胡星斗:中国房地产真相

  中国的房地产业堪称是劣等市场经济的代表。劣等市场经济是欺诈、寻租活动猖獗、通过权力、裙带关系配置资源的伪劣市场经济,而中国的房地产业正是伪劣市场经济结出的“硕果”。

  中国的房地产对GDP的直接贡献率,2006年就高达10.74%,间接贡献率11.50%,综合贡献率超过20%,怪不得地方政府视房地产为命根,无论GDP政绩、财政收入,还是个人贪腐,都出自房地产。譬如杭州市一年卖地一千多亿,而它的地方财政收入仅520亿。另外,据2009年全国工商联报告《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》中显示:9个城市的调查结果是,在总费用支出中,流向政府的比例为49.42%,上海达到64.5%,也就是说房价的一半以上成了地方政府的收入。

  全国人大副委员长、著名学者成思危说:为了行贿,开发商必须把利润打到30%,实际上他们自己的利润只有15%,而腐败额占到房价的15%(法制晚报,2009.4.24)。房地产实行的是长流程管理,从立项、规划到验收、销售许可共有100多个环节,全部掌握在官员手中,每个环节至少要花10几万元。通过改变土地用途、提高容积率、允许土地延期开发、批准贷款等,官员皆获得巨额的好处。

  房地产业也成为官员洗钱的主要渠道,贪腐的黑钱大多进入了房地产。譬如在上海,市房地局副局长殷国元拥有30套房,浦东新区副区长康慧军夫妇拥有24套房,浦东外高桥规划建设处处长陶建国拥有29套房。这些都是落马的官员,只是冰山的一角。

  官员和富人动辄拥有几十套住房,而普通百姓则不可避免地成为房奴。

  合理的房价与家庭年收入之比,世界银行的标准是5:1,联合国制定的标准是3:1,现实中,美国是3:1,日本是4:1,发达国家最高的是悉尼8.5:1,纽约7.9:1,伦敦6.9:1,首尔7.7:1,东京7.9:1,新加坡5:1,而中国20~30:1,北京上海杭州等地甚至达到40:1以上。

  国际上廉租房一般要覆盖15~20%的人口,发达国家覆盖30~40%人口。新加坡86%(另一数据为84%)的国民住在组屋(经济适用房)中,香港公屋(廉租房)解决了30%以上人口的住房问题。美国住宅法规定,低收入者只需要支付25%的租金,余下的部分由政府付。加拿大规定,低收入居住者只需要支付租金的25~30%.而中国的经济适用房仅占总住房面积的6%,廉租房的覆盖人口不及5%,历年完成的保障性住房不及各地政府承诺的一半,如2009年承诺60多万亩保障性住房用地,而实际上只有30万亩。就连这么一点点保障性住房过去还大多为富人、公务员所侵占,北京的经济适用房住户50%以上用于出租(法制晚报,2007.2.12)。对于骗购经济适用房,2010年4月住建部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,对骗购、可能获得上百万利益的惩罚也仅仅是取消5年内再次申购的资格,而在香港骗取公屋(廉租房)却会被判刑,如85岁的某退休大法官因骗取公屋而入狱11个月。

  由于贫富不均、居民投资渠道少、房地产税制不合理等原因,当前我国70%以上的购房者是投机需求,60%靠贷款炒房,这样不仅大大地抬高了房价,加重了房奴的负担,而且更加剧了社会的贫富分化。国际上住房空置率的警戒线为15%,而中国为30~40%,有钱人的房子空着,而普通百姓望房兴叹,这样的社会怎么和谐?据报道,中国拥有5套以上住房的人超过200万人,前不久,深圳一个人出于对国家调控房市的恐惧,一下子抛售了680套房子。

  某些房屋开发商的不仁不义更加剧了平民百姓的痛苦。虽然开发商的名义利润率只有15%,但因为他们的自有资金很少,绝大部分靠贷款,所以他们的实际利润率在100%以上。另外,开发商通过改变容积率、囤地惜售等办法,又攫取了大量的利益。目前,全国房地产开发商囤地面积约10亿平方米,足够两三年开发,而每年开发商完成的土地开发面积仅及应开发面积的40%,这进一步加剧了房屋供给的紧张。

  据报道,目前开发商偷逃税总额达到11亿元,但是却没有一个开发商因此而被判刑。国税总局调查显示,在偷漏税案件中,房地产业占90%,山东的专项税收检查发现,80%的房地产企业偷漏税,在北京欠税企业的所欠税金80%是房地产企业欠税。

  面对如此的房地产劣迹,应当如何进行房地产业的改革呢?

  首先,应当加强供给,实现供地方式的多元化。不能仅仅只是地方政府征地、供地一条路,而应当允许集体土地进入建设市场。集体土地如果没有开发建设权,只能让土地被征收,成为“国有土地”,地方政府从中挣足了,才能开发建设,这不仅造就了腐败,减少了住房供应,牺牲了城市购房者的利益,而且因为土地不能资本化,不能成为农民的财富,所以也牺牲了农民的利益。目前,政府禁止农村集体土地的直接入市、禁止城市居民到农村购买住房,其实是政府要垄断利益。在这场垄断供应者与数百万个集体土地供应者、开发商与城市购房者的利益博弈中,难道后者永远要成为输家?

  其次,应当改革政绩制度、财税体制。官员的政绩不能看GDP、财政收入,而应看民生指标,如住房自有率、家庭负债率、义务教育普及率、人均寿命等。应大幅减少房地产税费,如果税费占房价的比例从50~60%下降一半,房价也将下跌30%左右。现有的涉及房地产的50~60项税费中,城建税、土地增值税、土地使用税、房产税应合并,蓝图审查费、规划设计费、预算审核费、施工合同鉴证费、工程造价咨询审核费、管线综合竣工图设计费、质量监督费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、人防费、文物勘探费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、电力委托费等皆应取消。应当按照宪政国家的做法,禁止在法定的税收之外,添加任何费用;税收则只有议会可以决定,任何政府部门无权确定税种和税率。

  政府如果减少房地产的税费,其收入减少,怎么保障地方政府的运转呢?一要改革财税体制,使得财权与事权相配,增加地方政府的税收分成;二是出台住房保有环节的税种,如物业税、财产税、房产税、保有税,对于家庭的第一套住房免税。发达国家的地方财政收入的来源主要是不动产保有税,如美国地产税,旧金山每年收房价的1.9%.对于第二套住房,我们还可以开征消费税、所得税、空置税等。三是地方政府应当精兵简政,裁减冗员和机构,压缩三公消费,减少财政浪费。

  其三,国家出台住房保障法,加大保障性住房的覆盖面,严厉打击房地产领域的腐败。经济学家认为,廉租房的供应每增加5%,房价将下跌3~4%.中国应立法确定每年保障性住房的建设比例、投入比例,强化问责制度,加强法律的执行,增加经济适用房、特别是廉租房、平租房的供应,确立经济适用房、公共租赁房的退出机制。居民只要超过了准入条件,便应当立即退出保障性住房。对于官员寻租、入股房地产公司、擅自改变土地用途、提高容积率、囤地囤房、中途捂盘、偷漏税等腐败、违法、违规行为,以及骗取保障性住房等行为应当予以刑法制裁。

  2010-5-9

  “胡星斗中国问题学、弱势群体经济学”网站:http://www.huxingdou.com.cn

  作者:胡星斗

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