顾海波:2009年是买房的危险期

  ——09年不是买房的好时机!

  ——房地产处在“拐点”的前夜

  ——房地产是中国经济未来的“隐”型炸弹

  一、对当前房地产市场的总体看法

  总体,面临严重的世界金融和经济风暴,中国楼市、股市和经济不可能独善其身!加上中国经济、中国资本市场体制、机制的固有深层结构问题(对房地产和外资外贸依赖过重,分配失衡,泛市场化导致民生和社保欠缺,环境资源压力过重),中国经济可谓内忧外患,通货膨胀和通货紧缩交织,前景不容乐观!中国楼市是世界上泡沫最大的地方之一,楼市已明显的绑架了中国经济和中国广大中低收入老百姓!国内外资金在中国房产投机盛行、保障住房严重短缺和滞后,尤其是长三角地区,房价严重脱离大多数老百姓的收入,房地产市场已经变成名副其实的“赌场”(广大中低收入者无奈地被挟裹进入了房地产“赌场”),市场风险日益积累;同时,由于地方政府的竭力“托市”,由于地方政府、开发商、银行为代表的利益“铁三角”势力异常“强大”、盘根错节,因此,楼市上下都有阻力,房地产理性回归的周期被延长;短期看,09年下本年乃至2010年中国房地产将处在“高位盘整”的格局,即便是上涨也属于“诱多”,上涨的空间不大;从趋势上讲,中国房价的理性回归的趋势不变,中国楼市处在变盘和拐点的前夜!中国楼市的适度理性回归有利于中国经济的软着陆和中国经济发展方式的转型!

  二、对于希望买房的消费者而言,09年不是买房好时机!换句话说,是买房的危险期!

  2009年仍不是买房好时机!或者说买房好时机远未到来!观望仍是首选!现金为王!

  原因如下:

  1、成交量是否会持续放大还有待观察。

  根据上海市统计局2009年6月9日公布的统计数据显示,1—5月上海市商品住宅销售面积1065.43万平方米,同比增长26.5%,但这是在2008年上海市商品住宅同比下降40%的基础上的增长,增长的基础不扎实,同时还需观察后续的购买力。同时,根据上海市统计局6月15日公布的5月份统计数据显示,5月份上海居住类价格同比下跌5.6%,同媒体(企业)发布的房价指数差异甚大,谁对谁错?只有老天知道!但多一份警惕、多一份独立思考还是很有必要的!

  2、房价收入比、房屋的租售比不合理。

  房价收入比不合理已经家喻户晓,一年的工资不够买4平方米的住房,工薪阶层买房不但要透支祖宗的积蓄还要投资子孙的“收入”,是名副其实的“房奴”;现在上海乃至整个中国,住宅的租金收入低于一年期银行存款利率,更远低于贷款利率,统计显示,就在今年以来,在房价略有上升的情况下,各类物业的租金都是呈下滑趋势的。根据上海房屋租赁指数办公室的统计数据显示,2009年5月,上海市的房屋租赁指数为1192点,环比下降5点,跌幅为0.4%.

  更多投机客今天的买房只是为了明天的卖房,都是在赌“差价”,一旦后续购买力跟不上,一旦整体经济下滑、资金链断裂,届时泡沫破裂、抛盘涌出,房价的理性回归就成必然,而现在中国房地产的泡沫正在养大的过程中。

  3、在整个房地产体系中仅住宅价格“一枝独绣”、基础不扎实。

  而统计数据表明,办公楼、商场、酒店式公寓等无论是销售量还是销售价、无论是出租量还是租金都没有明显的起色,尤其是甲级写字楼的租售率及售价、租金都创近期新低。这是个异常现象!说明什么?说明整体经济环境不好!投机客造势只是住宅有太多的所谓“刚性”需求(实际上是太多弱势、无奈的“羊”),等待着“羊”的入套以便投机客“高位出货”。

  房地产投机和高房价是把双刃剑,涨时助“涨”、跌时助“跌”,现在的投机(需求),将来就是供给,现在大量的土地都囤积在开发商手里,大量的房屋都囤积在流通(投机)领域,只要时间、地点、事件的重叠和交叉,“或利盘”乃至“恐慌杀跌盘”都会涌出。从这个意义上讲,现在倒是“享受泡沫、择机高抛”的好时机!只是不要太贪就好!

