萨苏:中国房子怎么办

  说到中国房子的“解”在哪里,恐怕很多人会认为是通货膨胀。

  我承认这是一解,而且可能会在一定程度发生。今天世界上要求人民币升值的呼声一直很高,通货膨胀恰好可以部分减轻国际压力,一举两得。

  中国一直不大规模通货膨胀最重要理由是担心出口会遭到重创,而重创出口,会给中国经济带来灾难。不过,如果中国经济采取以房地产为盐政的方式,也可能真的把对出口的依赖降低到第二位。于是,采用通货膨胀解决房子问题,就不是一个不可能发生的政策。

  在当今金融环境,这样做风险够大。

  如何够大,不是需要我分析的,稍微懂一点经济学的朋友都明白中国这样一个经济大国对货币进行战略性贬值,会在全球带来怎样的动荡,尚勿论这在国内会带来怎样的动荡。

  尽管如此,这并不是中国不会采用大规模通货膨胀解决房地产问题的充分必要条件。

  利益面前,肉食者的智商很难预料。

  不过,另一个需要考虑的因素,却让我们可以推测,中国会把通胀作为一个对付房价的调节手段,而不是主要手段。萨这个棒槌不认为中国面临大规模通胀的危险。

  道理很简单 – 所谓利益集团并不愿意这样做。

  大规模的通胀,让小民痛苦,同样会让通过房地产业在几年中获得了大量人民币的集团痛苦,会造成他们财产的巨大缩水。目前国际金融市场上并未发现大规模人民 币套取外汇或对外投资的迹象。这说明利益集团获得的利益,还停留在自己手中。如果大规模通货膨胀即将发生,耳目灵通人士不会在自己手中保留如此众多的人民 币或人民币金融产品,而他们是有办法影响通胀是否实施的。

  有一个现象值得思索 —— 目前房地产商有大量囤积土地的迹象。这一点,萨就不再举例了,反正最近这方面的报道很多,看一看北京等地政府这两年提供的土地数量和开发工程数量就可以。

  以大规模通货膨胀解决房子问题,意味着其它东西涨价,但房子和土地不能涨。这种情况下,以目前币值购下的土地,必然产生实际的贬值。房地产商如何可以这样疯狂地囤积土地呢?

  囤积土地,是因为相信可以获利。

  由于利益集团自己的利益所在,使他们不会支持大规模通货膨胀解决房地产问题的政策。

  小民或许因此受惠。

  然而,问题依然存在,解决的方案到底在哪里?

  萨曾经提到,或许看看东京会有帮助。有朋友说这是胡说八道啊,日本目前经济凋敝,自顾不暇,我们学他们什么呢?

  帝国主义一直在一天天烂下去,我们一直在一天天好起来,这是常态,并不妨碍我们学习他们做得好的一面啊

  日本,曾经是世界房价最高的国家(如今是不是我也不知道,恐怕中国有超越的可能),东京大阪天价的房屋,曾经给日本社会带来巨大问题。十年前到日本,面对 一套公寓三千万的价格,我这个中国人曾经十分肝儿颤。到日本的中国人,有时会发现若干颇有成就的日本同事住的地方貌似狗窝 – 没办法,中国人会买不起房,日本人一样会有这样的问题。

  由于日本工资高,它的问题倒没有中国那样严重。可是,在一个成熟的社会,让一个白领把一半或者三分之一工资还房贷,还是一个疯狂的想法,这足以让他的家庭生活进入不安定状态,并用选票跟容忍如此现象存在的政府叫板。

  日本政府当年一定曾经绞尽脑汁思考怎样在这样的局面下解决问题。而且,由于当时日本的高房价没有任何一个国家可及,这种解决方案必然不能是一个头疼医头,脚疼医脚的东西。

  现在,日本房价高涨已经过去二三十年了,而日本社会反而益发稳定,说明他们的招数很有效果,那,我们怎么不可以借鉴呢?

  事实是,当我到日本以后,发现了一个相互矛盾的现象。

  那就是,第一,房价高昂,即便是金领白领也不乏住狗窝的;第二,很多低收入者却住着宽敞的大房子,而且到处可以看到空空无人的公寓。

  这个现象的背后,就是日本政府解决高房价引发社会动荡问题的答案。

  当1980年代-1990年代,日本开始出现房价飞涨现象之后,日本也曾陷入我们目前的困境。为了解决这个不能涨,不能降,也不能不涨不降的上帝难题,日本政府采取的措施是 – 大建公用住宅。

  在日本,各县(即省)建有大批“县营住宅”,各市建有大批“市营住宅”,专门提供低收入者居住。所用均为国有土地,建筑多为高层单元住宅,除了交通多不甚方便外,其居住质量并不低于普通公寓。

