必然结果是,被民众用脚投票,被市场淘汰。而在次贷危机恶化的大背景下,逆势维持高房价的举措,使市场的调节作用发生紊乱,很容易引发房地产市场的雪崩。倘若导致这样的结局,托市的地方政府显然难辞其咎。

  其二,“购房退个税”政策被叫停是听任房价由市场化自行调节的标志性信号。

  我国许多城市的房价泡沫严重,并未经历像样的调整,许多地方的房价仅仅是成交量下降,地方政府就迫不及待地出台托市政策,这种试图阻止房价自然调整的做法,不仅背离了民意,背离了中央的相关精神,也严重违背了基本的经济规律。2008年12月21日,国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》要求,房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。这份被称为“降价令”的意见,是理性的。

  住房市场为什么成交量低迷?最根本的原因是,房价的连年暴涨,严重偏离了民众的实际购买力,民众实实在在买不起住房了。1996年,联合国人居中心出版的世界人居报告中,通过对50多个国家的首都城市进行调查后认为,一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍,如达到5倍时,大多数人就会无力购买,市场就会出现问题。发达国家的住房市场,其“房价收入比”基本上在这个范围内。而我国的房价收入比,一线城市普遍在20倍甚至30倍以上。高高在上的房价,因为严重脱离民众的实际购买力,已经成为无源之水、无本之木,下跌是必然的。

  但是,一些地方政府不甘心,认为房价下跌会带动地价下跌,减少地方政府的收入,便极力阻止,试图避免调整。经济发展史告诉我们,背离经济发展规律的努力只能是徒劳的。

  其三,是我国理性认识房地产对经济的拉动作用的一个转折点。

  许多地方政府在托市时,有一个冠冕堂皇的说辞:“为了拉动经济发展。”的确,房地产与近60个行业相关,问题是,这些地方政府并没有弄清楚房地产的拉动作用与房价之间的关系到底是什么?实际上,房价越高,越不利于房地产对经济拉动作用的发挥,道理很简单,房地产业要想发挥拉动作用,就必须有民众的消费作为依托,而高房价恰恰是导致民众购买力与购买意愿同步下降的根源。房价下跌才更有利于房地产业对经济的正面拉动作用。当房价下跌到与民众实际购买力相对接的地步,目前低迷得近乎一潭死水的房地产市场才能重新被激活。

  应该认识到,由于房价高得过于离谱,民众买不起房,全国商品房空置率已经上升到1.5亿平方米以上。要解决这一问题,就必然挤压高房价中隐藏着的巨大泡沫,就必须听任房价在市场的调节作用下,实现价格的理性回归。

  实际上,真正清醒的地方领导人会知道,没有购买力支持的高房价是不可能维持的。因此,他们纷纷强调不托市。如,1月12日 ,北京市市长郭金龙明确表示,“政府不会为高价房托市……”上海市委书记俞正声、广州市市长张广宁、深圳市市长许宗衡等,也都明确表达了类似的观点。但是,由于许多地方政府纷纷出台托市政策,这些表态不支持托市的地方领导,可能面临来自于房地产等利益集团的各种压力。如今,中央直接对地方政府的托市乱局进行整顿,有利于正本清源,终结托市乱局,有利于房地产业和整体经济的健康有序发展。

  目前,应该听任房价下跌,一方面,可以使房地产更好地发挥对经济的拉动作用,另一方面,可以使被高房价吞噬的部分购买力释放出来,有利于拉动内需,促进经济复苏。因此,“购房退个税”被叫停,是遵守经济规律的理性选择,其积极意义应受到肯定。

  于2009年2月3日

  作者:时寒冰

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