  4、保障住房尚未大量上市(至少上海经济适用房未上市)。

  同时,保障住房严重滞后和短缺,保障住房建设的严重拖延和“异化”(富人购买大面积经济适用房等)也是导致住房投机盛行、老百姓被动“高位吃套”的重要原因。现在郑州经济适用房用地违规造“官员别墅”、武汉经济适用房出现违规6连号、温州官员“集体违法”低价购买动迁用房等损害老百姓利益、“与民争房”的事件层出不穷。希望各级政府加强政纪、法纪,严惩房地产领域的腐败和不作为、乱作为现象!如若这样,届时保障住房的大量入市,可能是广大中低收入者购房好时机的来临。但是前提是,各级地方政府不要再忽悠!

  5、即便有“通货膨胀”预期,假如实体经济继续萎缩,假如产业结构持续低下,那就意味老百姓失业增加或收入减少。

  当然,还会伴随利率的提高和银根的抽紧,中国楼市同样没有“免费的午餐”!实体经济的持续萎缩和经济结构难以提升不是一个好的征兆,会透支国力和严重挤压消费力,造成经济恶性循环,老百姓的购买力会难以为继,中国版的“次贷”就会出现,届时房价的走势想必大家可以想到。

  6、房屋价格和价值相差太大。

  随着房价的节节攀升,房屋的价值和质量并没有得到相应的提升,各类投诉不断,假如碰到“倒塌楼盘”(09年6月27日上海市闵行区莲花南路在建楼盘“莲花河畔景苑”一动幢13层楼房整体倒塌),更是老百姓的不幸。

  7、高房价挤出了老百姓正常的消费和企业正常的生产。

  高房价是导致中国当今中国通货膨胀和通货紧缩交织的的根本原因,也是导致当今中国除房地产以外其他消费(内需)不旺的根本原因。

  8、中国积极财政政策和适度宽松的货币政策的持续性,有待观察。

  假如果真碰到通货膨胀(我认为即便碰到,也是结构性的,更多的可能是滞胀),中央的财政政策和货币政策就会出现变数、就会再度从紧;其次,前5月中央和地方的财政支出持续增加而财政收入持续增加,而且短期趋势不会改变,国力的下降,对持续扩张政策是个严峻的考验!恐怕最终会“有心无力”!

  中国楼市和股市一直演绎着“警察与强盗”的故事!演绎着“狼吃羊”的故事!但中国楼市要继续玩下去的前提是必须要要有足够的“羊”!楼市的“大起不落”和股市的大起大落都是对老百姓财产的掠夺!中国楼市的“大起不落”透支和吞噬了老百姓的大量的购买力,中国楼市充满着“诱惑”和陷阱!中国楼市存在巨大下跌的空间!只不过给中国巨大的“房地产势力”人为地、暂时地改变了其客观的运行规律!但总体上是一个风险高度积聚的过程!短期可能是一个“高位筑顶”的过程!中期不改其“盘整、下降”的趋势!

  当然长期看,10年以后,20年以后,乃至100年以后,中国的房价一定是看涨的,那是“永远正确的费话”!房价一定是应该伴随着本土老百姓的收入增长而上涨的!上涨的过程一定是理性的、有起伏的!

  二、对于希望藉买房为卖房的投机、投资者而言,也不建议入市!