  正是由于这种做法,日本底层买不起房的民众,可以住进市营,县营住宅,而无需在商品房的天价面前变成社会动荡的基础……

  话说到这里,估计有性急的朋友要跟老萨叫板了 —— 萨棒槌啊,你太不了解国情了。咱们中国早就开始建经适两用房啦,不过效果可不象你琢磨的那样好。第一数量不够,第二抽选可以抽出五联号来,这根本就是一个不成功的方案么。

  然也。虽然棒槌,这件事儿,萨还是知道的。

  我也没有办法让抽选抽不出五联号来(按中国目前的做法,日本也没有办法抽不出五联号来)。

  然而,日本的公共住宅和我国目前的经适两用房,有一个致命的不同(当然不是社會主義和资本主义的不同,天下乌鸦那个啥),正是这个致命的不同,让我们预感到中国政府可能“抄袭”这一方案来解决中国房子的问题。

  这个预感,还在于中国政府正是用一个类似的思路,解决过别的问题。

  这个致命之处在哪儿呢?

  其实很简单。

  致命的东西,往往很简单。比如医疗这座大山,搬开的最简单方案无非四个字 – “医药分开”(日本医院原则上不卖药,开了方子上外头抓药去,和过去中医一样,您看,别看社会制度不同,中医是封建主义,可无论日本还是中国,这么做的时候都不多医疗腐败现象)。

  房子问题的关键,一样简单,也是四个字 ——只租不卖 .

  日本公共住房最大的特色就是 – 只租不卖。

  在早期,还有一个租公房者定期搬家的制度。也就是说租了公房只能住两年,过了以后你就得重新参加抽签,公家帮你搬家换到新的地方。房子固然是有,但是不允许你连续居住,这就让弄到公房然后偷偷转手高价出租者成本骤增。

  窃以为,正是这一点,让制度性腐败对此无从下手。

  据说,乾隆年间河南大灾,周围各省不是大量涌进灾民造成社会问题,就是地方官拒绝灾民入境遭到舆论攻击。只有江南总督李卫那里处理的最好。理由很简单,李 卫舍粥,里面必加苇杆,稻草,灰土这些稀奇古怪的添加物。于是,到江南的河南灾民,吃是吃得饱,但是吃不好,有灾时不得不来,灾过后谁也不愿意赖在他这里 不走。

  日本方面,因为制度已经比较成熟,还有几条对租公房者的限制 – 第一,定期的收入审核,超出收入的不允许驻在,或者收取高额房租;第二,公房分级,白领也可以住公房,但房费较高,等等。

  我们在大变革中未必能做到,不过,即便没有也并不重要。真到执政党感到面对陈胜吴广的恐惧时,有“只租不卖”的公房,就可以保障社会的安定。

  日本政府当年就是在全民居住恐慌之中大造公用住宅,现在看来,是造多了。再加上日本人口递减趋势的发展,现在日本稍微偏远的地方,都可以看到很多公用住宅 的信箱上糊着牛皮纸 – 这表示空房没人住的意思。今天日本的穷人还是要去抽取公用住宅的,但并不是他们没地方住,而是希望尽量住到比较好的地方。

  从日本的经验看,技术层面上中国并不存在房子危机 – 日本的人口密度和房屋建造成本远高于中国,而日本的房子供应达到了过剩,中国也可以做到。中国的房子是相对不足,和移民五百万到摩纳哥公国造成的绝对不足不是一回事。

  说句不好听的话,中国的房子恐慌是房地产商和他们的联盟制造的,非如此,不能把各位钱包里的银子拿走。

  中国人比日本多,是否可以如日本那样解决问题?

  窃以为可以。理由有二。第一,中国政府手中控制的土地数量远远胜过当年日本政府手中控制的土地数量,具备开发公用住宅的更好条件;第二,人虽然多,总是数 得过来的,全国人民到底需要多少平方米的房子,可以计数,而有利益者对钱袋子的贪婪,是无法计数的。一个是有底的深渊,一个是无底的深渊,还是第一个好填 些。

  这个制度的关键之处,在于公房产权不允许出卖,于是把真正的居民住房,和金融衍生品的房子区分开来。

  如果你真的没有钱买房,为刚性需求所逼,不定会干出抢银行还是往火车站扔手榴弹这类事情,那么,政府给你提供可以居住的廉租房,结婚,生孩子都没有问题。 但是房子地点会比较偏远,交通不便,学校也不太好。更重要的是,你必须接受没有属于自己的房这一现实。也要接受对女朋友说明自己住址的时候承受撇嘴的待 遇。

  而购买商品房的,和购买股票没有什么区别,也不需要降价,也不需要涨价,也不需要保持原价,因为你买的不是房子,而是金融产品(兼有住房功能),是涨是 落,那就按照金融市场的规律吧。生死由命,富贵在天,赚了,大家分中国发展的红利,赔了,大家生死文书,愿赌服输 – 反正,金融产品这类东西,有跌,就有涨的时候。当然,你花大价钱在好地方买了自己的房子,可以有更多选择和利益,比如你的孩子在教育竞争中天然处于有利地 位。

  别人不要嫉妒,这就是现实。调整,只有当你挣到人家同样多的钱,或者社会进步到可以更加平等才可以,都不是振臂一呼可以解决的。

  “耕者有其田,居者有其屋”,这是现代社会每个人都拥有的天然权力!

