路平:中国房地产市场也要讲 “市盈率”

  “市盈率”,是股市里的常见词,指的是股票的交易价格与该股票的每股收益之比。一般来说,在市盈率15倍左右买入股票,被认为是价值投资的保险范畴。在股市中,只要在信息公开、监管有效、上市公司没有作假的前提下,以15倍市盈率甚至更低的价格持有股票(并非短期)的话,很少有输钱的可能。那些在股市里的所谓“股神”,其实他们的投资体会往往很简单,就是坚持市盈率,坚持了价值投资的理念。

  自从有了市盈率,股市就有了向心力的基点,股市的潮起潮落也就有了内在的规律性。当股市疯狂暴涨到6100多点,市场平均市盈率达六、七十倍,价值高估,盈利透支时,就必会引起“崩盘”,向15倍左右市盈率价值回归;反之,股市连连暴跌,惨不忍睹,极度恐慌,许多大盘股连10倍市盈率都守不住的时候,投资价值凸显,又会促使市场神奇地返身向上。这说明市盈率对股市具有整体性的指导意义,是衡量投资价值和投资风险的重要指标。

  市盈率虽然不是股市中的唯一指标,它的运用也受到一定的客观制约,但是市盈率毕竟已经成为股市里最简单、最实用的工具,而且也最深入人心。那么已经市场化了的中国楼市,是否也应当有个类似的比较科学和实用的评估标准呢?

  一、“房价收入比”就是楼市的市盈率

  “房价收入比”,是指住房的价格与城市居民家庭年收入之比,一般公认的以6-7倍为宜。

  举个例子。一个年轻三口之家,夫妇俩人年收入合计为12万,如果他们买了总价180万的商品房(90平米、每平米2万),那么房子总价和他们的收入比就是15倍。也就是说这个家庭不吃不喝,把15年的收入全部砸在了住房消费上。假如他们购房时向银行贷了款,那么加上房贷利息的负担,这个家庭就成了至少20年以上节衣缩食、省吃俭用的“房奴”,同时基本上也再无可能有其他的消费欲望和能力了。造成这一结果的主要原因就是高房价,也说明房价收入比是衡量房价合理性的“尺子”。

  房子主要是供人居住的,其基本属性是消费品,兼具一定的投资价值。一个国家制定发展房地产业的施政目的,就是保障民生的住房需求。而让老百姓以正常合理的房价收入比买到合适的住房,不仅能够维护房地产市场的长期稳定和健康,而且也能反过来有效地拉动其它消费领域,促进内需的良性循环。所以,房价收入比正是楼市的“市盈率”,是楼市的稳定器。

  如今,中国的高房价、楼市的高泡沫化不仅是民生、民怨的焦点,且引起全球的关注。民众的呼声如此强烈,说明脱缰野马般的高房价已经远远超出了房价收入比的正常范畴,说明我国房地产基本功能已被严重扭曲,房屋的基本属性被彻底异化,如果再不加以重视和反思,再不予以纠正和调控,总有一天会导致政治、经济和社会的严重后果。房价的失控,往往是政策的失准和失当所致。

  房价收入比并不是绝对的、固定不变的。由于我国地域广大,东、中、西部,南方和北方,城市的一二三线,经济的发展水平不同,人们的收入水平也就有差异,因此各地区的房价收入比也会有所不同。要计算房价收入比,首先是要把“收入”准确统计出来。而怎样采集对象、测算符合国情,符合地区性区别的收入数据的方法,则需要由人大在广泛征集民意的基础上来制订,以保证统计数据的客观性和严肃性,不能由某个人、某些利益部门拍脑袋说了算。房价收入比的统计要受到指导和监督,与股市的市盈率要求上市公司诚实守信,严禁弄虚作假是一样的道理。

  前几年,曾经有有识之士提出房价收入比用以调控合理房价的概念,但立即遭到地产大佬任志强之流的群起而攻之。这说明了什么?这说明房价收入比的概念打到了既得利益者们的痛处,而且也揭示了一个简单的道理,即凡是房地产商们反对的,我们就应该拥护。

  二、政府管理和调控楼市要以房价收入比为价值中枢

  中国房地产市场是健康、稳定的吗?在房价高涨的今天,除了房地产商和既得利益者,恐怕没人会做肯定地回答。在国家颁发的房地产市场治理、调控的所有政策法规里,谈及高房价,要么是“不合理”,要么是“过热”,再要么是“上涨过快”等这些个让人云里雾里摸不着头脑的模糊词语,从来也没有指明究竟应该以什么样的价格来让老百姓安居乐业,正常生活。于是乎,国四条、国五条、国六条、国八条、国十条、“新”国十条……,人们实在搞不清到底还要发多少个“国N条”,但见中国的房价伴随着这“条”那“条”而轮番上涨,政府忙得不亦乐乎,百姓却是越来越担忧,辛苦挣钱却越来越买不起房。

  5月上旬,住建部副部长齐骥谈到楼市时说,“部分城市房价上涨过快,主要原因是供求矛盾突出,其中不合理的需求占了比较大的比重”。这代表了政府对高房价问题的基本判断,却是恰恰迎合了任志强们的胃口。然而应该指出,这也正是政府在我国房地产市场管理和调控中疲于奔命的关键。