  虽然这不是我关心的重点,但对投机者而言,同样09年不是买房好时机!全球经济处于下滑趋势中,保值比增值更重要!加上交易成本很高,“不涨就是跌”!涨15%以上才能保本!即便上涨空间也不会太大!其他理由同上一条。除非您有权力渠道,半买半送、或送给您,但要小心,这是在“走钢丝”,危险;或资金雄厚准备长期投资。

  2009年世界经济危机将向纵深发展!中国出口、投资和消费三驾马车相继减速,人民币升值周期或发生逆转,拉动“铁公机”(铁路、公路、机场)治标不治本、势必进一步扭曲投资和消费的比例!日后的产能将愈加过剩!内忧外患同袭!世界性通货膨胀和通货紧缩交织,占权重最大的广大中低收入老百姓的财产性收入进一步萎缩(尤其是09年股市将成‘鸡肋’,08年股市暴跌、‘见死不救’,信心大挫),老百姓“囊中羞涩”,楼市消费倾向和意愿将进一步下降。中国楼市完全违反了经济规律和“自然”规律!房改11年来,中国楼市似乎进入了“赤道几内亚”——四季长夏!一路高歌猛进!全然“忘记”了楼市也有“春、夏、秋、冬”,中国楼市在强大“房地产势力”的干预和“精心”呵护下一直拒绝进入冬天,但这个冬天可能比较复杂而漫长!房地产可能是中国未来经济和社会的 “隐形炸弹”!

  2008年中国最大的谎言是什么?!最大的谎言是股市暴跌70%,股市变成了一场世界股市历史上空前的“事故”,场面极其惨烈和血腥,许多投资者是血本无归,答案却是匪夷所思的“又好又快”。那么2009年的楼市呢?2010年楼市呢?2011年楼市呢?……?在地方政府、银行、开发商和御用媒体(圈养“专家”)为代表的“房地产势力”竭力哄抬下,自编自导了一场楼市“小阳春”,地方政府对保障性住房和中小户型建设一拖再拖,对维护高房价却异常积极,“购房退税”、“购房入户”、“放松二套房贷”、“降低首付”、“取消‘限外令’”、“取消5年营业税”等零零种种,可谓“十八般武艺”全用上,当然还有“楼荒论”、“通胀论”等的鼓噪,还有“100%退房率”、“假按揭”、“房贷放松”的积极配合,一场中国楼市“荒诞剧”粉沫登场!诱导广大最需要保护的中低收入者接高房价的最后一棒,这是不道德的!是不公平的!也是不负责任的!会否演变成一场中国版“次贷”案?不是没有可能!

  当然积极的财政政策、适度宽松的货币政策和所谓的“通胀”预期也为楼市的非理性“火暴”提供了一个外部环境,但大家必须清醒地认识到,在外需不在、内需不振、实业颓败、经济结构持续低下、老百姓就业率和收入下降的情况下,中国楼市“赌博”(“博傻”)游戏还玩的下去吗?!“狼”把“羊”吃完了,楼市的“食物”链也就崩溃了!

  2009年仍不是买房好时机!09年是休息和学习的好时机!除非急需或置换改善!当然你要赌一把,这完全是个人偏好!但脑子里必须要多根“筋”!中国楼市充斥着(假、大、空、套)“四话专家”!“提高警惕,保卫口袋”!“假传万卷书,真传一句话”——观望是最优选择!全国(上海)购房好时机可能会出现在2011年—2012年左右,因为,届时外需的持续不振导致中国实体经济的衰退、中国楼市持续购买力的衰竭、房产泡沫自发破裂以及保障性住房大量上市等因素的重叠,中国楼市的理性回归是完全可以预期的!

  2009年6月30日于上海

  作者单位: 上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师

  地址:上海市古北路530弄68号 1005室  邮编:200335

  E-mail: guhaibo1(at)126.com,  guhaibo1(at)msn.com

  作者:顾海波

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1 条评论 »

  1. yslysl 说:,

    2009年07月03日 星期五 @ 06:30:45

    1

    话说的固然不错,但是你太小看中國政府的能量了
    中央和地方,本质上是同一条裤子的 (敢顶撞的就像陈良宇被拿下了)
    房价基本上取决与政府的意志

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