  这话对,但这是理想,而我们不是生活在理想社会,也从来不是生活在理想社会。把理想和现实弄混,那是智力问题而不是社会问题。

  假如萨作一个到印度的线路不能按期完工,而我的解决方案是消灭国大党,建立更加高效廉洁的印度政府,俺老板不会开我,直接就把我送安定医院去了。

  刚性需求不是要拥有自己的房子,而是能有居住的地方,结婚的地方,生孩子的地方。

  靠拿下廉租房再转租赚钱的,和买下廉租房转手倒卖相比,只是小巫见大巫,成本高,利润低,我们所说的利益集团,如果主流都去做这个,对社会的危害要小得多呢。

  解决刚性需求,通过政府大量建造和提供廉租房是可以解决的。

  其实,房子的真实成本,如果不算地的话,一点儿也不高。中国的情况,普通公寓计算一下在北京一千块一平米算高的。说个极端的例子,如果把今年计划投资的两 万亿全部投入,政府大量建造廉租房至少可以在北京造二十亿平米,换到全国其他地方还要多得多。什么东西都是多了就贱,那还会有房子问题吗?这当然是极端的 做法,但如果花十年的时间逐步用廉租公房解决中国房子问题,对目前的中国来说,并不是很昂贵的Solution.之所以没有这样做,大约还是政府觉得问题 没有严重到需要全力解决的程度。

  这三十年,您见过真正执政党想干而干不成的事儿吗?无论它多么看起来不可思议。

  而更重要的,恐怕是因为如果这样去做,房地产商的利润必然受到灭顶之灾,而依靠房地产达到资产积累与保持经济繁荣的目的,也就难以实现。

  也许因为这个原因,尽管不断推出廉租房和两适房,却总是雷声大,雨点小,政策问题很大而且落到百姓手里的数量永远逼近大熊猫。

  根本原因,大概在于谁也不会拆自己的台。

  能挣,就要挣到极致,这才是最出色的商人。

  中国的政府在处理具体问题上是颇有想法的,比如,我曾注意到其怎样试图缓解北京市的交通问题。

  有人又要打人了 – 现在北京的地铁都快挤死人了,这交通问题还叫缓解吗 – 那没办法,设计容量远远跟不上实际流量,革命尚未成功,同志仍须努力。不过,想想地铁的票价,还有公交车的票价,就会发现在我们的房价达到二十一世纪中期 的标准时,公交票价却停留在上个世纪八十年代。和日本相比,是其十分之一甚至不足十分之一。

  其实,北京的交通可以一点儿也不便宜。你要是买车,价钱和日本差不多,汽油,达到日本的70%(别让中石油的听见,不然人家又有理由涨价了)

  这个“不平等”的待遇,给了你愿意舒适地堵在自己车里,还是不舒适地堵在地铁公交里的选择,也没见谁倒卖公交车票……

  这里面,隐约可以看到大量廉租房出现后,房地产业的情景。

  既然政府可以想到在交通上用这一手,没理由在房子上想不到这一手。

  也有心理阴暗的人会想,大量的廉租房建设,也会给某些官员留下需要的空间,使其乐见其成,或者认为廉租房出租一段时间后,政府可以因为房产问题缓解而把部 分廉租房改为商品房投入市场,从而连地带房照样获得所需利润。但也有心理不阴暗的人会想,大量建造廉租房,本身就是增加就业,促进消费的手段……

  这些,都不是我能想到的,姑妄听之吧。

  我关心的是,有人会问 – 现在廉租房这样少,开工的也不多,一旦中国的社会矛盾达到极为激烈的程度,还来得及用这个方案解决问题吗?

  悲哀地说 –

  恐怕是来得及的。

  如果,在你最愤怒,乃至要去砸市政府的时候,有人告诉你,你可以去抽签,获得一到五年后建成的廉租房,只要再等一等,坚持一下,你会等吗?

  一座楼,一年建成,是没问题的,即便是拖一年,你会等吗?

  甚至,只要有个念想……

  中国老百姓啊,永远是最善良和最能忍耐的。

  分不清这是我们的骄傲,还是我们的痛。

  来源:萨苏的BLOG http://blog.sina.com.cn/sasu

  作者:萨苏

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2 条评论 »

  1. 不是主人翁 说:,

    2009年12月21日 星期一 @ 06:17:25

    1

    中国能真的做到“官不与民争利”就好了,房子卖和租相差不大,关键还是政府本身有问题!

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  2. E 说:,

    2009年12月22日 星期二 @ 01:33:45

    2

    中国政府的职能就是压榨人民

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