  在房价跳跃飞涨的时候,我们确实看到人们风起云涌般地涌向售楼处,“日光盘”(即当天开盘当天售罄)现象俯拾皆是,难道这真的说明国人的“旺盛需求”了吗?“天下熙熙,皆为利来”。如今没房的抢着要买房,买了房的盼着房价涨得一天一个样,即便是那些申请“经适房”的对象,当他们以接近成本的价格得到了配售的经适房后,也是立刻希望房价不断上涨。有了房子就会升值,已经成为所有国人的思维定式,人们似乎不再记得房屋有居住的使用价值,“让房子生钱”是民心所向。这种虚假、异化了的“繁荣”景象,只能证明现在中国的房地产市场里根本没有所谓的 “刚性需求”,全是大大小小的盼着房价突飞猛进,盼着房产膨胀升值的投机者。如以这样的“供求矛盾”作为决策的基本判断,那他不是被 “忽悠”了,就是本身的短视。

  解决供求矛盾、求大于供的最佳办法,是增加供给。政府应对房价“上涨过快”的举措,是大量建造经适房,可这实在是隔靴搔痒。能够有资格配售经适房的对象,可以说是当今社会收入低、几近 “贫困”的群体。他们的住房是“蜗居”或者“危棚简屋”,却根本无力通过市场化买房改善居住条件,因此经适房政策含有既解决他们的居住困难,也带有调节社会贫富差距的意义。但显然这部分人群与楼市“供求矛盾”、“刚性需求”完全不搭界,因为他们以往从来就没有、也不会加入汹涌澎湃的购房大军。那么,大量建造经适房与缓解“供求矛盾”、“抑制房价过快上涨”之间能看出什么因果关系呢?

  “供求矛盾”仅仅是中国高房价的表象。以供求关系来解释高房价的成因,看似非常的“市场化”,内因则是没有把握中国房地产市场的价值中枢,没有以房价收入比作为管理和调控楼市的出发点和落脚点,更没有找到在错综复杂的房地产领域实现事半功倍、长治久安的关键。

  三、银行是中国楼市走向健康的“牛鼻子”

  一直有这么一种说法,说房屋贷款是中国的银行贷款业务中最优良、最安全的品种。这话实在是可笑至极。君不见,如今我们的银行,一套普通商品房,你开价50万,它就贷给你35万;你开价100万,它就贷款70万;你再开价200万,它问也不问,放贷140万。请看这样的银行,说轻了是个“傻冒”,说重了就是个“蠢货”了。

  银行房贷之所以“优良”和“安全”,是建立在房价正在不断上涨,也必须不断上涨的基础上的,房价越涨,银行贷款就越“安全”,因为人们愿意为他打工做“房奴”,要是中国的房价真的回归到让老百姓“买得起”的价位,必会引发“断供”潮,那么我们的银行可能也要改行做房地产生意了。有些开发商面对楼市调控,反而扬言“房价再涨20年”,任志强能说出“只为富人造房”,他们之所以敢屡屡大放厥词,不能说他们太嚣张,或许他们也正是看到了这一点。

  地方政府之所以热衷于土地财政、高价推地,是因为开发商不惧价高而争做“地王”;开发商之所以敢于高价拿地,是因为可以转嫁到房价上去;购房者之所以敢高价购房投机,是因为可以利用银行贷款来实现“以小博大”。市场经济中泡沫的产生和疯狂,往往都是产业链终端的疯狂和失衡所引起的。有银行这么傻的“主儿”在背后撑着,谁还相信这房价能真正降下来呢?

  在经济生活里,借贷是常有的事。要得到贷款购房,一般以抵押或者担保。我们的银行放贷多采用房屋抵押。那么抵押的房产是否值这个价,换言之,搞清房产究竟该值什么价,就显得尤其重要。而房价收入比正是评估房产是否值当,衡量房屋贷款风险程度的有效办法。

  这里还是以本文第一节所举为例。假设,这对小夫妇的年收入12万,正好是当地城市居民家庭年收入的平均水平的话,那么按房价收入比计,180万的房子实际价值仅70-80万,80万以上全是炒作的泡沫。如果他们向银行贷款,目前我们的银行就会以180万为基数放贷达126万以上。很明显,此时银行已经把房价中的泡沫和下跌的风险拉到了自己身上。反过来说,如果银行以房价收入比作为贷款数额的基数,那么该夫妇俩仅能得到贷款50-55万。如此,即便180万的房价发生腰斩甚至跌进80万,这笔贷款的抗风险系数依然很高,不仅不会亏本,也不怕贷款人断供,始终处于主动的安全的地位。

  以房价收入比作为银行放贷的基础,能从房产链的终端发挥平抑和稳定房价,抑制大起大落的连锁效应,主导房地产市场健康而可持续发展。地方政府失去了靠土地财政高价推地的欲望,开发商也不敢高价拿地高价卖房,投机客和炒房者更没有那么多的资金炒高房价。所以,房价收入比具有四两拨千斤的“牛鼻子”功效,是使中国楼市真正走上良性发展的根本之策,是不可能出现高房价问题并且屡屡失控的局面的。

  由此,只要我们的政府依然以“供求矛盾”来评估高房价的成因,只要我们的银行依然没有把房价收入比作为房贷的基本依据,只要楼市的“市盈率”观念依然被忽视和排斥,那么中国的高房价弊端就没有解决的希望,中国的楼市也就永无宁日。

  2010年5月24日

  作者:路平

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